부동산매매업 주업 여부 및 비업무용 해당여부

“부동산매매업을 주업으로 하는 법인”이라 함은 한국표준산업분류에 따른 부동산공급업 및 건물 건설업(자영건설업에 한함)을 주업으로 하는 법인을 말함

[회신] 1. 귀 질의 1)의 경우, 「법인세법 시행규칙」제26조 제1항의 “부동산매매업을 주업으로 하는 법인”이라 함은 한국표준산업분류에 따른 부동산공급업(묘지분양업을 포함한다) 및 건물 건설업(자영건설업에 한한다)을 주업으로 하는 법인을 말하며, 부동산매매업과 다른 사업을 겸영하는 경우에는 동조 제7항에 따라 주업을 판단하는 것입니다 2. 귀 질의 2)의 경우, 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이「법인세법 시행규칙」 제26조 제1항 제2호의 유예기간 경과 후 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도한 경우에는 동조 제9항 제1호에 따라 취득일부터 양도일까지의 기간을 업무와 관련이 없는 부동산으로 보는 것입니다. 1. 질의내용 요약 □ 질의요지 - 매출액이 없으나 법인등기부등본에 부동산매매업을 목적사업으로 명기하고 매매용부동산으로 취득하여 향후 부동산매매로 인한 매출이 발생할 경우, 부동산매매업을 주업으로 보아야 하는지 여부. - 부동산매매업 법인이 법인소유 토지에 타인이 건물을 신축하여 양도한 경우, 비업무용 해당 여부. □ 사실관계 질의 법인은 등기부상 건설업, 부동산매매업, 부동산 임대업, 부동산 분양업을 목적사업으로 명시하고 있으며, 법인 보유 토지 위에 대주주 개인 명의로 건물을 신축하여 일부(토지 포함)는 분양하고, 분양 후 잔여분 토지는 대주주 개인에게 양도할 예정이고, 아직까지는 아무런 매출이 없으나 앞으로 발생하게 될 매출은 전부 부동산 매매로 인한 것임. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법, 시행령, 시행규칙, 통칙) ○ 법인세법 시행령 제49조 【업무와 관련이 없는 자산의 범위 등】 ① 법 제27조 제1호에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, 「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다. (2005. 2. 19. 단서개정) 가. 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 재정경제부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 “유예기간”이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산을 제외한다. (2000. 12. 29. 개정) 나. 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 재정경제부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다. (1998. 12. 31. 개정) ○ 법인세법 시행규칙 제26조 【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】 ① 영 제49조 제1항 제1호 가목 단서에서 “재정경제부령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 기간(이하 이 조에서 “유예기간”이라 한다)을 말한다. (2001. 3. 28. 개정) 1. 건축물 또는 시설물 신축용 토지 : 취득일부터 5년( 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조 제1호 의 규정에 의한 공장용 부지로서 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 또는 「중소기업 창업지원법」에 의하여 승인을 얻은 사업계획서상의 공장건설계획기간이 5년을 초과하는 경우에는 당해 공장건설계획기간) (2005. 2. 28. 개정) 2. 부동산매매업[한국표준산업분류에 따른 부동산공급업(묘지분양업을 포함한다) 및 건물 건설업(자영건설업에 한한다)을 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산 : 취득일부터 5년 (2006. 