전 문
[회신]
「공동주택 관리용역의 부가가치세 면제범위 및 공동주택의 범위, 부가가치세 경정청구에 의한 환급 등」에 대한 귀 질의의 경우에는 관련 질의회신사례(서면3팀-1029, 2006.06.02. 및 서면3팀-386, 2006.03.03.)를 참고하기 바라며, 주택법 및 경비업법 규정의 적용과 관련한 사항은 당해 법률 소관부처에 문의하여야 할 사항입니다.
| 1. 질의내용 |
| ○○구 ○○동 소재 ○○주상복합아파트는 상가, 오피스텔 97세대, 아파트 254세대(39평～67평형)로 구성되어 있으며, 위 아파트와 오피스텔을 2003.10월부터 현재까지 도급관리용역계약에 의해 주택법 및 공동주택 관리령 제20조의 규정에 의해 ○○구청장으로부터 주택관리업체로 등록된 업체이고 또한 경비업법 제4조 제1항 에 의해 ○○지방경찰청장으로부터 경비업(시설경비업무)의 허가를 받은 업체인 ○○구 ○○동 소재 (주)○○엔지니어링(대표이사 한○○)이 관리해 오면서 2003.10월부터 2006.3월까지 사이에 용역비(임금)에 대하여 부가가치세액을 받아 자진 납부하여 왔는데, 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 의 2 및 제4호의 3의 규정에 의하여 당해 아파트가 2008.12.31.까지 부가가치세의 면제대상 아파트가 되어 면제가 되는지 여부와 부가가치세가 환급이 되는지 여부로서 (가) 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 의 2 가호에 의해 당해 아파트가 국민주택규모 이상으로 질의 내용과 같은 요건을 갖춘 업체가 용역계약에 의해 관리를 할 때 부가가치세 면제대상에 해당하는지, 면제대상일 경우 기 납부한 부가가치세액을 환급받을 수 있는지 여부 (나) 당해 아파트의 경비 용역비와 일반관리비 등을 함께 전 세대에 부과하는데, 부가46015-955(2001. 6.29.)에 의해 면제대상이 되는지 여부 (다) 부가46015-126(2001. 1.16.)의 내용에 의하면 주택관리사업자가 위, 수탁계약에 의하여 아파트관리용역을 제공하고 입주자로부터 그 대가를 받는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것이며, 이 경우 주택관리사업자의 부가가치세 과세표준은 거래상대방으로부터 받은 대가관계 있는 모든 금전적 가치가 있는 것을 포함하므로 인건비 등도 부가가치세 과세표준에 포함되는 것임이라고 명시되어 있는데, 당해 아파트의 경우에 대해서는 어떠한지 여부 (라) 서면3팀-2197(2005.12. 2.)에 의하면 주택법 제2조 제12호 의 규정에 의한 관리주체(동호 가목 제외)가 조세특례제한법 제106조 제4호 의 2 및 동법 시행령 제106조 제6항의 규정에 의하여 2005.12.31.(현재 2008.12.31.까지로 개정)까지 공동주택에 경비용역과 일반관리용역을 공급하는 분에 대하여 부가가치세가 면제되는 것임이라고 명시되어 있는데 당해 아파트가 면제대상이 되는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】 ① 다음 각호의 1에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호 내지 제3호 및 제9호의 규정은 2006년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용하고, 제4호의 2의 규정은 2008년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용하며, 제8호의 규정은 2007년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 분에 한하여 이를 적용한다. (2005.12.31. 후단개정) 4의 2. 주택법 제2조 제12호 의 규정에 의한 관리주체(동호 가목을 제외하며, 이하 이 조에서 “관리주체”라 한다) 또는 경비업법 제4조 제1항 의 규정에 의하여 경비업의 허가를 받은 법인(이하 이 조에서 “경비업자”라 한다)이 주택법 제2조 제2호 의 규정에 의한 공동주택(이하 이 조에서 “공동주택”이라 한다)에 공급하는 다음 각목의 용역 (2004. 7.26. 개정) 가. 관리주체가 공동주택에 공급하는 경비용역과 일반관리용역으로서 대통령령이 정하는 용역 (2004. 7.26. 개정) 나. 경비업자가 공동주택에 공급하거나 관리주체의 위탁을 받아 당해 공동주택에 공급하는 경비용역 (2004. 7.26. 개정) 4의 3. 관리주체 또는 경비업자가 공동주택(제4호의 규정에 의한 국민주택에 한한다. 이하 이 호에서 같다)에 공급하는 다음 각목의 용역 (2004. 7.26. 개정) 가. 관리주체가 공동주택에 공급하는 경비용역과 일반관리용역으로서 대통령령이 정하는 용역 (2004. 7.26. 개정) 나. 경비업자가 공동주택에 공급하거나 관리주체의 위탁을 받아 공동주택에 공급하는 경비용역 (2004. 7.26. 개정)가. 관련 조세법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| (2002.08.26. 