주택신축판매업을 영위하는 법인이 공사 진행률을 계산할 수 없는 경우에는 목적물의 인도일이 속하는 사업연도에 익금 및 손금에 산입하는 것임
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 주택신축판매업을 영위하는 법인이 개인지주 공동사업자의 토지 위에 건물을 신축하여 이를 토지 소유자인 개인 및 일반인에게 분양 시 각 사업연도 소득금액을 계산함에 있어, 당해 공사의 작업 진행률 등을 계산할 수 없는 경우에는 법인세법 시행령 제69조 제2항에 규정된 진행기준에 의하여 손익을 인식할 수 없는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 事實關係 ―연접한 주택소유자 4명이 기존주택을 헐고 새로운 주택 9세대를 건축하여 4세대는 구성원들이 자택으로 출자 받고 5세대는 외부 수요자에게 분양하려는 목적에서 지주 4인이 공동사업 계약을 체결하고 개인 일반과세로 사업자등록을 한 후 시공사인 건설업 법인과 공사계약을 체결하였으며, 공동사업 수행을 위하여 토지등기부상 당초 각 지주 명의에서 공동사업자 대표 1인의 명의로 신탁등기를 필하였음. ―외부 분양대상 5세대는 지주 공동사업자가 일반 실수요자에게 분양하여 수익을 얻지만 시공사가 분양 매출액 전액을 지주 공동사업자로부터 즉시 회수하여 공사원가 보전과 가득이익을 확보하도록 계약되어 있으며, 부족한 공사비 충당을 위하여 지주 공동사업자 각인이 시공사에게 자택으로 배정받을 면적에 비례하여 소정의 추가 부담금을 지급하는데 4회 분할 지급 조건부임. ―당해 신축 주택은 국민주택 초과 규모로써 공사 예정기간은 2년임. ○ 質疑內容 상기와 같은 경우 도급공사 시공사인 법인의 각 사업연도 소득금액 계산 시 익금과 손금으로 계산하여야 할 손익의 귀속 시기는? (갑설) 전체를 도급공사로 보아 작업 진행률에 의하여 수익과 비용을 인식 (을설) 부담금은 작업 진행률에 의하여 계상하나, 일반분양 수입금액에 대하여는 작업 진행률을 적용하는 것이 아니고 준공시점에 일시에 인식 (병설) 외부분양의 경우 대금청산일, 소유권 이전등기일, 입주일 중 빠른 날에 각각의 손익을 인식 |
| 2. 질의내용에 대한 참고자료 |
| 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 법인세법시행령 제69조 【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】 ① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 “건설 등”이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도로 한다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 건설 등의 계약기간(그 목적물의 건설 등의 착수일부터 인도일까지의 기간을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 1년 이상인 건설 등의 경우 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도까지의 각 사업연도의 익금과 손금은 동항의 규정에 불구하고 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 그 목적물의 건설 등을 완료한 정도(이하 이 조에서 “작업진행률”이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다. (1998.12.31. 개정) ③ 제2항의 규정은 건설 등의 계약기간이 1년 미만인 경우로서 법인이 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도의 결산을 확정함에 있어서 작업진행률을 기준으로 하여 수익과 비용을 계상한 경우의 익금과 손금의 귀속사업연도에 관하여 이를 준용한다. (1998.12.31. 개정) ○ 법인세법시행령 제68조 【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】 ① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각호의 날이 속하는 사업연도로 한다. 3. 상품 등외의 자산의 양도: 그 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다. (1998.12.31. 개정) |
| 나. 관련 예규(예규, 심사, 심판, 대법원 판례) |
| ○ 서면2팀-353, 2004.03.03. 【질의】 부동산 신축 판매업을 영위하는 법인이 도급을 주어 상가 등을 신축ㆍ분양함에 있어서 완공 전에 일부 분양계약이 이루어진 경우 분양손익의 인식방법은. 【회신】 법인이 상가 등을 신축 분양함에 있어서 그 목적물의 완공일 이전에 분양계약이 이루어진 부분에 대하여는 “예약매출”로서 법인세법 시행령 제69조 의 규정에 의하여 건설 등 용역제공으로 인한 손익을 인식하는 것이며, 그 목적물이 완공된 이후에 분양계약이 이루어진 부분에 대하여는 “상품 등외의 자산의 양도”로 보아 같은 영 제68조 제1항 제3호의 규정에 의하여 그 손익을 인식하는 것임. |