국민주택 규모초과의 주택으로 재건축하여 일부를 공사비 대금으로 시공회사에 공급하는 경우 부가가치세와 소득세 납세의무가 있는 것임
전 문
[회신]
연립주택 소유자들로 구성된 공동사업자가 주택건설 시공회사와 건축도급 계약에 의하여 종전의 연립주택 건물을 철거한 후 국민주택 규모초과의 주택으로 재건축하여 그 중 일부를 재건축 공사비 대금으로 동 시공회사에 공급하는 경우에는 부가가치세법 제1조 제1항 및 같은법 시행규칙 제1조 제2항 규정의 과세되는 부동산 매매거래에 해당하므로 부가가치세와 소득세 납세의무가 있는 것이며, 부가가치세법 제9조 제1항에서 규정하는 공급시기에 당해 재화의 시가를 과세표준으로 하여 세금계산서를 교부하여야 하는 것입니다.
또한, 당해 주택건설 시공회사가 종전의 연립주택소유자들로 구성된 공동사업자에게 건축도급 계약에 의하여 국민주택규모초과의 주택건설용역을 제공하고 동 공사대금 상당액을 재건축한 당해 아파트 일부와 금전으로 지급받는 경우에는 과세되는 용역의 공급에 해당하므로 같은법 제9조 제2항에서 규정하는 공급시기에 당해 용역공급의 시가와 지급받는 금전대가를 합한 금액으로 세금계산서를 교부하여야 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 노후화된 연립주택을 12채 소유한 개인 12명(갑)이 종전 연립주택을 헐고 동 대지위에 19세대의 국민주택초과의 아파트를 재건축하여 그 중 12세대는 종전 주택소유자가 각 자 소유하게 되고 나머지 7세대는 시공사(을)에게 공사비 대가로 대물변제키로 계약함 계약형태는 지분제로서 갑은 종전 주택의 부속토지와 공사부담금 10억원을 을에게 제공하면 추후 을이 분양하는 7세대의 분양가의 등락에 불구하고 신축된 아파트를 공급받는 조건임. 따라서 시공사는 갑으로부터 공사부담금 10억원과 7세대 아파트를 공사비 대가로 공사완료시 지급받게 됨 공동사업 출자일 현재 종전토지에 대한 감정평가를 하지 않은 상태로 준공예정일은 2004년 9월말경이며 7세대는 전혀 분양되지 않은 상태임 이 경우 ①대물변제분에 부동산가액 결정에 따른 부가세 과세표준 등 ②시공사가 건축주에 포함되는 경우 을에게 소유권 이전되는 7세대에 대하여 대물변제로 보아 부가세 및 소득세 납세의무 여부와 납세의무 있는 경우 부가세 과세표준 등. ③을이 갑에게 세금계산서 교부시 공급가액④ 갑과 을의 부가가치세법상 공급시기⑤세금계산서 등 교부의무 여부 등 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률,시행령,시행규칙) |
| ○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】 ① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다. 1. 재화 또는 용역의 공급 ⑤ 제1항의 재화와 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】 ② 영 제2조 제2항에서 재정경제부령이 정하는 사업이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매 하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. (2001. 4. 3 개정) ○ 부가가치세법 제9조 【거래시기】 ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다. 2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때 3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때 ② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다. ④ 제1항과 제2항에 규정하는 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률,시행령,시행규칙) |
| ○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 공급가액이라 한다)으로 한다. 다만 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 ○ 부가가치세법시행령 제50조 【시가의 기준】 ① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다. 1. 사업자가 특수관계에 있는 자 ( 소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다) 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 (2000. 12. 29 개정) 2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법시행령 제98조 제3 항 및 제4항 또는 법인세법시행령 제89조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격 (2002. 