PFV가 아파트 신축분양시 소득공제 해당 여부

프로젝트금융투자회사(PFV)가 취득한 토지에 공동주택을 신축・분양하는 경우에는 특정사업에 해당함.

[회신] 프로젝트금융투자회사(PFV)가 취득한 토지에 공동주택(아파트)을 신축하여 분양하는 경우에는 「법인세법」 제51조의 2 제1항 제6호 가목의 특정사업에 해당하는 것임 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 당사는 2001년 법인 본사를 수도권외의 지역으로 이전하여 조세특례제한법 제63조 의 2의 규정에 의한 감면사업만을 영위하는 공동주택시행사로서 업태 ․ 종목은 건설 ․ 부동산 ․ 서비스 및 일반건축공사 ․ 부동산매매임. - 경기도 용인시에서 공동주택개발사업과 관련된 사업부지를 1996년부터 A건설(주)와 공동으로 매입하고 있고, 전체사업부지 중 70%는 공동사업으로 소유권 이전을 완료하였으며, 30%는 계약금 및 중도금을 지급한 상태임. - 개발사업부지의 잔여 30%에 대한 잔금지급을 위하여 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립하여 개발사업을 진행할 예정(PFV는 법인세법 제51조 의 2 제1항 제6호에서 규정한 투자회사)이며, PFV설립과 동시에 당사와 공동사업자는 개발사업의 사업주체를 PFV로 하여 사업권(토지 소유권 등)을 이전하고 당사 ․ 공동사업자 ․ 금융기관이 주주로 참여하여 개발사업의 이익을 배당받음. ○ 질의내용 (1) 개발사업주체인 PFV가 법인세법 제51조 의 2 제1항 제6호 나목 내지 아목 및 동법시행령 제86조의 2 제3항 내지 제4항의 요건을 충족한 법인으로 설립되어 ‘토지를 매입하여 공동주택(아파트)을 건축하여 불특정다수인에게 분양하는 경우’에 동법에서 규정하는 ‘특정사업’에 해당되어 ‘유동화전문회사 등에 대한 소득공제’ 적용이 가능한지 여부 (2) 개발사업 부지를 당사가 PFV(당사의 지분율 45%로 특수관계 성립)로 소유권이전하는 경우에 양도가액의 산정 방식 (3) 위 (2)의 경우 개발사업권에 대하여도 평가하여 양도가액을 산정하는지 여부 (4) 상기의 사업부지 양도로 양도차익이 발생하는 경우 조세특례제한법 제63조 의 2 제2항 제2호 가목 규정에 의한 ‘과세표준에서 토지의 양도차익을 차감’한 금액으로 보는지 여부 (5) 당사가 PFV로부터 개발사업의 이익을 배당받는 경우 당사의 수입배당금에 대하여 조세특례제한법 제63조 의 2에 대한 임시특별세액감면의 적용이 가능한지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 법인세법 제51조 의 2 【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】 ① 다음 각호의 1에 해당하는 내국법인이 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액에서 이를 공제한다. (2005. 12. 31. 개정) 6. 제1호 내지 제5호 및 제5호의 2와 유사한 투자회사로서 다음 각목의 요건을 갖춘 법인일 것 (2005. 12. 31. 개정) 가. 회사의 자산을 설비투자, 사회간접자본시설투자, 자원개발 그 밖에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 회사일 것 나. 본점외의 영업소를 설치하지 아니하고 직원과 상근인 임원을 두지 아니할 것 다. 한시적으로 설립된 회사로서 존립기간이 2년 이상일 것 (2004. 1. 29. 신설) 라. 상법 그 밖의 법률의 규정에 의한 주식회사로서 발기설립의 방법으로 설립할 것 마. 발기인이 기업구조조정투자회사법 제4조 제2항 각호의 1에 해당하지 아니하고 대통령령이 정하는 요건을 충족할 것 (2004. 1. 29. 신설) 바. 이사가 기업구조조정투자회사법 제12조 각호의 1에 해당하지 아니할 것 사. 감사는 기업구조조정투자회사법 제17조 의 규정에 적합할 것. 이 경우 동조 중 “기업구조조정투자회사”는 “회사”로 본다. (2004. 1. 29. 신설) 아. 자본금 규모, 자산관리업무와 자금관리업무의 위탁 및 설립신고 등에 관하여 대통령령이 정하는 요건을 충족할 것 (2004. 1. 29. 신설) ○ 법인세법 시행령 제86조 의 2 【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】 ③ 법 제51조의 2 제1항 제6호 마목 에서 “대통령령이 정하는 요건”이라 함은 다음 각호의 요건을 말한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 발기인 중 1인 이상이 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것(2005. 