3. 14. 개정) 3. 제1호 및 제2호 외의 부동산 : 취득일부터 2년 (2001. 3. 28. 개정) ② 영 제49조 제1항 제1호 가목 및 나목에서 “당해 법인의 업무”라 함은 다음 각호의 업무를 말한다. (1999. 5. 24. 개정) 1. 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무 (1999. 5. 24. 개정) 2. 각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가ㆍ허가 등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가ㆍ허가 등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무 (1999. 5. 24. 개정) ③ 영 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 본다. (1999. 5. 24. 개정) 1. 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우 (착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다). 다만, 천재지변ㆍ민원의 발생 기타 정당한 사유없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간동안 업무에 사용하지 아니한 것으로 본다. (2001. 3. 28. 단서개정) 2. 제1항 제2호의 규정에 의한 매매용부동산을 유예기간내에 양도하는 경우 (2003. 3. 26. 개정) ⑦ 영 제49조 제1항 제1호 나목에서 “재정경제부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인”이라 함은 제1항 제2호의 규정에 의한 법인을 말한다. 이 경우 부동산매매업과 다른 사업을 겸영하는 경우에는 당해 사업연도와 그 직전 2사업연도의 부동산매출액의 합계액이 이들 3사업연도의 총수입금액의 합계액의 100분의 50을 초과하는 경우에 한하여 부동산매매업을 주업으로 하는 법인으로 본다. (2001. 3. 28. 개정) ⑧ 제1항의 규정에 의한 부동산의 유예기간을 적용함에 있어서 제5항 제2호 각목의 사유가 발생한 경우 그 기간계산은 다음 각호에 의한다. (2001. 3. 28. 개정) 1. 제5항 제2호 가목 또는 나목의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 법령에 의한 사용의 금지ㆍ제한이 해제된 날 또는 「문화재보호법」에 의한 보호구역지정이 해제된 날부터 기산할 것 (2005. 2. 28. 개정) 2. 제5항 제2호 다목 또는 라목의 규정에 해당하는 경우에는 건축허가 또는 착공이 제한된 기간을 가산한 기간을 유예기간으로 할 것 (1999. 5. 24. 개정) ⑨ 영 제49조 제1항 제1호 각목의 1에 해당하는 부동산에 대하여 업무와 관련이 없는 것으로 보는 기간은 다음 각호에 의한다. (2001. 3. 28. 개정) 1. 영 제49조 제1항 제1호 가목에 해당하는 부동산 : 당해 부동산을 업무에 직접 사용하지 아니한 기간 중 유예기간과 겹치는 기간을 제외한 기간. 다만, 당해 부동산을 취득한 후 계속하여 업무에 사용하지 아니하고 양도하는 경우에는 취득일 (유예기간이 경과되기 전에 제5항 제2호 가목 및 나목에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 제8항 제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일) 부터 양도일까지의 기간 (2001. 3. 28. 개정) 2. 영 제49조 제1항 제1호 나목에 해당하는 부동산 : 취득일(제5항 제2호 가목 및 나목에 해당하는 경우에는 제8항 제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일)부터 양도일까지의 기간 (2001. 3. 28. 개정) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 법인46012-196, 2000.1.20 【질의】 1. 