조세특례제한법 법률 6708호 개정) 4의 2. 주택건설촉진법 제3조 제4호의 규정에 의한 관리주체 중 주택관리업자 및 사업주체가 동법 동조 제3호의 규정에 의한 공동주택에 공급하는 관리용역 중 경비용역을 제외한 용역으로서 대통령령이 정하는 것 (2002. 8. 26. 개정) 4의 3. 주택건설촉진법 제3조 제4호의 규정에 의한 관리주체 중 주택관리업자 및 사업주체가 동법 동조 제3호의 규정에 의한 공동주택(제4호의 규정에 의한 국민주택에 한한다)에 공급하는 관리용역 중 경비용역을 제외한 용역으로서 대통령령이 정하는 것 (2002. 8.26. 개정) 4의 4. 다음 각목의 1에 해당하는 경비용역 (2002. 8.26. 신설) 가. 경비업법 제4조 제1항 의 규정에 의하여 경비업의 허가를 받은 법인이 주택건설촉진법 제3조 제3호의 규정에 의한 공동주택에 공급하거나 동법 동조 제4호의 규정에 의한 관리주체 중 주택관리업자 및 사업주체의 위탁을 받아 당해 공동주택에 공급하는 경비용역 (2002. 8.26. 신설) 나. 주택건설촉진법 제3조 제4호의 규정에 의한 관리주체 중 주택관리업자 및 사업주체가 동법 동조 제3호의 규정에 의한 공동주택에 공급하는 경비용역 (2002. 8.26. 신설) (2002.05.24. 조세특례제한법 법률 6480호 개정) 4의 2. 주택건설촉진법 제3조 제4호의 규정에 의한 관리주체 중 주택관리업자 및 사업주체가 동법 동조 제3호의 규정에 의한 공동주택에 공급하는 관리용역 중 대통령령이 정하는 것 (2001. 5.24. 신설) 4의 3. 주택건설촉진법 제3조 제4호의 규정에 의한 관리주체 중 주택관리업자 및 사업주체가 동법 동조 제3호의 규정에 의한 공동주택(제4호의 규정에 의한 국민주택에 한한다)에 공급하는 관리용역 중 대통령령이 정하는 것 (2001. 5.24. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 시행령 제106조 【부가가치세 면제 등】 ⑥ 법 제106조 제1항 제4호의 2 및 제4호의 3에서 “일반관리용역으로서 대통령령이 정하는 용역”이라 함은 관리주체가 다음 각호의 1에 해당하는 비용을 받고 제공하는 용역을 말한다. (2005. 2.19. 개정) 1. 「주택법 시행령」 제58조 의 규정을 적용받는 공동주택의 경우: 동 시행령 별표 5 제1호의 규정에 의한 일반관리비(동관리비에 위탁관리수수료와 동시행령 별표 5 제2호 내지 제8호의 규정에 의한 관리비 및 이와 유사한 비용이 포함되어 있는 경우에는 이를 제외한다) (2005. 2.19. 개정) 2. 「주택법 시행령」 제58조 의 규정을 적용받지 아니하는 공동주택의 경우: 제1호의 규정에 의한 일반관리비에 상당하는 비용 (2005. 2.19. 개정) ○ 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【서면3팀-866, 2006.05.10.】 1. 부가가치세가 면제되는 공동주택관리용역은 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 2 및 제4호의 3의 규정에 의하여 주택법 제2조 제12호 의 규정에 의한 관리주체 또는 경비업법 제4조 제1항 의 규정에 의하여 경비업의 허가를 받은 법인이 주택법 제2조 제2호 의 규정에 의한 공동주택(제4호의 3은 같은조항 제4호의 규정에 의한 국민주택에 한함)에 공급하는 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 의 2 및 4호의 3의 각목의 용역을 말하는 것으로, 여기에서 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 의 2의 규정은 2008.12.31.까지 공급한 분에 한하여 적용하는 것이며, 귀 질의에 있어 관리업체인 (주)○○엔지니어링이 주택법 제2조 제12호 의 규정에 의한 관리주체 또는 경비업법 제4조 제1항 의 규정에 의하여 경비업의 허가를 받은 법인에 해당하는지 여부는 당해 법률에 의하는 것으로 이는 관련부처인 건설교통부에 문의하기 바람. 2. (이하 생략) |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【서면3팀-1029, 2006.06.02.】 【질의】 (현황설명) 상기 본인은 (주)○○엔지니어링(관리업체) 소속의 주상복합의 관리소장으로 재직 중에 있음. 당 ○○주상복합건물(이하 “○○”)은 지하 5층～지상 30층의 주상복합 건물로 주차장은 지하 1층～지하 5층, 상가는 지하 1층～지상 3층, 오피스텔은 지상 4층 ～ 지상 5층, 지상 6층은 아파트의 복지후생시설, 아파트는 지상 7층～지상 30층까지로 총 254세대임. 당사는 제2기 입주자대표회의와 도급계약(도급계약서, 견적서 참조)을 체결하였으며 제3기 관리단 대표회장 명의의 고유번호증을 가지고 관리하고 있음. 