전 문
[회신]
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우에 부가가치세가 과세되는 건물 등의 과세표준은 실지거래가액에 의하는 것이나 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항의 규정에 따라 안분계산 하는 것이며,
부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 제1호의 단서규정에 의하면 토지와 건물 등의 기준시가에 의하여 안분계산하나 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 감정평가가액으로 안분계산 하는 것으로
귀 질의의 경우 과세예고 통지를 받은 후 소급하여 감정한 감정평가액의 경우에는 당해 평가액이 객관적이고 공정한 감정평가가액인지 사실 판단하여 적용하여야 할 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 부동산임대 일반과세자가 2005.03.31.에 사업용 토지 및 건물을 간이과세자에게 양도한 것이 부가가치세가 과세되지 아니하는 사업의 양도에 해당하지 아니함을 확인하지 못하여 폐업 후 25일 이내에 신고납부하지 못함. 그 후 당해 건에 대하여 관할세무서에서 과세예고통지를 받고 양도 부동산을 2005.03.31.을 평가기준일로 하여 2005.10월에 감정평가법인의 감정을 받았을 경우 관할세무서에서 부가가치세 과세표준 계산 시 그 감정평가액으로 안분 계산하여 결정할 수 있는지 여부에 대한 질의임. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. ⑥ 다음 각 호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. (1999. 12.28. 개정) 1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것 (1999.12.28. 개정) 2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외 한다. (1999.12.28. 개정) ○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액의 합계액(이하 공급가액이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 ⑤ 제1항 내지 제4항 이외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】 ① 사업장 관할세무서장사업장 관할지방 국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다. (2003.12.30. 개정) 1. 확정신고를 하지 아니한 때 2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때 ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서건물 등이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지 거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다. (2000.12. 29. 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서기준시가라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다. (2000. 12.29. 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하 여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준 시가에 의하여 안분 계산한다. (2000.12.29. 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분 계산한다. (2000.12.29. 개정) |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사 ․ 심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【서면3팀-710, 2005.05.21.】 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 부가가치세가 과세되는 건물 등의 과세표준은 실지거래가액에 의하는 것이나 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 및 제5항의 규정에 따라 안분 계산한 공급가액을 그 과세표준으로 함. 『토지와 지하구축물 양도시 부가가치세 과세 여부』와 관련한 귀 질의의 경우에는 관련조세법령 및 유사사례(부가46015-4806, 2000.12.20.)를 참고하기 바람. ○ 질의회신 【서삼46015-10907, 2003.06.05.】 건물을 신축하여 판매하는 사업자가 건물의 건축 중에 토지와 건물을 함께 공급(분양)하는 경우 그 분양가액 중 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명하고 이전에 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인에 토지 및 건물을 감정하여 그 감정평가한 가액이 있는 경우에 건물의 과세표준은 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 제1호의 단서규정에 의하여 감정평가액에 비례하여 안분 계산하는 것임. ○ 국세심판례【국심2004중2590, 2004.12.02.】 【제목】 폐업자에게는 과세예고통지 없이 고지할 수 있고, 일반과세자로 임대업에 영위하던 부동산을 간이과세자에 양도한 경우는 포괄양도가 아니며, 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우로서 소급하여 감정한 평가액만 있다면 기준시가에 의하여 안분 계산함. 【판단】 (다) 살피건대, 부가세법 제48조의 2 제4항에 의하면 「실지거래가액 중 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 경우에는 기준시가에 따라 안분 계산한다. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사 ․ 심판례, 판례) |
