건물 신축을 위해 기존 건물을 멸실한 상태에서 양도하는 경우 비사업용 토지 해당여부

내국법인이 법인세법 제55조의2 제1항 제3호에서 규정한 비사업용 토지를 양도한 경우에는 당해 호에 의하여 계산한 세액을 추가로 납부하여야 함

[회신] 귀 질의 1)의 경우 내국법인이 법인세법 제55조의2 제1항 제3호에서 규정한 비사업용 토지를 양도한 경우에는 당해 호에 의하여 계산한 세액을 추가로 납부하여야 합니다. 귀 질의 2)의 경우 내국법인이 토지와 건물을 경매로 낙찰 받아 새로운 건물의 신축을 목적으로 낙찰 받은 건축물을 멸실한 후 토지만을 양도하는 경우에는 당해 건축물이 멸실된 날로부터 2년 기간 동안은 법인세법 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 법 시행령 제92조의3에 규정한 기간기준에 따라 비사업용토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것입니다. 귀 질의 3)의 경우 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간 동안은 같은 법 제55조의2 제2항에서 규정한 비사업용 토지로 보지 아니하는 것이나, 귀 질의의 경우처럼 내국법인이 토지와 건물을 경매로 낙찰 받아 새로운 건물의 신축을 목적으로 낙찰 받은 건축물을 멸실한 후 건축허가를 득하고 착공을 하다가 동 토지와 신축중인 건축물을 매각하는 경우에는 같은 법 시행규칙 제46조의2 제5호의 규정이 적용되지 않는 것으로, 기존 해석사례 서면4팀-332호(2008.2.11.)를 참고하시기 바랍니다. 귀 질의 4)의 경우 내국법인이 토지와 건물을 경매로 낙찰 받아 새로운 건물의 신축을 목적으로 낙찰 받은 건축물을 멸실한 후 건축허가를 득하고 건물을 완공하여 준공검사를 받은 후에 동 토지와 건물을 매각하는 경우 같은 법 제55조의2 제2항 규정의 비사업용 토지 해당여부는 동 자산의 보유기간, 이용 상황, 법령의 규정에 의한 사용금지, 부득이한 사유 등의 내용을 감안하여 같은 법 제2항 내지 7항의 규정에 의하여 판단해야 할 사항으로, 귀 질의가 동 규정에 해당되는지 여부는 관련 법령 등을 참고하여 사실판단하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 내국법인이 토지와 건물을 경매로 낙찰받은 후 새로운 건물의 신축을 목적 으로 낙찰받은 건물을 멸실하였음. 멸실 상태에서 회사사정상 보유하던 토지의 매각을 검토중임 (질의사항) 1. 매각시 비사업용토지로 법인세 외에 중과세가 있는지? 2. 개인의 경우 멸실 후 2년 동안은 사업용토지로 적용받는다고 알고 있는데 법인도 적용되는지? 3. 비사업용토지로 분류될 경우 법인이 건축허가를 득하고 착공을 하다가 매각시 사업용토지로 적용되는지? 4. 위 1, 2, 3번 모두 비사업용토지로 적용된다면, 저희가 건물을 지어 준공공사를 받은 후 매각한다면 사업용토지를 적용 받는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련조세법령(법, 시행령, 시행규칙) ○ 법인세법 제55조의2 【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】 ① 내국법인이 다음 각호의 1에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의 2에서 “토지 등”이라 한다)을 양도한 경우에는 당해 각호에 의하여 계산한 세액을 토지 등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조의 규정에 의한 과세표준에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 2 이상에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다. (2005. 12. 31. 후단신설) 1~2호 일부 생략 3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 30(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액 (2005. 12. 31. 신설) ② 제1항 제3호에서 “비사업용 토지”라 함은 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1~3호 일부 생략 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설) 가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) ③ 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법령의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 법인세법시행령 제92조의11【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 법 제55조의 2 제3항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. (2005. 12. 31. 신설) 1, 2호 생략 3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령이 정하는 기간 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) <이하 생략> ○ 법인세법시행규칙 제46조의 2【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 영 제92조의 11 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설) 1~4호 생략 5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다) (2005. 12. 31. 신설) 6~8호 생략 9. 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 날부터 2년 (2005. 12. 31. 신설) <이하 생략> 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-332, 2008.02.11. 【제목】 주택과 그 부수토지를 소유하고 있던 자의 주택의 건축물이 멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된 날부터 2년 기간 동안은 비사업용토지에 해당하지 아니함 【질의】 (사실관계) - 양도자산 현황 * 1978.9.7. : 경기도 성남시 단독주택 1동(주택면적 : 79.02㎡, 대지 456㎡) 상속에 의한 취득 * 1980.6.11. : 건물 사용승인 및 소유자 등록, 이후 24년 6개월 동안 주택과 부수토지로 사용 * 2004.12.29. : 건축물 철거 말소 * 2007.8.9. : 나대지 상태에서 양도 (질의내용) 상기와 같은 토지를 양도하는 경우 비사업용토지 해당여부 【회신】 1. 「소득세법」제104조의 3 제1항 규정의 비사업용 토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 「소득세법」제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임. 2. 위1을 적용함에 있어 「지방세법」제182조 제2항 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착한 면적에 「소득세법 시행령」 제168조 의 12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당하는 것이며, 주택과 그 부수토지를 소유하고 있던 자의 당해 주택의 건축물이 멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된 날부터 2년 기간 동안은 같은법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제9호 규정에 의하여 비사업용토지에 해당하지 아니하는 토지로 보는 것임.