당사는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합법”)에 의거 도급계약을 체결하였으므로 도급금액(인건비: 관리직권, 전기 기계 방재 영선 등의 시설직원, 경비직원, 미화직원) 월간 일금삼천팔백삼십일만원정(부가가치세 별도)을 관리주체인 제3기 관리단 대표회에서 지급받고 있으며 해당 부가가치세를 신고하고 납부하였음. 1. 당사는 건물관리용역업체로 주상복합건축물(상가, 아파트) 건물관리계약을 체결하여 도급관리비에 대하여 부가가치세를 신고납부하였음. 2. 최근 타 관리업체는 주상복합건축물의 아파트 부분은 도급관리비가 부가가치세가 면제된다고 하여 부가가치세의 반환을 요청한바 (질의사항) 1. 상기 건물 관리비 중 도급관리비에 대하여 아파트부분의 부가가치세 면제여부 2. 도급관리비 중 종사원의 직무별(일반직원, 경비원, 청소원) 및 일반관리비 항목 중 사무용품비, 소모품비, 소모재료비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비 등도 부가가치세 면제가 되는지 여부 3. 아파트부분의 부가가치세가 면제된다면 환급받을 수 있는지와 환급절차 및 방법은. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| 【회신】 「공동주택 관리용역의 부가가치세 면제범위 및 공동주택의 범위, 수정세금계산서 교부 및 경정청구에 의한 환급 등」에 대한 귀 질의의 경우에는 관련 질의회신사례(서면3팀-2393, 2005.12.29. 및 서면3팀-342, 2005. 3.11.)를 참고하기 바람. ○ 질의회신 【서면3팀-2393, 2005.12.29.】 『공동주택 관리용역의 부가가치세 면제범위 및 공동주택의 범위, 수정세금계산서 교부 등』에 대한 귀 질의의 경우에는 기질의회신문(서면3팀-1512, 2005. 9.12.; 재소비46015-136, 2003.5.21.; 부가46015-1592, 2000. 7. 5.)을 참고하기 바람. ○ 질의회신 【서면3팀-1512, 2005.09.12.】 주택법 제2조 제12호 의 규정에 의한 관리주체(동호 가목을 제외)가 주택법 제2조 제2호 의 규정에 의한 공동주택에 공급하는 경비용역과 일반관리용역으로서 주택법 시행령 별표 5 제1호의 규정에 의한 일반관리비(동관리비에 위탁관리수수료와 동시행령 별표5 제2호 내지 제8호의 규정에 의한 관리비 및 이와 유사한 비용이 포함되어 있는 경우에는 이를 제외)의 경우 현행 법령상 2005.12.31.까지의 공급분에 대하여는 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 의 2 규정에 의하여 주택의 규모에 상관없이 부가가치세가 면제되는 것이나, 2006.1.1. 이후 공급분 부터는 같은법 같은 조 제4호의 3 규정에 의하여 국민주택에 공급하는 분에 한하여 부가가치세가 면제되는 것임. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【재소비46015-136, 2003.05.21.】 주택건설촉진법 제3조 제4호의 규정에 의한 관리주체 중 주택관리업자 및 사업주체가 공급하는 동법 동조 제3호의 규정에 의한 공동주택의 관리용역( 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 에서 규정하는 일반관리비 등의 비용을 받고 제공하는 용역에 한한다)에 대하여는 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 의 2제4호의 3의 규정에 의하여 부가가치세가 면제됨. 이 경우 공동주택은 건축법시행령 『별표 1』의 제2호 가목 내지 다목에서 규정하는 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)을 말하며, 건축법시행령 『별표 1』의 제10호에서 규정하는 업무시설인 오피스텔(업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하는 것을 말한다)은 공동주택의 범위에 해당하지 아니함. ○ 질의회신 【부가46015-1592, 2000.07.05.】 사업자가 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하고 착오로 인하여 세금계산서를 교부하였을 경우에는 부가가치세법 제21조 의 규정에 의하여 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 경정하여 통지하기 전까지 동법시행령 제59조의 규정에 의한 수정세금계산서를 교부하고 추가로 계산서를 교부할 수 있는 것이며, 당해 관할세무서장은 사업자의 부가가치세 확정신고 내용 중 과세대상이 아닌 것을 신고 및 납부한 사실을 확인한 경우에는 동법 제21조의 규정에 의하여 이를 경정하고 착오 납부된 금액을 환급할 수 있는 것임. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【서면3팀-342, 2005.03.11.】 