사실관계 당사는 주택신축판매업(주로 아파트 신축)을 영위하는 법인으로서 1999. 1.에 아파트신축을 위하여 토지를 취득한 후 건축을 할 수 없는 사정으로 1999. 8. 동 토지를 양도하였음. 2. 이 경우 동 토지가 업무무관자산(비업무용부동산)에 해당하는지 여부에 대하여 다음 갑설과 을설이 있어 질의함. 〈갑설〉 법인세법시행령 제49조 제1항 제1호 나목에 의하면 유예기간중에 양도하는 경우는 업무무관자산으로 보지만 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다라고 되어 있고 부동산매매업이란 동법시행규칙 제26조 제1항 제6호에서 한국표준산업분류표에 의한 부동산 공급업 및 건축물자영건설업을 말하고 당사는 100％ 주택신축판매업이고 주택신축판매업은 한국표준산업분류표상 부동산공급업에 속하므로 위 시행령 단서규정에 해당하여 업무무관자산이 아님. 〈을설〉 위 시행령 단서조항에서 말하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우라 함은, 주택신축판매업의 경우는 시행규칙 제26조 제1항 제5호에서 따로이 정하고 동조 동항 제6호는 주택신축용토지를 제외한 즉, 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 주택신축목적 등 특정한 목적없이 일단 사둔 토지만을 의미하는 것이므로 업무무관자산이 맞음. 【회신】 법인세법시행령 제49조 제1항 제1호 나목 단서의 규정은 동법시행규칙 제26조 제1항 제6호의 규정에 따라 한국표준 산업분류에 의한 부동산분양공급업 및 건축물자영건설업을 주업으로 하는 법인 이 취득한 매매용 부동산을 유예기간중에 양도하는 경우에 한하여 적용하는 것임. ○ 법인46012-4235, 1999.12.8 【질의】 1. 사실내용 1995. 9. 29 사원임대아파트용으로 부지매임. 1995. 12. 29 건축허가 및 공사 착공 1998. 9. 11 사원임대아파트에서 일반분양아파트로 사업계획 변경승인 1999. 3. 19 법인등기부상 “주택사업, 부동산매매 및 임대업”사업목적 추가 1999. 5. 21 일반분양 공고 1999. 6. 19 계약금수령 ※ 당사는 주택건설촉진법에 의한 주택신축판매업을 등록한 바 없음. 2. 질의사항 1) 관련법령 구 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제12호 나목(1999. 5. 24 개정전 규정)에서는 “주택신축판매업을 영위하는 법인이 취득한 주택신축용 토지는 취득일로부터 3년간은 비업무용토지로 보지 않는다”라고 규정하고 있고 동법시행령 제43조의 2 제1항 제1호에서는 “부동산 취득 후 일정한 기간이 경과한 때까지 법인의 업무에 직접 사용하지 아니한 부동산”을 비업무용부동산으로 규정하고 있음. 2) 질의내용 상기 사실내용에서 살펴본 바와 같이 당사는 당해 부동산 취득 후 유예기간내에 건축에 착공하고 공정의 80％ 정도 완성 후 일반분양을 하였는 바, 다음과 같은 이유로 동 주택신축용 토지가 상기 관련규정에서 말하는 비업무용부동산에 해당하지 않는다고 사료되어 질의함. (이유) 첫째, 상기 법조문에서 규정하고 있는 “주택신축판매업”이란 단지 한국표준산업 분류상의 주거용건물 분양 공급업 및 건축물 자영건설업만 영위하면 족하고 이를 넘어서 주택건설촉진법상의 규정까지 준용하라는 내용으로 해석할 수 없고, 둘째, 또한 주택건설촉진법상 인가된 사업자만을 의미한다면 법 문구상 명확한 규정이 필요하며, 셋째, 비록 당해 부동산 취득 전에 법인 등기부상 사업목적에 “주택신축업”이 미등재되었더라도 당해 건축물 건축중(유예기간중) 법인등기부상에 사업목적을 추가하였는 바, 이는 법인의 업무에 직접 사용된 것으로 보는 것이며, 넷째, 당 법인이 주택건설촉진법상 주택건설업자로서 인가를 득하지 않았다 하여 당해 토지를 비업무용부동산으로 규정한다고 함은 동 법조문의 제정 취지에 어긋나기 때문임. 【회신】 귀 질의의 경우 구법인세법시행규칙(1999. 5. 24 재정경제부령 제86호로 개정되기 전의 것) 제18조 제4항 제12호 나목의 규정에 의한 주택신축판매업을 그 고유업무로 하는 법인이 취득한 토지로서 같은호 규정에 의한 기간내에 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지는 비업무용부동산으로 보지 아니하는 것임. 