재건축 정비사업조합의 현물출자 시 취득가액 산정 등

재건축조합이 현물출자에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 장부에 계상한 출자가액으로 하는 것이며, 현물출자하는 취득가액이 불분명한 경우에는 감정평가법인이 현물출자일을 기준으로 감정평가한 가액으로 하는 것임

[회신] 귀 질의1)의 경우 재건축조합이 현물출자에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 「법인세법 시행령」 제72조 제1항 제3호의 규정에 의하여 장부에 계상한 출자가액 (그 가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금액을 제외함)으로 하는 것이며, 질의2)의 경우 재건축조합원이 재건축정비사업조합에 토지를 현물출자하는 경우 토지의 취득가액이 불분명한 경우에는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 현물출자일을 기준으로 감정평가한 가액으로 하는 것으로, 기질의회신문(서면2팀-466,2006.03.07.;서면2팀-1500,2005.09.20.)호를 참고하시기 바라며, 질의3)의 경우 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 제1호 규정에 의한 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액은 그 거래당시에 당해 자산의 가액을 감정한 것을 말하는 것으로, 기질의회신문(법인46012-3539,1999.09.20.)호를 참고하시기 바랍니다. [첨부서류] 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 사업시행인가를 2006년 6월에 받고 2007년 5월에 시청에서 관리처분인가를 받 았으며 현재 종전자산(기존아파트)의 신탁등기를 진행 중인 재건축정비 사업조합 임. - 재건축사업의 분양신청 조합원은 관리처분후에 조합원의 지위를 신규아파트 완공시 까지 유지하여 아파트를 받는 조합원을 말하며, 청산조합원은 신규분양을 포기하고 재건축 조합에게 기존아파트를 매매하고 조합원지위를 반납하는 조합원을 말함 - 재건축조합은 분양신청한 조합원의 현물출자로 보아 기존아파트를 시가로 보아 평가하여 자본금으로 계상하고 청산조합원의 기존아파트는 매매대금을 용지로 보아 계상하고 있음 - 청산조합원의 매매대금은 시청의 공무원, 시공사, 조합의 자체평가금액을 기준으로 관리처분시 인가 받은 금액으로 청산하고 대부분의 시가를 반영하고 있음. ○ 질의요지 질의1) 분양조합원이 조합에 현물출자한 기존아파트의 시가평가액을 청산조합원에게 지급하는 매매금액으로 평가할 경우 매매사례가액으로 보아 법인세법상 인정받을수 있는지? 질의2) 질의1의 사항에 대해서 특수관계자로 보아 시가(매매사례가액)로 인정할 수 없을 경우 조합이 객관적인 감정평가법인 2곳으로부터 감정을 받아 평가한 평균가액이 청산조합원의 매매가액과 차이가 있을 경우 이를 적정한 평가가액을 볼 수 있는지? 질의3) 현물출자에 대한 감정평가를 할 경우 2007년 10월에 감정평가를 2006.6월로 소급 평가하여도 인정되는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련조세법령(법, 시행령, 시행규칙) 법인세법 제41조 【자산의 취득가액】 ① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (1998. 12. 28. 개정) 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산은 제작원가에 부대비용을 가산한 금액 (1998. 12. 28. 개정) 3. 제1호 및 제2호외의 자산은 취득당시의 대통령령이 정하는 금액. ② 제1항의 규정에 의한 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정) 법인세법 시행령 제72조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제41조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산 : 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (1998. 12. 31. 개정) 2. 자기가 제조ㆍ생산ㆍ건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산 : 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 (1998. 12. 31. 개정) 3. 현물출자ㆍ합병 또는 분할에 의하여 취득한 자산 : 장부에 계상한 출자가액 또는 승계가액. 다만, 그 가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금액을 제외하고, 제61조 제2항 각호의 1에 해당하는 금융기관의 재정경제부령이 정하는 금전채권 등의 경우에는 피합병법인 등의 장부가액으로 한다. 4. 현물출자, 채무의 출자전환, 합병 또는 분할에 의하여 주주 등이 취득한 주식 등 : 취득당시의 시가. 