| 다만 감정평가액이 있는 경우 감정평가액에 따라 안분 계산한다.」라고 되어 있는 바, 과세표준 경정시까지 감정평가액이 없는 이 건의 경우 과세관청 입장에서는 기준시가에 의하여 안분 계산할 수 밖에 없고, 경정 시점 이후에 소급하여 감정한 감정평가액은 감정자체가 의도 있는 것으로 볼 수도 있으며 객관적이고 공정한 감정평가액으로 보기 어려우므로 소급하여 감정한 감정평가액에 비례하여 안분 계산한 건물가액을 과세표준으로 하여 과세하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 쟁점부동산 양도에 대하여 사업의 포괄적인 양도양수에 해당하지 아니하는 것으로 보아 기준시가로 안분 계산한 건물가액을 과세표준으로 하여 이 건 과세한 처분에는 잘못이 없다 하겠다. ○ 국세심판례 【국심2004중2100, 2004.11.29.】 【제목】 경매로 일괄 양도된 사업용 자산에서 토지건물가액의 구분이 불분명하다면 기준시가에 의하여 부가가치세 과세표준을 안분 계산하지만 감정가액이 있다면 감정가액에 의하고, 동 경매에 따른 부가가치세를 신고하지 않은 경우는 신고납부불성실가산세를 부과함. 【판단】 (라) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보면, 청구법인은 쟁점사업용자산중 건물 분 양도에 대하여 경락가액에 토지 및 건물 분 기준시가를 적용하여 부가가치세 과세표준을 안분 계산하여야 한다고 주장하나, 쟁점사업용 자산의 실지거래가액인 경락가액에 토지 및 건물 등의 가액이 구분되어 있지 아니할 뿐만 아니라 경매당시 법원의 감정평가액에도 부가가치세 상당액의 구분표시가 없고, 관련법령인 부가가치세법시행령 제48조 의 2의 규정이 사업자가 토지 및 건물 등을 함께 공급하는 경우 그 공급가액은 실지거래가액에 의하고 토지 및 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우에는 기준시가에 의하여 안분계산하나 감정가액이 있는 경우 그 감정가액에 의하여 안분 계산하도록 규정하고 있으므로 처분청이 위의 법령규정에 따라 이 건 건물 분 과세표준을 산정한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사 ․ 심판례, 판례) |
| ○ 국세심판례【국심2005서1199, 2005.07.07.】 【제목】 토지와 건물가액이 불분명하여 감정가액을 기준으로 안분 계산하여 건물의 과세표준을 결정함. 【판단】 처분청이 제출한 쟁점부동산의 부동산매매계약서에 의하면 매매대금 8억원만 기재되어 있고, 토지 및 건물가액을 구분하여 기재되어 있지는 아니하다. 청구법인은 쟁점부동산의 건물노후화를 감안하여 토지 7억원, 건물 1억원(부가가치세 포함) 합계 8억원에 매입하였다고 기재된 매수인의 사실확인서 (2004. 11.24. 인감첨부)를 제시하고 있으나, 건물가액을 1억원으로 평가한 아무런 근거가 없을 뿐만 아니라, 동 확인서는 사인 간에 임의로 작성이 가능한 것으로 이를 객관적인 증빙자료로 채택하기 어렵다. 한편, 쟁점부동산의 양도일(2003.12.15.) 3개월 전인 2003.9.16. 쟁점부동산의 매수인 이○○이 일반거래(업무참고용) 목적으로 ○○감정원에 감정평가 의뢰하여 받은 감정평가서에 의하면, 쟁점부동산의 감정평가액은 토지가액 464,400,000원, 건물 320,906,400원 합계 785,306,400원인 사실이 확인되고, ○○시 교육감의 수익용 기본자산 처분허가서(2003.11.11.)에 의하면, 쟁점부동산의 처분예정가액을 감정평가액(785,306,400원) 이상으로 하여 처분 허가한 사실이 나타난다. 또한, 처분청 자료에 의하면, 양도당시 쟁점부동산 중 건물의 기준시가는 277,272,320원으로 청구법인이 주장하는 건물가액 1억원 보다 훨씬 높게 나타나고 있다. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사 ․ 심판례, 판례) |
| 이상의 사실을 종합하여 보면, 청구법인은 쟁점부동산의 건물가액을 1억원으로 하여 계약하였다고 주장하고 있으나 부동산매매계약서상 토지 및 건물가액이 구분되어 있지 아니하고, 청구법인이 주장하는 건물가액 1억원은 양도당시 기준시가(277,272,320원)에 훨씬 못 미치는 가액으로 이를 신뢰하기 어려운 반면, 쟁점부동산의 매수인이 쟁점부동산의 양도일(2003.12.15.) 3개월 전인 2003. 9.16. 쟁점부동산을 ○○감정원에 감정평가 의뢰하여 받은 감정평가액이 확인되므로 처분청이 관련법령에 의하여 ○○감정원이 감정 평가한 가액을 기준으로 안분 계산하여 산출한 건물가액을 과세표준으로 하여 청구법인에게 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. ○ 질의회신 【부가46015-2251, 1997.10.01.】 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우 그 건물 및 기타건축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이며 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 제3호에 규정하는 감정평가한 가액에 비례하여 안분 계산한 건물 및 기타 구축물의 가액은 구분된 실지거래가격으로 보는 것이나 인근 매매실례의 실지거래가액 비율로 안분 계산한 건물 및 기타구축물의 가액은 이에 해당하지 아니하는 것임. |