주거용 오피스텔 신축・분양하는 경우 부가가치세 면제되는 국민주택 해당 여부

부가가치세가 면제되는 국민주택은 주택법에 따르는 것으로 이에 해당하는지 여부는 주택법 등 관련 법률에 의하여 판단할 사항임.

[회신] 「조세특례제한법」 제106조 제1항 제4호에 의해 부가가치세가 면제되는 국민주택은 같은 법 시행령 제51조의 2의 제3항 규정에 의하여 주택법에 따르는 것으로 이에 해당하는지 여부는 주택법 등 관련 법률에 의하여 판단할 사항임. 주거용으로 사용이 가능한 오피스텔 신축 및 분양 시 국민주택해당여부에 대하여서는 기존회신사례【(서면3팀-1705, 2007. 06. 12)호외 1건】을 참고 바람. 〔붙임 : 참고자료〕 1. 질의내용 <사실관계> ․ 본인은 다세대주택 6세대 소유자들에게 도급을 받아 주거용 오피스텔 8세대를 신축하여 6세대는 다세대주택 소유자(건축주)에게 주고 나머지 2세대는 분양하여 건축비에 충당하기로 하여 주거용 오피스텔 8세대를 신축하여 8세대 모두 다세대주택소유자 명의로 소유권 보존등기 함. ․ 신축공사 마무리 시점에서 2004. 3월과 4월에 6명의 소유자중 3명의 소유자 지분 3세대를 투자목적으로 매수하고, 2세대(다세대주택 소유자 6인 명의로 소유권 보존등기)는 공사비에 대한 대물로 변제받아 본인 명의로 소유권 이전등기 함. ․ 건축주 6인은 건물신축판매업으로 사업자등록 함. 본인은 부동산임대업으로 사업자등록 하여 건축주들로부터 대물 변제받은 2세대에 대하여 세금계산서를 교부받아 부가가가치세를 환급받았으나 관할세무서장은 대물로 받은 2세대에 대하여 업무용오피스텔이 아니고 주거용이라 하여 환급받은 부가가치세를 추징함. ․ 본인이 도급받아 신축하여 준 건물이 명칭만 오피스텔이고 완공당시부터 주거용으로 사용(매매로 취득한 3세대와 대물로 받은 2세대 중 1세대는 양도하고 3세대는 주택으로 임대, 1세대는 본인 가족 거주함)함. * 신축한 주택의 세대별 면적은 81.3㎡~43.49㎡로 모두 국민주택규모 이하의 주택임. - 이와 같이 본인이 신축하여 준 건물이 명칭만 오피스텔이고 완공당시부터 주거용으로 사용한 바, 조세특례제한법상 국민주택규모 이하의 주택으로 보아 부가가치세가 면제 대상인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 4. 대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역(대통령령이 정하는 리모델링 용역을 포함한다) ○ 조세특례제한법시행령 제106조 【부가가치세 면제 등】 ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역”이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다. 1. 제51조의 2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택 ○ 조세특례제한법시행령 제51조 의 2 【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】 ③ 법 제55조의 2 제4항에서 “대통령령이 정하는 규모”라 함은 「주택법」에 따른 국민주택 규모(재정경제부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. ○ 조세특례제한법시행규칙 제20조 【다가구주택의 정의】 영 제51조의 2 제3항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) 【서면3팀-1705, 2007.06.12 】 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 에 의해 부가가치세가 면제되는 국민주택은 같은 법 시행령 제51조의 2의 제3항 규정에 의하여 주택법에 따르는 것으로 이에 해당하는지 여부는 주택법 등 관련 법률에 의하여 판단할 사항임. 【서삼46015-10927, 2003.06.10 】 1. 주거용으로 사용이 가능한 오피스텔을 신축하여 분양하는 경우에 있어 1호당 전용면적이 85㎡이하인 경우에도 당해 건물의 공급에 대하여는 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당되지 아니하는 것 이며, 2. 오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우 부가가치세 면제여부에 대하여는 붙임 내용을 참고하기 바람. (참고) 오피스텔을 임차한 자가 상시 주거용으로 사용 시 면제여부) □ 건축법상 업무시설로 분류되는 오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에 부가가치세가 면제되는 주택의 임대용역에 해당하는지 여부 ┌───────────────────┬──────────────────┐ │ 종 전 │ 변 경 │ ├───────────────────┼──────────────────┤ │ㅇ 분양 받은 오피스텔을 임대하고 대가 │ㅇ 오피스텔 신축하거나 취득하여 임대│ │를 받는 경우에 부가가치세법 제7조 제1 │한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거 │ │항 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는│용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에│ │것이며 │는 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 │ │ │및 동법시행령 제34조의 규정에 의하 │ │－ 임차자가 당해 오피스텔을 주거용으로│여 부가가치세가 면제되는 주택의 임대│ │사용하는 때에도 부가가치세가 과세되는 │용역에 해당하는 것이며 │ │것임 │ │ │(국세청 부가46015-1674,1997.7.24 재경│－ 2003.2.18 이후 용역을 공급하거나 │ │부 소비46015-326,1997.11.28외 다수) │공급받는 분부터 적용함 │ │ │ │ │ │－ 이 경우, 2003.2.18 이전에 오피스 │ │ │텔을 취득하여 매입세액을 공제받고 임│ │ │대하였는데 임차인이 이를 상시 주거용│ │ │으로 사용하고 있는 경우에는 부가가치│ │ │세법시행령 제15조 제1항 제1호의 재 │ │ │화의 공급(면세전용) 규정을 적용하지 │ │ │아니함 │ └───────────────────┴──────────────────┘