이 경우 “고유업무”라 함은 각 사업연도의 종료일 현재의 법인등기부상 목적사업(행정관청의 인가·허가 등을 요하는 사업은 인가·허가 등을 받은 경우에 한함)으로 정하여진 업무를 말하는 것으로서 비업무용부동산의 판정에 있어서 법인의 고유업무에 관한 사항은 1997. 12. 31 이후 최초로 개시하는 사업연도분부터 적용하는 것임. ○ 법인46012-2017, 1996.7.16 【질의】 (질의 1) 부동산 매매를 사업목적으로 설립한 법인이 대지를 취득하여 주상복합빌딩을 신축하여 분양코자 토지취득일로부터 2년 이내에 건축허가를 득하여 공사에 착수하였으나 자금사정이 여의치 못하여 부득이 미완성인채로 2년이 경과한 시점에 타법인에게 양도하는 경우 법인세법시행규칙 제3항 의 규정에 의한 비업무용부동산에 해당되는지 여부가 불분명하여 질의함. --------- 매매경위 ----------------------------------------- ㉮ 1993. 10. 주상복합건물 신축용 토지취득(취득원가:50억) ㉯ 1994. 5. 건물신축허가(지하3층, 지상15층 규모) ㉰ 1995. 7. 착공 ㉱ 1996. 6. 지하실 터파기 등 기초공사 완료(투입원가:20억) ㉲ 1996. 6. 지하1∼3층 완공예정(누적투입원가 60억) ㉳ 1998. 3. 지상2층까지 완공예정(누적투입원가 100억) ㉴ 1999. 10 지상15층까지 준공예정(누적투입원가 200억) (분양예정가액 350억) ① 상기 ㉱와 같이 지하실 터파기 등 기초공사가 완료된 상태에서 양도시 토지의 양도로 보아 비업무용부동산으로 판정하여야 하는지. ② 상기 ㉲와 같이 지하층을 부분완공하여 양도시 지하실은 건축물로 볼 수 없어 토지의 양도로 보아 비업무용부동산으로 판정하여야 하는지. ③ 상기 ㉳와 같이 지상2층까지 부분준공 양도시 미완성건축물의 양도로 건축물로 볼 수 없어 비업무용부동산으로 판정하여야 하는지. ④ 어느 단계까지 공사가 진척되어야 비업무용부동산으로 판정받지 아니하는지. (질의 2) 상기 업체가 장기간에 걸친 공사소요로 분양시까지 아무런 수입원이 없어 일시적으로 타업종인 건축자재 판매업을 겸영하여 수입금액이 1995년에 5억원이 있는 경우 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제12호 에 의거 주업기준에 따른 비업무용부동산 판정시기는 언제인지. ① 1995사업연도에 주업이 도매업임으로 기타법인의 매매용 부동산으로 보아 비업무용부동산으로 판정하는지. ② 부동산매매시(1999년)에 3년간 수입금액을 기준으로 주업을 판정하여 비업무용부동산여부를 판정하는지. 【회신】 1. 귀 질의의 경우 법인이 매매용 주상복합건물을 신축할 목적으로 취득한 토지로써 당해 토지의 취득일로부터 2년 이내에 건설에 착공한 후 건설을 중단하지 아니한 상태에서 당해 부동산을 매매하는 경우에는 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제12호 의 규정에 의하여 비업무용부동산으로 보지 아니하며, 2. 질의 2의 경우 매매용 부동산을 신축하는 동안에 다른 사업을 겸영하는 경우 주업의 판정은 법인세법시행규칙 제18조 제10항 제1호 의 규정에 의하는 것임. ○ 법인46012-2382, 1997.9.9 【질의】 법인이 유통업(대형 할인점)에 진출할 목적으로 준농림지역의 전·답이 포함된 토지를 취득하여 사업용건물을 건설하고자 하였으나 지방자치단체의 도시계획상의 문제로 농지전용허가 및 산림훼손허가를 받지 못하여 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제1호 에서 정한 기한내에 건설에 착공하지 못한 경우 비업무용부동산에 해당되는지 여부 【회신】 법인이 사업용건물을 건설하기 위하여 취득한 준농림지역내의 전·답이 포함된 토지로서 당해 토지에 대한 농지전용허가 및 산림훼손허가를 받지 못하여 그 취득일로부터 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제1호 에서 정하는 기한내에 건설에 착공하지 못한 토지는 비업무용부동산에 해당하는 것임 .