부동산 전대업의 소득금액은 전차인으로부터 받은 총수입금액에서 당해 목적물을 임차받기 위하여 지급한 보증금 등에 대한 간주임대료와 임차료의 합계액을 차감하여 계산한 총수입금액에서 이에 대응하는 필요경비를 공제하여 계산함
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 부동산 전대업(전전대업)을 영위하는 거주자의 소득금액은 「소득세법 시행령」 제53조 제7항의 규정에 의하여 전차인(전전차인)으로부터 받은 총수입금액에서 당해 목적물을 임차받기 위하여 지급한 보증금 등과 시설개량비에 대하여 같은 조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 계산한 금액과 임차료의 합계액을 차감하여 계산한 총수입금액에서 이에 대응하는 필요경비를 공제하여 계산하고, 기준경비율(단순경비율)에 의한 소득금액은 그 총수입금액에 해당 업종의 기준경비율 또는 단순경비율을 적용하여 추계소득금액을 계산하는 것임.
| 1. 질의내용 요약 |
| 전전대업의 경우 부가가치세법상 부동산임대 과세표준 계산방법과 소득세법상 총수입금액 계산방법 및 기준경비율(단순경비율)에 의한 소득금액 계산방법 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】 ① 거주자가 부동산(주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (2001.12.31. 개정) ○ 소득세법 제53조 【총수입금액계산의 특례】 ⑦ 법 제25조 제1항을 적용함에 있어서 전전세 또는 전대를 하는 때의 부동산임대소득의 총수입금액은 다음 각호에 의한다. (2001.12.31. 항번개정) 1. 전차인으로부터 받은 총수입금액에서 그 목적물을 전세 또는 임차받기 위하여 지급한 전세금 또는 보증금과 전전세하거나 전대하기 전까지 당해 부동산에 지급한 시설개량비에 대하여 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 계산한 금액과 임차료의 합계액을 차감하여 계산한 금액 (2001.12.31. 개정) 2. 전대인에게 당해 부동산의 일부만을 전대한 경우에는 전대부분이 당해 부동산 중 차지하는 비율을 제1호의 합계액에 각각 곱하여 계산한 금액을 총수입금액에서 차감하여 계산한 금액 ○ 부가가치세법 시행령 제49조 의 2 【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】 ① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. |
| 가. 관련 조세법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 이 경우 국가 또는 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간에 한한다)를 받아 대여하는 경우에 재정경제부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금 또는 임대보증금으로 보지 아니한다. (2000.12.29. 개정) 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금×과세대상기간의 일수 계약기간 1년의 정기예금이자율(당해 예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재) × ──────────────────── = 과세표준 365(윤년의 경우에는 366) ② 사업자가 부동산을 임차하여 다시 임대용역을 제공하는 경우에는 제1항의 산식 중 “당해 기간의 전세금 또는 임대보증금”을 “당해 기간의 전세금 또는 임대보증금 - 임차시지불한 전세금 또는 임차보증금”으로 한다. 이 경우 임차한 부동산중 직접 자기의 사업에 사용하는 부분이 있는 경우 임차시 지불한 전세금 또는 임차보증금은 다음 산식에 의한 금액을 제외한 금액으로 한다. (2001.12.31. 신설) |
| 나. 유사사례 |
| ○ 소득46011-3234, 1996.11.21. 상기와 같이 거주자가 여러 개의 사업용 점포가 있는 기존건물을 일괄적으로 임차하여 그 중 일부는 본인이 사용하고 나머지 점포는 기존시설 그대로 전대하는 경우 당해 거주자의 부동산전대소득금액을 추계 결정하는 때에는 소득세법시행령 제53조 제6항 의 규정에 의하여 전차인으로부터 받은 총수입금액에서 당해 부동산을 임차받기 위하여 지급한 보증금에 대하여 동조 제3항의 규정에 의하여 계산한 금액과 임차료의 합계액에 당해 부동산 중 전대부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액을 차감하여 당해 거주자의 부동산전대업에 대한 총수입금액을 계산하고, 그 총수입금액에 해당 업종의 표준소득률을 곱하여 추계소득금액을 계산하는 것임. |
| 나. 유사사례 |
| 추계소득금액의 계산은 다음 산식에 의하여 계산함. *〔전차인으로부터 받은 총수입금액－｛당해 부동산을 임차 받기 위하여 지급한 보증금에 대하여 소득세법시행령 제53조 제3항 의 규정에 의하여 계산한 금액＋당해 부동산에 대한 임차료｝×전대부분의 면적/임차 받은 부동산의 면적〕×표준소득률=부동산전대업의 추계소득금액 ○ 소득46011-1805, 1996.06.24. 부동산전대업을 영위하는 거주자의 소득금액은 소득세법시행령 제53조 제6항 의 규정에 의하여 전차인으로부터 받은 총수입금액에서 당해 부동산을 임차받기 위하여 지급한 보증금등과 시설개량비에 대하여 같은 조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 금액과 임차료의 합계액을 차감하여 계산한 총수입금액에서 이에 대응하는 필요경비를 공제하여 계산함. ○ 서면3팀-560, 2006.03.23. 부가가치세 과세표준은 부동산 임대용역을 공급하는 임대사업자의 경우 그 대가로 받기로 한 임대료와 부가가치세법 시행령 제49조 의 2 제1항의 규정에 의하여 계산한 임대보증금에 대한 간주임대료가 되는 것이며 전대사업자의 경우에는 전대하고 받는 임대료와 같은 법령 같은 조 제2항의 규정에 의하여 계산한 전대보증금에 대한 간주임대료가 되는 것임. |