7. 15. 개정) 가. 제61조 제2항 제1호 내지 제12호ㆍ제21호 및 제34호 의 어느 하나에 해당하는 금융기관(이하 이 조에서 “금융기관”이라 한다) (2006. 2. 9. 개정) 나. 「국민연금법」에 의한 국민연금관리공단( 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조 제2호 의 규정에 의한 방식으로 민간투자사업을 시행하는 투자회사의 경우에 한한다) (2005. 7. 15. 개정) 2. 제1호 가목 또는 나목에 해당하는 발기인이 100분의 5(제1호 가목 또는 나목에 해당하는 발기인이 다수인 경우에는 이를 합산한다) 이상의 자본금을 출자할 것 (2005. 7. 15. 개정) ④ 법 제51조의 2 제1항 제6호 아목 에서 “대통령령이 정하는 요건”이라 함은 다음 각호의 요건을 말한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 자본금이 50억원 이상일 것. 다만, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조 제2호 의 규정에 의한 방식으로 민간투자사업을 시행하는 투자회사의 경우에는 10억원 이상일 것 (2005. 7. 15. 개정) 2. 자산관리ㆍ운용 및 처분에 관한 업무를 다음 각목의 1에 해당하는 자(이하 이 조에서 “자산관리회사”라 한다)에게 위탁할 것 (2004. 3. 22. 신설) 가. 당해 회사에 출자한 법인 (2004. 3. 22. 신설) 나. 당해 회사에 출자한 자가 단독 또는 공동으로 설립한 법인(2004. 3. 22. 신설) 3. 자금관리업무를 「신탁업법」에 의한 신탁업을 영위하는 금융기관(이하 이 조에서 “자금관리사무수탁회사”라 한다)에게 위탁할 것 (2005. 2. 19. 개정) 4. 주주가 제2항 각호의 요건을 갖출 것. 이 경우 “발기인”을 “주주”로 본다. 5. 법인설립등기일부터 2월 이내에 다음 각목의 사항을 기재한 명목회사설립신고서에 재정경제부령이 정하는 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 신고할 것 (2004. 3. 22. 신설) 가. 정관의 목적사업 (2004. 3. 22. 신설) 나. 이사 및 감사의 성명ㆍ주민등록번호 (2004. 3. 22. 신설) 다. 자산관리회사의 명칭 (2004. 3. 22. 신설) 라. 자금관리사무수탁회사의 명칭 (2004. 3. 22. 신설) ○ 조세특례제한법 제63조 의 2 【법인의 공장 및 본사의 수도권외의 지역으로의 이전에 대한 임시특별세액감면】 (2002. 12. 11. 제목개정) ② 수도권외 지역이전법인은 다음 각호의 소득에 대하여 이전일이 속하는 과세연도와 그 다음 과세연도의 개시일부터 4년 이내에 종료하는 과세연도에 있어서는 법인세의 전액을, 그 다음 2년 이내에 종료하는 과세연도에 있어서는 법인세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 공장을 이전한 경우에는 당해 공장에서 발생하는 소득 (1999. 12. 28. 신설) 2. 본사를 이전한 경우에는 과세연도별로 가목의 금액에 나목 또는 다목중 작은 비율을 곱하여 산출한 금액에 상당하는 소득 (2004. 12. 31. 개정) 가. 당해 과세연도의 과세표준에서 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도차익을 차감한 금액 (2005. 12. 31. 개정) ○ 법인세법 시행령 제11조 【수익의 범위】 법 제15조 제1항의 규정에 의한 수익은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 2. 자산(자기주식을 포함한다)의 양도금액 (1998. 12. 31. 개정) ○ 법인세법 시행령 제19조 【손비의 범위】 법 제19조 제1항의 규정에 의한 손비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 2. 양도한 자산의 양도당시의 장부가액 (1998. 12. 31. 개정) ○ 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】 ① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1998. 