건설비 상당액의 계산에 있어서 “임대면적”은 실제로 임대한 면적을 말하는 것이며, 건설비 상당액은 적수로 계산하는 것임
전 문
[회신]
귀하의 질의에 대해서는 관련법령 및 유사한 사례에 대한 우리청의 기질의회신문(소득46011-1710, 1997.06.26.)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 2002년 신축한 건설비가 5억원이며, 연면적 300평인 상가건물을 1년간 계속 아래와 같이 임대하였을 경우 A, B, C 각 유형별 보증금을 받고 임대한 면적과 건설비상당액의 계산 |
| | 유형 | 보증금 | 임대료 | 연 환 산 간주임대료 | 연 간 임대료 | 건설비총 액 | 임대용건물 연 면 적 | 보증금을 받고 임대한 면적 | 건설비상당액 | |
| | A | 2억원 | 200만원 | 840만원 | 2,400만원 | 5억원 | 109,500 | | | |
| | B | 1억원 | 350만원 | 420만원 | 4,200만원 | 5억원 | 109,500 | | | |
| | C | 3.5억원 | 없음 | 1,470만원 | | 5억원 | 109,500 | | | |
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| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】 ① 법 제25조 제1항에서주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것 이라 함은 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 이 조에서 주택이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시지역 밖에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 부분을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ② 생략 ③ 법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (2001. 12. 31 항번개정) 총수입금액에 산입할 금액=｛당해 과세기간의 보증금 등의 적수―임대용부동산의 건설비 상당액의 적수｝×1/365×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 정기예금이자율이라 한다)―당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ④ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다. (2003. 12. 30. 개정) 총수입금액에 산입할 금액＝당해 과세기간의 보증금 등의 적수×1/365×정기예금이자율 ⑤ 제3항 및 제4항에서 임대용부동산의 건설비 상당액이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (2001. 12. 31 개정) 1. 지하도를 건설하여 국유재산법 기타 법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하고 지하도로 점용허가(1차 무상점용허가기간에 한한다)를 받아 이를 임대하는 경우에는 재정경제부령이 정하는 지하도 건설비 상당액 (1998. 4. 1 직제개정) 2. 제1호 외의 임대용부동산의 경우에는 재정경제부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외한다) (1998. 4. 1 직제개정) ○ 소득세법 시행규칙 제23조 【총수입금액계산의 특례】 ① 영 제53조 제3항 산식에서 재정경제부령이 정하는 이자율이라 함은 과세기간 종료일 현재 은행법에 의하여 인가를 받은 은행으로서 서울특별시에 본점을 둔 은행의 계약기간 1년의 정기예금이자율의 평균을 감안하여 국세청장이 정하는 이자율을 말한다. (2002. 4. 13 개정) ② 영 제53조 제5항의 규정을 적용함에 있어서 건설비상당액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 건축물의 취득가액은 자본적지출액을 포함하고 재평가차액을 제외한 금액으로 한다. (2002. 4. 13 개정) 1. 영 제53조 제5항 제1호의 경우 (2002. 4. 13 개정) 임대면적 지하도의 건설비 × ────── 임대가능면적 2. 영 제53조 제5항 제2호의 경우 (2002. 4. 13 개정) 임대용부동산의 임대면적 매입건설비 × ───────── 건축물의 연면적 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 소득46011-1710, 1997.06.26 【질의】 소득세법시행규칙 제23조 제2항 제2호 의 산식에 의한 건설비 상당액의 계산에 있어 임대면적은 임대가능한 전체면적인지 임대차계약에 의한 실지 임대면적인지 여부 및 거주자가 오래전부터 소유하던 토지 위에 주택을 신축하여 분양 또는 임대하거나 상가를 신축하여 임대하고자 함에 있어 보유중인 토지의 취득가액이 불분명한 경우 장부를 기장함에 있어서 당해 토지의 취득가액 계산은 【회신】 임대용 부동산에 대한 건설비 상당액의 계산에 있어서 소득세법시행규칙 제23조 제2항 제2호의 산식규정 중 임대면적은 당해 부동산임대업자의 임대용 건축물중 임대차계약에 의하여 임대보증금․전세금 등(이하 임대보증금이라 한다)을 받고 실제로 임대한 면적(임차인별로 임대보증금을 조금이라도 받은 면적은 포함)을 말하는 것 이며, 이 때 건설비 상당액은 적수로 계산하는 것임.또한, 거주자가 취득가액을 알 수 없는 토지를 사업에 사용한 경우 장부의 기장에 있어 당해 토지의 취득가액 계산은 소득세법 제99조 및 같은법시행령 제164조의 규정에 의한 취득당시의 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세․취득세 상당액을 가산한 금액으로 하는 것임 |