임대용부동산의 건설비상당액계산에 있어 지하 부속면적은 건물 연면적에 포함하여 임대면적비율에 따라 안분하여 계산하는 것임
전 문
[회신]
부동산임대업을 주업으로 하는 영리내국법인이 당해 사업연도 종료일 현재의 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 100분의 50 이상인 법인이 부동산을 임대하고 보증금을 받은 경우에는 조세특례제한법 제138조 및 같은법 시행령 제132조의 규정에 의하여 임대보증금의 간주익금을 계산하는 것이며,
‘임대용부동산의 건설비상당액’ 계산에 있어 지하 부속면적은 건물 연면적에 포함하여 임대면적비율에 따라 안분하여 계산하는 것이므로, 귀 질의의 경우 지하유류저장시설 구조물이 이에 해당하는지는 공부상 용도 및 실제 사용현황에 의하여 사실판단하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 사실관계 o 당사는 도․소매․부동산임대업을 영위하는 법인으로 조세특례제한법 시행령 제132조 제1항 의 ‘임대보증금 등의 간주익금’ 해당요건인 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 100분의 50이상인 법인인지 여부를 검토 중임. o 당사는 직영주유소에 임대업체가 일부 포함된 직영주유소를 운영하며, 당사는 자산총액의 기준을 토지는 개별공시기가, 건물은 연면적에 의한 기준시가, 기준시가가 없는 기타자산은 장부가액에 의하여 계산. ○ 질의내용 (1) 당사가 주유소 건물 중 일부는 직영주유소, 나머지는 임대업을 영위하고는 경우에 토지 및 건물가액을 직영분과 임대분으로 안분한다면 건축물 연면적 대 건축물 임대면적으로 안분하는 것인지 (2) 질의‘1’의 건축물 연면적 지하에 매설되어 있는 ‘유류저장시설 구조물’의 수평투형면적도 건물 연면적에 포함하여 임대건물 면적에 해당하는 토지 및 건물가액을 안분하는 것인지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 법인세법 제15조 【익금의 범위】 ① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다. (1998.12.28. 개정) ② 다음 각호의 금액은 이를 익금으로 본다. (1998.12.28. 개정) 1. 제52조 제1항의 규정에 의한 특수관계자인 개인으로부터 유가증권을 동조 제2항의 규정에 의한 시가에 미달하는 가액으로 매입하는 경우 시가와 당해 매입가액의 차액에 상당하는 금액 (1998.12.28. 개정) 2. 제57조 제4항의 규정에 의한 외국법인세액(세액공제된 경우에 한한다)에 상당하는 금액 (1998.12.28. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제138조 【임대보증금 등의 간주익금】 ① 법인의 자기자본에 대한 차입금의 비율 등을 감안하여 대통령령이 정하는 기준을 초과하여 차입금을 보유하고 있는 내국법인으로서 부동산임대업을 주업으로 하는 법인(비영리내국법인을 제외한다)이 대통령령이 정하는 주택을 제외한 부동산 또는 그 부동산에 관한 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이에 준하는 것을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 「법인세법」 제15조 제1항 의 규정에 의한 익금에 가산한다. (2005.12.31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 차입금의 범위, 주업의 판정기준 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998.12.28. 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제132조 【임대보증금 등의 간주익금】 ① 법 제138조 제1항에서 “대통령령이 정하는 기준”이라 함은 차입금이 자기자본(다음 각 호의 금액 중 큰 금액을 말한다)의 2배에 상당하는 금액을 말한다. 이 경우 차입금과 자기자본은 적수로 계산하되, 사업연도 중 합병ㆍ분할하거나 증자ㆍ감자 등에 따라 자기자본의 변동이 있는 경우에는 당해 사업연도 개시일부터 자기자본의 변동일 전일까지의 기간(당해 기간에 해당하는 자기자본은 제1호의 규정에 따른 금액에서 증자액 또는 감자액을 차감 또는 가산하여 계산할 수 있다)과 그 변동일부터 당해 사업연도종료일까지의 기간으로 각각 나누어 계산한 자기자본의 적수를 합한 금액을 자기자본의 적수로 한다. (2006. 2. 9. 신설) 1. 당해 사업연도종료일 현재 대차대조표상의 자산의 합계액에서 부채(충당금을 포함하며, 미지급법인세를 제외한다)의 합계액을 공제한 금액 (2006. 2. 9. 신설) 2. 당해 사업연도종료일 현재의 납입자본금(자본금에 주식발행액면초과액 및 감자차익을 가산하고, 주식할인발행차금 및 감자차손을 차감한 금액으로 한다) (2006. 2. 9. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제1항에서 차입금은 「법인세법 시행령」 제53조 제4항 의 규정에 따라 제외되는 차입금 및 동법 시행령 제55조의 규정에 따라 지급이자가 이미 손금불산입된 차입금과 「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 차입한 금액을 제외한다. (2006. 2. 9. 신설) ③ 법 제138조 제1항에서 “부동산임대업을 주업으로 하는 법인”이라 함은 당해 법인의 사업연도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 100분의 50 이상인 법인을 말한다. 이 경우 자산가액의 계산은 「소득세법」 제99조 의 규정에 의하며, 자산의 일부를 임대사업에 사용할 경우 임대사업에 사용되는 자산가액은 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 계산한다. (2006. 2. 9. 항번개정) ④ 법 제138조 제1항에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 주택과 그 부속토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.(2006. 2. 9. 개정) 1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상 층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다) (2006. 2. 9. 개정) 2. 건물이 정착된 면적에 5배(도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배를 말한다)를 곱하여 산정한 면적 (2006. 2. 9. 개정) ⑤ 법 제138조 제1항의 규정에 의하여 익금에 가산할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 익금에 가산할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (2006. 2. 9. 항번개정) 익금에 가산할 금액 = (당해 사업연도의 보증금 등의 적수 - 임대용부동산의 건설비상당액의 적수)×(1/365)×정기예금이자율 - 당해 사업연도의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료ㆍ배당금ㆍ신주인수권처분익 및 유가증권처분익의 합계액 ⑥ 제5항에서 “임대용부동산의 건설비상당액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (2006. 2. 9. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 지하도를 건설하여 「국유재산법」 기타 법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하고 지하도로 점용허가(1차 무상점유기간에 한한다)를 받아 이를 임대하는 경우에는 재정경제부령이 정하는 지하도 건설비상당액 (2005. 2.19. 개정) 2. 제1호외의 임대용부동산에 있어서는 재정경제부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비상당액(토지가액을 제외한다) (1998.12.31. 개정) |
| 나. 참고사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 법인22601-2308, 1992.10.28. 건물의 일부를 임대하는 법인이 그 건물의 지하주차장을 임대료계산 대상면적에서 제외하고 있는 경우에도 당해 주차장이 건물부속 주차장으로서 별도의 주차장업용이 아닌 경우 법인세법시행규칙 제4조 의 3 제3항에 의거 “임대사업에 사용되는 자산가액”을 계산함에 있어 지하주차장 면적은 나머지 부분의 임대비율로 안분하여 “임대사업에 사용하고 있는 부분의 면적”에 포함하는 것이며, 임대용건물에 일시적으로 임차인이 없어 임대되지 아니한 부분도 “임대사업에 사용하고 있는 부분면적”에 포함하는 것임. |