건물 수선을 위한 자본적지출 재화의 공급 해당여부

건물을 매입하기로 하고 임차인이 건물수선을 위해 지출한 비용(자본적지출)이 부가가치세법상 재화의 공급에 해당되는지 여부와 임대인의 경우 과세표준으로 계상 여부는 사실판단할 사항임

[회신] 「부가가치세법」 제6조에 규정하는 재화의 공급이란 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 귀 질의의 대수선비가 이에 해당하는 지의 여부는 매매계약 및 임대차계약의 실질내용, 적정임대료 여부, 자본적 지출의 성질과 그 실지귀속 등에 따라 사실판단할 사항임. 1. 질의내용 요약 제조업체인 법인(이하 “임차인” 이라함)이 본사 사옥으로 사용할 목적으로 2005년 10월 부동산펀드 회사(이하 “임대인” 이라함)가 소유하고 있는 건물을 매입하는 계약을 체결하였으나 임대인의 존속기간이 2010년 10월까지(부동산 투자회사는 취득 후 5년 이내에는 양도할 수 없음)인 관계로 잔금청산과 부동산 인수는 2010년 11월로 하되 그때까지는 별도의 임대차계약을 체결하여 임대료를 지급하고 건물을 사용하기로 하였음. 그러나 당장 입주 사용하기에는 건물 상태가 너무 낡아서 임차인이 임대인의 동의를 받아 임차인 비용으로 입주 전 대수선을 하기로 하였으며, 동 대수선 공사는 단순한 임 차건물의 사용목적이 아니라 장래 소유하게 될 건물의 장기적 사용 가치를 높이기 위하여 건물 매입가액의 3분의 1정도에 달하는 거액을 투자할 계획임. - 매매계약 체결 계약체결일 : 2005.10.04. (계약금 10%지급) 매매완료일 : 2010.11.01. (잔금 90%지급) - 임대차계약 체결 계약체결일 : 2005.10.04 임대차기간 : 2006.03.01 ～ 2010.10.31. 임대보증금, 임대료 및 관리비 : 시가대로 지급 (질의요지) 위와 같이 건물을 매입하기로 하고 임차인이 건물수선을 위해 지출한 비용(자본적지 출)이 부가가치세법상 재화의 공급에 해당되는지 여부와 임대인의 경우 과세표준으로 계상 여부 《갑설》: 임차인이 지출한 자본적지출액이 재화의 공급에 해당되며, 임대인은 동 금 액만큼 임대료로 보아 과세표준에 계상하여야 함. 기존 유권해석(부가46015-1519,2000.06.30 ; 부가22601-1693,1991.12.20) 을 적용하여 임차인은 수선이 완료되는 시점에 재화의 공급으로 보아 부가가 치세를 임대인으로부터 거래징수 하여야 하며, 임대인은 이를 임대료로 보아 과세표준으로 계상하여야 함 《을설》: 임차인이 지출한 자본적지출액이 재화의 공급에 해당되지 않으며, 임대인도 과세표준으로 계상하지 않음. 단순한 임대차 계약과는 달리 매매계약을 체결하고 임대인의 동의를 받아 임차인의 책임과 계산하에 미래의 자기 건물에 대한 투자임으로 기존 유권해석(부가 46015-1519,2000.06.30 ; 부가22601-1693,1991.12.20)에서 규정하고 있는 예 규를 적용할 수 없으며, 매매금액이 확정된 이후 건물에 지출하는 비용으로 결국은 자기 건물에 지출하는 결과와 동일하므로 재화의 공급으로 볼 수 없음 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양 도하는 것으로 한다. ○ 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) 《부가46015-1519, 2000.06.30.》 1. 사업자가 타인 소유의 토지 위에 건물을 신축하여 일정기간 무상으로 사용후 명도하기로 약정하고 토지 소유자의 명의로 신축 건물을 보존등기 하는 것은 부가가치세법 제6조 제1항 의 규정에 의한 재화의 공급에 해당하는 것으로서 당해 건물이 이용가능한 시기에 당해 건물의 시가를 과세표준으로 하여 부가가치세를 거래징수하여야 하는 것이며, 2. 토지 소유자가 자기의 토지 위에 다른 사업자로 하여금 건물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 건물의 소유권을 취득하는 것은 토지의 임대에 해당하여 부가가치세법 제7조 제1항 의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것으로서 부가가치세 과세표준은 일정기간 토지의 임대용역에 대한 대가로 건물을 선불 또는 후불로 받는 경우에 해당하여 당해 건물의 시가를 일정기간(2과세기간 이상에 걸침)의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액으로 하는 것이며 그 공급시기는 동법시행령 제22조 제4호의 규정에 의하여 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일인 것임. 다만, 공급시기가 도래하기 전에 동법 제16조 제1항의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우에는 그 교부하는 때를 공급시기로 보는 것임. 《부가22601-1693, 1991.12.20.》 부동산(건물)임대차계약 의해 임차자의 책임하에 건물을 개수(자본적 지출)하여 사용하는 경우 건물주인 임대자는 동 자본적 지출에 해당하는 개수비상당액을 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하며, 임차자가 부가가치세 과세사업자일 경우 임대자에게 개수비상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 그 개수종료일에 당해 재화공급에 대한 부가가치세를 거래징수하여야 함. 또한 임차건물에 대한 개수비를 임차인이 부담하기로 약정하고 부담한 비용으로서 동 비용이 임차자산에 대한 자본적지출에 해당하는 경우에는 이연비용으로 계상하고 임차기간에 안분계산하여 손금에 산입하는 것임.