다만, 제15조 제4항 각 호의 요건을 갖춘 채무의 출자전환으로 취득한 주식 등은 출자전환된 채권(법 제34조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 채권을 제외한다)의 장부가액으로 하고, 합병 또는 분할(물적 분할을 제외한다)의 경우에는 종전의 장부가액에 법 제16조 제1항 제5호 또는 동항 제6호의 금액 및 제11조 제9호의 금액을 가산한 가액으로 한다. 5. 제1호 내지 제4호외의 방법으로 취득한 자산 : 취득당시의 시가 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 취득가액에는 다음 각호의 금액을 포함하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 법 제15조 제2항 제1호의 규정에 의하여 익금에 산입한 금액 2. 제52조의 규정에 의한 건설자금에 충당한 차입금의 이자 (1998. 12. 31. 개정) 3. 유형고정자산의 취득과 함께 국ㆍ공채를 매입하는 경우 기업회계기준에 따라 그 국ㆍ공채의 매입가액과 현재가치의 차액을 당해 유형고정자산의 취득가액으로 계상한 금액 (2006. 2. 9. 신설) ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 취득가액에는 다음 각호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 자산을 제68조 제3항의 규정에 의한 장기할부조건 등으로 취득하는 경우 발생한 채무를 기업회계기준이 정하는 바에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우의 당해 현재가치할인차금 (1998. 12. 31. 개정) 2. 재정경제부령이 정하는 연지급수입에 있어서 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액 (1998. 12. 31. 개정) 3. 제88조 제1항 제1호 및 제8호 나목의 규정에 의한 시가초과액 4. (삭제, 2001. 12. 31.) ④ 법인이 보유하는 자산에 대하여 다음 각호의 1에 해당하는 사유가 발생한 경우의 취득가액은 다음과 같다. 1. 법 제42조 제1항 각호 및 제3항의 규정에 의한 평가가 있는 경우에는 그 평가액 2. 제31조 제2항의 규정에 의한 자본적 지출이 있는 경우에는 그 금액을 가산한 금액 (1998. 12. 31. 개정) 3. 합병 또는 분할합병(제1항 제4호에 해당하는 경우를 제외한다)으로 인하여 받은 제11조 제9호의 규정에 의한 이익이 있는 경우에는 그 이익을 가산한 금액 ⑤ 제3항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금의 상각액 및 동항 제2호의 규정에 의한 지급이자에 대하여는 법 제18조의 2 제1항 제3호ㆍ법 제18조의 3 제1항 제3호ㆍ법 제28조ㆍ법 제73조ㆍ법 제98조 및 법 제120조의 규정을 적용하지 아니한다. 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법인세법 제52조 제2항 의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. ② 법인세법 제52조 제2항 의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. (2005. 2. 19. 개정) 2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항 제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다. (2005. 2. 19. 개정) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면2팀-1128,2005.07.19. 1. 재건축조합이 현물출자에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 「법인세법 시행령」 제72항 제1항 제3호의 규정에 의하여 장부에 계상한 출자가액 또는 승계가액(그 가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금액을 제외함)으로 하는 것이며, 2. 재건축조합이 공통공사원가를 수입사업(일반분양)과 비수익사업(조합원 분양 분)으로 구분하는 경우 「법인세법 시행규칙」 제76조 제6항 제2호 에 수익사업과 기타의 사업의 업종이 동일한 경우의 공통손금은 수익사업과 기타의 사업의 수입금액 또는 매출액에 비례하여 안분 계산하는 것임. ○ 서이46012-10070,2004.01.12. 법인이 현물출자에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 법인세법시행령 제72항 제1항 제3호의 규정에 의하여 장부에 계상한 출자가액 또는 승계가액(그 가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금액을 제외함)으로 하는 것이며, 법인이 보유한 자산의 장부가액은 법인세법 제42조 제1항 의 규정에 의하여 같은조항 각호 및 제3항의 경우를 제외하고는 평가하지 아니한 가액으로 하는 것임. ○ 서이46012-11850,2002.10.08. 