재건축 정비사업 조합의 수익인식

건설 등 계약기간이 1년 이상인 경우 기장된 장부에 의하여 당해 사업연도 종료일까지 실제로 소요된 총 공사비 누적액을 확인할 수 있는 경우에는 작업진행률을 기준으로 계산한 수익을 익금에 산입함

[회신] 건설·제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 “건설 등”이라 함)의 제공으로 인한 익금의 귀속 사업연도는 그 목적물의 인도일(용역의 제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날)이 속하는 사업연도로 하는 것이나, 법인세법 시행령 제69조 제2항의 규정에 의하여 건설 등의 계약기간이 1년 이상인 건설 등의 경우 비치·기장된 장부에 의하여 당해 사업연도 종료일까지 실제로 소요된 총 공사비 누적액을 확인할 수 있는 경우에는 작업진행률을 기준으로 하여 계산한 수익을 해당 사업연도의 익금에 산입하는 것입니다. 귀 질의가 이에 해당하는지는 관련 도급금액, 발생한 총 공사비 누적액, 총 공사 예정비, 공사기간 등을 종합적으로 검토하여 사실 판단하는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 | | ○ 事實關係 ―재건축 정비사업 조합은 시공사인 건설회사와 공사계약을 체결하여 재건축 사업을 하고자 하며, 공사계약 체결 시 일반적으로 도급제 방식과 지분제의 방식으로 체결하고 있음. ―도급제란?: 일반적인 건설도급 계약형태로 재건축 공사를 하는 계약을 말하는 것으로 일반적으로 계약시점에 도급금액이 정해지고 재건축의 결과 사업수익이 발생하면 그 사업수익은 재건축 조합에 귀속되며 건설회사는 계약서에서 정한 도급금액만을 지급받는 형태임 ―지분제란?: 조합원이 출자한 토지에 갈음해서 건설회사가 건축한 아파트를 대물변제 방식으로 교부하는 계약형태로 재건축에 따르는 모든 위험과 수익을 시행사인 재건축 조합이 아니라 시공사인 건설회사가 부담하는 방식임. ―2000. 6월 건설교통부에서 제정한 “재건축사업 공사표준 계약서”는 지분제 방식임. ○ 質疑內容 質疑 1)의 경우: 도급제의 경우 일반분양의 수익인식 방법 재건축 조합이 도급제로 재건축 공사계약을 체결하였을 경우에 일반분양의 매출수익 인식을 진행기준으로 하여야 하는지 아니면 완성기준으로 하여야 하는지 여부 質疑 2)의 경우: 지분제의 경우 일반분양의 수익인식 방법 재건축 조합이 지분제로 재건축 공사계약을 체결하였을 경우 일반분양분의 매출수익의 인식을 진행기준으로 하는지 아니면 완성기준으로 하는지 여부 | | 2. 질의내용에 대한 참고자료 | | 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 법인세법시행령 제69조 【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】 ① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 “건설 등”이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도로 한다. (1998.12.31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 건설 등의 계약기간(그 목적물의 건설 등의 착수일부터 인도일까지의 기간을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 1년 이상인 건설 등의 경우 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도까지의 각 사업연도의 익금과 손금은 동항의 규정에 불구하고 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 그 목적물의 건설 등을 완료한 정도(이하 이 조에서 “작업진행률”이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다. (1998.12.31. 개정) ③ 제2항의 규정은 건설 등의 계약기간이 1년 미만인 경우로서 법인이 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도의 결산을 확정함에 있어서 작업진행률을 기준으로 하여 수익과 비용을 계상한 경우의 익금과 손금의 귀속사업연도에 관하여 이를 준용한다. (1998.12.31. 개정) ○ 법인세법시행규칙 제34조 【작업진행률의 계산 등】 ③ 영 제69조 제2항 단서에서 “재정경제부령이 정하는 경우”라 함은 법인이 비치ㆍ기장한 장부가 없거나 비치ㆍ기장한 장부의 내용이 충분하지 아니하여 당해 사업연도 종료일까지 실제로 소요된 총공사비누적액을 확인할 수 없는 경우를 말한다. (1999. 5.24. 개정) | | 나. 관련 예규(예규, 심사, 심판, 대법원 판례) | | ○ 서면인터넷상담 2팀-235, 2006.01.27. 주택신축판매업을 영위하는 법인이 개인지주 공동사업자의 토지 위에 건물을 신축하여 이를 토지소유자인 개인 및 일반인에게 분양 시 각 사업연도 소득금액 계산함에 있어서 당해 작업진행률 등을 계산할 수 없는 경우에는 법인세법 시행령 제69조 제2항 에 규정된 진행기준에 의하여 손익을 인식할 수 없는 것임. ○ 법인46012-219, 2001.01.29. 건설업을 영위하는 법인이 재건축 조합으로부터 재건축 아파트를 신축해 주는 대가로 조합원 분을 제외한 잔여 아파트 및 상가분양 수입금액을 받기로 약정하고 당해 건설용역이 완료된 시점에 미분양된 상가 등의 분양 예정가액을 당해 사업연도의 수입금액으로 계상하였으나, 추후 그 상가 등의 실제 분양가액과 익금에 산입한 분양 예정가액과의 차액이 발생한 경우 그 차액에 상당하는 금액은 실제 분양일이 속하는 사업연도의 손익으로 계상하는 것임. ○ 서일46011-11541, 2002.11.19. 건설·제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 “건설 등”이라 함)의 제공에 대한 총 수입금액의 수입할 시기는 용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날)로 하는 것이나, 소득세법 시행령 제48조 제5호 단서 규정에 의하여 계약기간이 1년 이상인 건설 등으로서 비치·기장된 장부에 의하여 당해 과세기간 종료일까지 실제로 발생한 건설 등의 필요경비 총 누적액을 확인할 수 있는 경우에는 같은 법 시행규칙 제20조에 작업진행률을 기준으로 하여 수입시기 및 총 수입금액 등을 계산하는 것임. (同旨: 제도46011-11342, 2001.06.04.) |