12. 28. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다. (1998. 12. 28. 개정) ○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (1998. 12. 31. 개정) ② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. (2005. 2. 19. 개정) 2. 「상속세 및 증여세법」 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다. (2005. 2. 19. 개정) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면2팀-691, 2006.04.28 「법인세법」 제51조 의 2 제1항 제6호 및 같은법 시행령 제86조의 2 제2항 내지 제4항의 요건을 충족하는 프로젝트금융투자회사가 보유한 토지에 주택건설 등 부동산개발사업을 영위하는 경우【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】를 적용받을 수 있는 것이나, 귀 질의가 이에 해당하는지의 여부는 구체적인 사실관계를 종합하여 판단할 사항인 것임. ○ 서면2팀-1850, 2005.11.21 「법인세법」 제51조 의 2 제1항 제6호에 해당하는 투자회사가 다른 법인과 공동으로 건물을 신축하는 사업을 수행하는 경우 당해 사업은 같은호 가목에서 규정하는 특정사업에 해당하지 아니하는 것임. ○ 서면2팀-1439, 2005.09.08 「법인세법」 제51조 의 2 제1항 제6호 및 같은 법 시행령 제86조의 2 제2항 내지 제4항의 요건을 충족하는 프로젝트투자금융회사가 내국인으로부터 토지를 취득하여 주상복합건물을 신축하여 분양하는 경우 법인세법 제51조 의 2 제1항 제6호 가목에서 규정하는 ‘특정사업’에 해당하여 법인세법 시행령 제86조 에서 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당하는 경우 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 공제하는 것임. ○ 서면2팀-159, 2005.01.25 법인이 각 사업연도 소득에 대한 법인세를 신고납부 하는 경우 부동산의 양도차익 계산은 자산의 양도가액에서 취득가액을 차감하여 계산 하는 것으로 취득당시의 실거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 법인세법 시행령 제89조 의 규정에 따라 취득당시 시가를 산정하여 양도차익을 계산하여야 하는 것임. ○ 서면2팀-1541, 2004.07.21 조세특례제한법 제63조 의 2 제1항의 규정에 의한 감면사업만을 영위하는 법인이 본사를 수도권외의 지역으로 이전하는 경우 같은 조 제2항 제2호 가목의 규정에 의한 과세표준에는 수입이자, 수입배당금, 유가증권처분이익이 포함되는 것임. ○ 제도46012-11597, 2001.06.19 조세특례제한법 제63조 의 2 제2항 제2호 나목 및 다목의 규정을 적용함에 있어서 법인본사가 수도권생활지역외의 지역으로 이전후 다른 법인을 합병한 경우 같은 규정 가목의 당해 과세연도의 과세표준은 수입이자 등을 포함하되, 토지 및 건물의 양도차익을 차감한 금액으로 하는 것임. ○ 법인46012-2057, 2000.10.06 법인이 당해법인의 출자로 인하여 신설된 법인과의 계약에 의하여 부동산 등을 양도하는 경우에 거래당시를 기준으로 법인세법시행령 제87조 의 특수관계 성립여부를 판단하는 것이며, 위 특수관계법인에게 “공업배치 및 공장설립에 관한 법률”의 절차에 따라 분양받은 공장용지를 잔금청산전에 양도하는 경우에 양도대금의 시가는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 가액에 의하는 것이나, 관련법률의 절차에 따라 그 가액을 별도로 정하고 있는 경우에는 그 가액을 시가로 할 수 있는 것임. ○ 법인46012-2648, 1996.09.20 법인이 정부로부터 허가받은 사업권을 다른 법인에게 양도하는 경우에는 당해 사업권을 획득하기 위하여 지출한 금액은 양도시에 손비로 계상할 수 있는 것이며, 동 사업권을 특수관계있는 법인(허가조건으로 신규설립한 법인)에게 양도하는 경우 그 양도가액이 법인세법 제20조 의 규정에 의한 부당행위계산 부인대상이 되는지의 여부는 정상적인 사인간의 거래, 건전한 사회통념 내지 상관행에 따라 사실판단할 사항임.