귀 질의 1)의 경우 도시재개발법의 규정에 의한 재개발조합법인이 조합원으로부터 토지와 건축물을 현물출자받은 경우 그 부동산의 취득가액은 법인세법시행령 제72조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 『장부에 계상한 출자가액』으로 하는 것이나, 이 경우 그 출자가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금액을 제외하는 것이며 질의 2)의 경우 당해 재개발조합법인이 현물출자된 건축물을 철거하는 경우 그 건축물의 취득가액이 자본적 지출에 해당하는지에 대하여는 법인세법기본통칙 23-31…1【고정자산에 대한 자본적 지출의 범위】의 내용을 참조하기 바람. ○ 서면2팀-466,2006.03.07. 재건축조합원이 재건축 정비사업조합인 비영리법인에 토지를 현물출자하여 일반분양 등의 수익이 발생하는 경우에는 「법인세법」 제60조 의 규정에 의하여 과세표준 등의 신고를 하는 것이며, 재건축조합의 토지 취득시기는 구 「주택건설촉진법」에 의한 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날로 하는 것이나, 당해 토지의 취득가액이 불분명한 경우에는 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」에 의하여 현물출자일을 기준으로 감정평가한 가액으로 하는 것임. 또한, 법인세 신고시 손비의 범위는 법인세법 제19조 및 같은법 시행령 제19조에서 규정하는 범위에 의하는 것임. ○ 서면2팀-1500,2005.09.20. 1. 귀 질의의 경우와 같이 재건축조합원이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지취득시기는 「주택건설촉진법」 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른날을 말하는 것이고, 취득가액이 불분명한 토지의 취득가액을 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고자 하는 경우 현물출자일을 기준으로 감정평가한 가액에 의하여야 하는 것임. 2. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서일46011-11718, 2003.11.27. ; 재소득46073-160, 2002.11.28.)을 참고하기 바람. ○ 법인46012-3539, 1999.09.20. 【제목】 시가로 보는 감정가액은 자산의 거래당시에 당해자산의 가액을 감정한 것을 말함 【질의】 □ 특수관계자간 부동산 거래에 대하여 부당행위계산부인의 규정을 적용시 ｏ 당해 부동산에 대한 불분명하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액을 그 시가로 적용하는 경우에 ­ 가격시점을 소급하여 감정한 시가로 인정받을 수 있는지. 【회신】 납세지 관할세무서장이 내국법인의 특수관계자와의 자산거래에 대하여 법인세법 제52조 (1998. 12. 28 법률 제5581호로 개정되기 전의 경우 제20조)의 부당행위계산부인의 규정을 적용함에 있어서, 같은 법 시행령 제89조 제2항 제1호 또는 구법인세법시행규칙(1999. 5. 24 재정경제부령 제86호로 개정되기 전의 것) 제16조의 2의 규정에 의하여 시가로 보는 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액”은 그 거래당시에 당해자산의 가액을 감정한 것을 말하는 것임. ○ 법인46012-3089,1996.11.06. 【제목】 시가가 불분명한 경우 적용하는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인의 ‘감정가액’이란 당해 자산의 거래당시의 시가를 감정한 가액을 말함 【질의】 본인이 대표이사로 있는 법인과 본인의 아우가 운영하는 법인은 주주의 구성상 법인세의 부당행위계산대상이 되는 특수관계에 있는 법인임. 그런데 1993. 3. 아우가 운영하는 법인의 자금사정의 악화로 그 공장과 기계장치를 본인이 대표이사로 있는 법인이 구입하였음. 가격을 결정함에 있어서 시가로 거래하여야 세무상 문제가 없다 하여 마땅한 시가가 없어 당시 감정평가법인의 감정가액으로 가격을 결정하여 공장 등을 매수하였음. (거래한 기계장치 등은 고철값이 될 수도 있고, 업종에 맞는 사람을 잘 찾으면 어느 정도의 값을 받을 수도 있었겠음) 그 공장과 기계장치는 지금까지 본인의 회사에서 수리·보완하여 사용하고 있음. 이런 경우 그 당시의 거래가액 시가보다 낮은 가격에 양수하였다 하여 3년이 지난 현재 시점에서 다시 감정평가하여 그 가격과 과거 평가하여 거래한 가액의 차액에 대하여 부당행위계산부인 규정을 적용할 수 있는지. (즉, 거래당시 마당한 시가가 없어 감정평가한 가액을 3년이 지난 후 소급하여 재감정하여 이를 시가로 볼 수 있는지) 【회신】 귀 질의의 경우 법인이 특수관계자로부터 취득한 고정자산의 매매실례가액이 고가매입에 해당되는 경우에는 법인세법 제20조 의 규정에 의하여 부당행위계산부인의 대상이 되는 것이며, 이 경우 부당행위계산의 부인 규정을 적용함에 있어서 같은법시행규칙 제16조의 2에서 규정하는 "감정가액"이라 함은 당해 자산의 거래당시의 시가를 감정한 가액을 말하는 것임.