상속받은 토지의 개발 및 분할 양도시 소득구분

부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 취득한 부동산을 분할하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 이와 유사한 기질의회신문(서면1팀-59, 2007.01.10)을 참고 하시기 바랍니다. 소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 취득한 부동산을 분할하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것으로, 부동산매매업에 해당 하는지의 여부는 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 판단하는 것임 1. 질의내용 요약 ○ 상속받은 임야를 해당 관청의 허가를 득한 후 토목공사 등을 실시하여 택지로 개발하였으며 이를 대지로 환지한 후 100평씩 분할하여 택지로 판매하고자 사업자 등록을 하였는 바, ○ 위와 같은 경우 토지의 양도에 대하여 사업소득으로 신고해야 하는지 아니면 양 도소득으로 신고해야 하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 법령 및 관련 예규 Ο 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 Ο 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 󰡒대통령령이 정하는 부동산매매업󰡓이라 함은 한 국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한 다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제 외한다. □ 관계예규 등 검토 Ο 소득세법 기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업 목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지․ 공업단지․상가․묘지등으로 분할판매하는 경우(공유수면 매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지․분합․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으 로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. Ο 서면1팀-59, 2007.01.10 【질의】 (사실관계) 부동산매매업으로 사업자등록을 한 개인사업자로서 대규모 토지(임야)를 구입하여 소규모로 필지 분할하여 소비자들에게 매각하는 사업을 영위함. (질의내용) 1. 위와 같은 사업을 영위하는 경우 토지매매와 관련된 소득은 사업소득인지 양도 소득인지. 2. 사업소득에 해당된다면 위 임야가 소득세법 제104조 의 3[비사업용토지]에 해당되어도 소득세법 제104조 제1항 에 규정된 양도소득세율이 적용되지 않고 소득세법 제55조 의 종합소득세율을 적용하는지 여부 【회신】 1. 소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 취득한 부동산을 분할하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것으로, 부동산매매업에 해당 하는지의 여부는 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 판단하는 것임. 2. 부동산매매업자로서 종합소득금액에 소득세법 제104조 의 3의 규정에 의한 비사업용 토지의 매매차익이 있는 경우 같은법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】의 규정이 적용되는 것이며, 동 개정규정(2006. 12.30. 법률 제8144호)은 2007.1.1. 이후 발생하는 소득분부터 적용하는 것임. Ο 서면1팀-1199, 2006.08.30, 서면1팀-1374, 2005.11.11 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조 의 규정에 의하여 사업소득에 해당 하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며, 이 때 대외적으로 주택신축판매업을 표방하였는지 여부 또는 사업자등록 여부에 따라 판단하는 것은 아님. Ο 대법원86누138,1987.4.14. 사업의 속성인 영리목적성과 계속․반복성이 동시에 충족되는 경우에는 사업소 득인 부동산매매업 또는 주택신축판매업으로 보지만, 둘 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우에는 양도소득세로 보게 된다.