12. 30개정) ○ 부가가치세법 제16조 【세금계산서】 ① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조에 규정하는 시기 에 다음 각호의 사항을 기재한 계산서(이하 세금계산서라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받는 자에게 교부하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 교부시기를 달리할 수 있다. (1993. 12. 31 개정) 1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭 2. 공급받는 자의 등록번호 3. 공급가액과 부가가치세액 4. 작성연월일 5. 제1호 내지 제4호 이외에 대통령령이 정하는 사항 |
| 나. 관련 유사사례 (기본통칙, 판례, 심사․심판례, 예규) |
| ○ 제도46015-10978,2001.05.07 1. 사업자가 과세사업에 사용하던 기계장치를 매각함에 있어 당해 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 받지 아니한 경우 부가가치세 과세표준은 자기가 공급한 재화의 시가로 하는 것이며, 2. 이 경우 당해 시가라 함은 사업자가 특수관계에 있는 자( 소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말함)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우 그 가격에 의하는 것이며, 이에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 법인세법시행령 제89조 제2항 의 규정에 의한 가격으로 하는 것임 |
| 나. 관련 유사사례 (기본통칙, 판례, 심사․심판례, 예규) |
| ○ 부가46015-1400,1994.07.07 1. 연립주택의 소유자들과 주택건설사업자가 계약에 의하여 종전의 연립주택건물을 철거한 후 국민주택 규모이상의 주택을 재건축하여 종전의 연립주택소유자 또는 일반인에세 분양함에 있어서 당해 주택을 종전의 연립주택소유자에게 분양하는 경우에는 부가치세법 제6조의 '재화의 공급'에 해당하지 아니하여 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이나, 당해 주택의 재건축시공자인 주택건설사업자가 잔여주택을 일반인에게 분양하는 경우에는 동법 제6조의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 과세되는 것이며, 2. 또한, 당해 주택건설사업자가 종전의 연립주택소유자에게 국민주택규모이상의 주택건설용역을 제공하고 등 공사대금상당액을 잔여주택지분의 토지로 받는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것으로, 이 경우의 부가가치세 과세표준은 동법 제13조 제1항 제2호의 규정에 의하여 자기가 공급한 용역의 시가 인 것임 ○ 부가46015-4281,1999.10.23 사업자가 종합건설 업체로부터 공사를 수주받아 공사대금으로 아파트를 대물변제 받아 양도한 경우, 부가가치세법 제6조 제1항 의 규정에 의하여 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 경우에 재화의 공급에 해당하므로, 귀 질의의 경우 대물변제시 부가가치세법시행령 제48조 제4항 의 규정에 의하여 세금계산서를 교부받아야 하며 또한 국민주택 초과분을 양도한 때에도 부가가치세가 과세되는 것임 ○ 제도46015-11929,2001.07.06 임대용 건물을 매매함에 있어서 재화의 이동이 필요하지 않는 경우의 공급시기는 부가가치세법 제9조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 당해 건물이 이용가능하게 되는 때이며, 이 경우 이용가능하게 되는 때라 함은 원칙적으로 소유권이전등기일을 말하는 것이나, 당사자간 특약에 의하여 당해 부동산에 대한 잔금지급 및 소유권이전등기 전에 실제 명도하여 사용․수익하게 하는 경우 실제로 사용․수익이 가능한 날을 공급시기로 보는 것임 ○ 부가46015-1822,1995.10.05 사업자가 상가를 신축하여 분양할 때 계약일에 계약금을 지급받고 중도금없이 잔금은 상가 입점지정일에 지급받기로 한 경우의 공급시기 는 동 재화가 이용가능하게 되는 때인 것이며, 또한 이 경우 동 재화가 이용가능하게 되기 전에 계약금외의 대가를 분할하여 지급받기로 하였더라도 계약금을 지급받기로 한 날로부터 잔금을 지급받기로 한 날까지의 기간이 6월 미만인 경우의 공급시기는 당해 재화가 이용가능하게 되는 때인 것이나, 계약금을 지급받기로 한 날로부터 잔금을 지급받기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한때를 공급시기로 하는 것임(하략) |