주택을 공동으로 신축하여 기존의 주택소유자 또는 토지소유자에게 각각 1세대씩 배정하는 경우 부가가치세가 과세되지 아니하나 잔여주택을 일반인에게 분양하는 경우 부가가치세가 과세됨
전 문
[회신]
『부가가치세 과세대상 여부에 대한 질의』와 관련하여서는 조세법령과 기질의회신 사례[서면1팀-443, 2005.04.26. 외 3]를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 |
| 조합원 곽○○ 외 16인이 동호인조합을 조직하여 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 5필지 지상에 주택을 건설하기 위하여 조합원을 모집 구성하여 조합원이 각자 소유하기로 하였으나 조합원 2인(○○호 및 ○○호)이 개인사정 및 부득이한 사유로 탈퇴하여 잔존 조합원이 이를 지분으로 인수하여 건축을 완료하고 이를 타인에게 양도하였으며 또한 조합원 중 1인인 당해 건축업자 전무가 대금지급을 하지 못하여 위 조합원 탈퇴 시 공사대금에 대한 대물변제로 전환 하였을 경우에 당해 양도 및 대물변제에 대하여 납세의무가 있는지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】 ① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다. 1. 재화 또는 용역의 공급 2. 재화의 수입 ○ 부가가치세법제2조 【납세의무자】 ① 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다. ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】 ① 다음 각호의 1에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호 내지 제3호 및 제9호의 규정은 2006년 12월 31일까지, 제4호의 2의 규정은 2005년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용한다. 4. 대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역(대통령령이 정하는 리모델링 용역을 포함한다) ○ 조세특례제한법 시행령 제106조 【부가가치세 면제 등】 ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 제51조의 2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택 (2002.12.30. 개정) 2. 제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 「건설산업기본법」ㆍ「전기공사업법」ㆍ「소방법」ㆍ「정보통신공사업법」ㆍ 「주택법」 및 「오수ㆍ분뇨 및 축산폐수의 처리에 관한 법률」에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것 3. 제1호의 규정에 의한 주택의 설계용역으로서 건축사법에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것 |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【서면1팀-443, 2005.04.26.】 1. 공동사업이라 함은 민법상의 조합계약에 의하여 2인 이상이 그 지분 또는 손익분배의 비율, 대표자 기타 필요한 사항 등을 정하여 공동으로 출자하여 공동으로 경영하고 당사자 전원이 그 사업의 성공여부에 대해 이해관계를 가지는 사업을 말하는 것으로서 공동사업자로 사업자등록을 신청하는 경우에는 각자의 출자지분 및 손익분배의 비율, 대표자 기타 필요한 사항 등을 정한 동업계약서를 첨부하여야 하는 것이며, 단독사업인지 공동사업인지 여부는 동업계약서의 진실성 등 구체적인 사실관계를 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| 2. 2인 이상의 주택소유자들이 보유하던 주택을 철거하고 국민주택규모를 초과하는 주택과 상가를 신축하여 각각 1세대씩 배정받는 경우에는 이를 재화의 공급으로 보지 아니하고 당해 공동사업자의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액에 산입하지도 아니하는 것이나, 잔여주택 또는 상가를 일반인에게 분양하거나 시공사에게 공사비로 대물변제 하는 경우에는 재화의 공급으로서 부가가치세가 과세되고 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이 경우 부가가치세 및 종합소득세 납세의무자는 기존 주택소유자들이 되는 것임. 3. 주택을 신축하여 판매하는 사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택과 상가를 신축함에 있어 기존 주택소유자들로부터 토지를 양도받고 그 대가로 신축주택을 1세대씩 배정한 후에 잔여주택 및 상가를 일반분양하는 경우 기존 주택소유자들에게 배정하는 주택의 건설용역 및 일반분양하는 잔여주택과 상가의 공급에 대하여는 각각 부가가치세가 과세되고 당해 사업자의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이 경우 부가가치세 및 종합소득세 납세의무자는 당해 주택을 신축하여 판매하는 사업자가 되는 것임. 4. 귀 질의의 경우 2인 이상의 기존주택 소유자들이 공동사업을 하여 주택 및 상가를 신축한 후에 상가를 시공사에게 공사비로 대물변제 한 것인지, 아니면 기존주택 소유자들은 단순히 시공사에 토지를 양도하였을 뿐이고 당해 토지를 양도받은 시공사가 주택 등을 신축하여 기존주택 소유자에게 토지양도의 대가로서 주택을 각각 1세대씩 배정하고 상가는 일반분양하여 공사비에 충당한 것인지 여부는 당사자간의 계약내용 기타 구체적인 사실관계 등을 종합적으로 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【서면3팀-923, 2004.05.12.】 2인 이상의 기존의 연립주택 소유자 또는 2인 이상의 연접한 토지소유자가 기존 주택을 철거하고 당해 토지에 20세대 미만의 주택을 공동으로 신축하여 기존의 주택소유자 또는 토지소유자에게 각각 1세대씩 배정하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이나, 잔여주택을 일반인에게 분양하는 경우에는 부가가세가 과세되는 것이므로, 귀 질의의 경우 기존의 연립주택 소유자가 공동으로 주택을 신축하여 각각 1세대씩 배정받고 잔여주택을 일반인에게 분양한 것인지 아니면 토지를 양도하고 당해 토지소유자가 공동으로 주택을 신축하여 각각 자기의 주택을 배정받은 것인지 여부를 추가입주예정자와의 계약내용 및 구체적인 사실관계 등에 의하여 실질 거래내용에 따라 판단할 사항입니다. ○ 질의회신 【부가46015-2260, 1997.10.01.】 1. 토지소유자들로 구성된 공동사업자(공동사업체)가 건설업체와 도급계약을 체결, 상가를 신축하여 그 중 일부는 일반인에게 분양하고 일부 상가는 공동사업자(토지소유자) 각자의 출자지분 비율대로 각각 분할 등기하여 소유권을 이전하는 경우 일반인에게 분양한 분에 대하여는 당해 분양가액을 과세표준으로 하여 부가가치세법 제9조 의 규정에 의한 공급시기에 동법 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부하여야 하는 것이며, 공동사업자(토지소유자) 각자에게 소유권을 이전한 분에 대하여는 분할등기한 때의 시가상당액을 과세표준으로 하는 세금계산서를 공동사업자 구성원에게 교부하여야 하는 것임. 2. 또한 이 경우 공동사업자에게 신축공사용역을 제공한 건설업체가 그 대가를 당해 일부 신축상가로 대물변제 받는 경우 동 건설업체는 공동사업자에게 건설용역 제공분에 대한 세금계산서를 그 공급시기에 교부하여야 하는 것이며, 당해 공동사업자는 당해 대물변제 한 신축상가의 시가상당액(도급금액)을 과세표준으로 하는 세금계산서를 동 건설업체에게 교부하여야 하는 것임. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【부가46015-2264, 1998.10.09.】 주택신축판매업자가 주택소유자들의 기존 주택을 헐고 국민주택(1세대당 전용면적이 85㎡ 이하인 주택) 규모를 초과하는 공동주택을 신축함에 있어 주택소유자들은 주택신축판매업자에게 건축비에 대한 대가로 토지 일부를 양도하고 주택신축판매업자는 공동주택을 신축하여 당초 주택소유자들에게 각각 1세대씩 배정하고 잔여주택을 일반인에게 분양하는 경우에 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 주택신축판매업자가 되는 것이며, 이 경우 당초 주택소유자들에게 배정하는 주택의 건설용역과 일반인에게 분양하는 잔여주택의 공급에 대하여 각각 부가가치세가 과세되는 것임. |