사업자가 부가가치세법 제16조 제1항 의 규정에 의하여 당초 적법하게 교부된 세금계산서에 대하여는 수정세금계산서를 교부할 수 없는 것이나, 이 경우 세금계산서를 교부한 후 그 기재사항에 관하여 착오 또는 정정사유가 발생한 경우 또는 당초의 공급가액에 차가감되는 금액이 발생한 경우에는 같은법 시행령 제59조 규정에 의하여 수정세금계산서를 교부한 후 당해 수정교부된 세금계산서에 의하여 국세기본법 제45조 및 제45조의 2 규정에 의하여 수정신고 및 경정청구를 할 수 있는 것임. 귀 질의 경우 당초 교부된 세금계산서가 적법하게 교부되었는지 여부는 관련거래내용 및 대금지급조건 등의 관련사실에 따라 판단할 사항임. ○ 질의회신 【서면3팀-386, 2006.03.03.】 【질의】 당사는 주상복합 즉 중형아파트와 오피스텔 및 상가건물 한 동을 위탁관리하는 업체로서 현재까지 위탁관리비(인건비, 운영비, 각종수선비 일체)를 징구하고 세금계산서를 발행한 바 아파트 입주자가 일반관리비에 대한 부가가치세 면제를 주장하기로 문의함. 【회신】 상가 등 집합건물을 관리하는 사업자가 사업용 건물의 관리용역을 제공하고 사업자인 입주자로부터 징수하는 관리비는 명목여하에 불구하고 부가가치세가 과세되는 것임. 이와 관련된 기질의회신문(재소비46015-136, 2003.5.21.; 부가46015-1886, 2000. 8. 5.)을 참고하기 바람. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【부가46015-1886, 2000.08.05.】 상가 등 집합건물을 관리하는 사업자가 사업용 건물의 관리용역을 제공하고 사업자인 입주자로부터 징수하는 관리비는 명목여하에 불구하고 부가가치세가 과세되는 것으로 부가가치세법 제16조 제1항 의 규정에 의하여 세금계산서를 교부하여야 하는 것임. 다만, 관리비 중 입주자가 부담해야 할 보험료, 수도료, 공공요금 등을 별도로 구분징수하고 납입을 대행하는 경우에 당해 금액은 관리사업자의 부가가치세 과세표준에 포함되지 아니하는 것임. ○ 질의회신 【부가46015-126, 2001.01.16.】 - 법규정 2001.5.24. 신설로 사문화된 질의회신문임. 1. 아파트 입주자들이 입주자대표회의를 구성하여 자치적으로 집합건물을 관리하고 그 관리에 실지소요된 비용만을 각 입주자들에게 분배하여 징수하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이나, 주택관리사업자가 위·수탁계약에 의하여 아파트관리용역을 제공하고 입주자로부터 그 대가를 지급받는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것이며 이 경우 주택관리사업자의 부가가치세 과세표준은 거래상대방으로부터 받은 대가관계가 있는 모든 금전적 가치가 있는 것을 포함하므로 인건비 등도 부가가치세 과세표준에 포함되는 것임. |
| 다. 관련 규정 |
| ○ 공동주택관리령(별표3) (현, 제58조 제1항 관련, 별표5) 관리비의 구성내역(제15조 관련) 1. 일반관리비 · 인건비: 급여, 제수당, 상여금, 퇴직금 및 산재보험료·고용보험료·국민연금·의료보험료·식대 등 복리후생비 · 제사무비: 일반사무용품비, 도서인쇄비, 교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는 비용 · 제세공과금: 관리기구가 사용한 전기료, 전화료, 우편료 및 관리기구에 부과되는 세금 등 · 피복비 · 교육훈련비 · 차량유지비: 연료비, 수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용 · 보험료: 화재보험료 등 · 기타 부대비용: 관리용품구입비, 회계감사비, 입주자대표회의 운영비, 기타 관리업무에 소요 되는 비용 2. 청소비: 용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 청소원 인건비·피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용 3. 오물수거비: 용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 오물수거인건비·피복비 및 오물수거용품비 등 오물수거에 직접 소요된 비용 4. 소독비: 용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 소독용품비등 소독에 직접 소요된 비용 5. 승강기유지비: 용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 제부대비 및 자재비 등. 유지비 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함된다. |
| 다. 관련 예규 |
| 6. 난방비 난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대·동력전기료·난방 및 급탕용수비)에서 급탕비를 뺀 금액 7. 급탕비: 급탕용유류대·동력전기료·급탕용수비 8. 수선유지비 가. 보수용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 자재 및 인건비 나. 정화조청소비·냉난방시설의 청소비·소화기충약비·옥상방수공사비·외부도장비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반검사비 |