전세보증금만 있어 과세되지 아니하는 주택임대사업자의 임대주택에 대하여 자산으로 계상한 후 당해 감가상각비의 필요경비 해당 여부.

주택임대소득이 과세소득인 경우 보증금・전세금만을 받은 경우라도 동 주택에 대한 감가상각비 등 비용은 부동산임대 소득금액 계산시 필요경비에 산입하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 기질의회신문【서일46011-10842, 2002.06.25】을 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 ▷ 거주자 갑은 주택임대 사업자등록을 하고 주택임대업을 하고 있음. 갑은 주택임대 주택을 여러 채 보유하고 있으며 임대주택 중에는 월세수입이 없이 전세보증금만 있는 경우도 있음 ▷ 임대주택 중 1호가 재건축에 있으며 추가 분담금이 발생하여 금융기관으로 부터 차입한 차입금으로 분담금을 납부하고자 하며, 이후 분담금 납부를 위한 차입금의 이자비용을 건설가계정으로 보아 건물 원가에 포함하려함 ○ 질의내용 상기의 임대주택 재건축 완료 후 주택임대 시 월세수입 없이 전세보증금만 있는 경우 동 주택에 대하여 감가상각이 가능한지 또한 거주자 갑이 보유한 여러 채의 임대주택 중 월세수입이 있는 주택 보다 전세보증금만 있는 임대주택이 많아지는 경우 주택임대사업에서 결손이 발생할 수도 있는데 이런 경우라도 전세보증금만 있는 임대주택에 대하여 감가상각비용의 필요경비 계상 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요 경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요 경비는 다음 각 호의 것으로 한다. (2007. 2. 28. 개정) 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 14. 사업용 고정자산의 감가상각비 ○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】 ① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정) 6. 각 연도에 계상한 감가상각자산의 감가상각비로서 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 초과하는 금액 (1994. 12. 22. 개정) 10. 차입금 중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자 11. 채권자가 불분명한 차입금의 이자 (1994. 12. 22. 개정) 13. 각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액 (1999. 12. 28. 개정) ○ 소득세법 시행령 제62조 【감가상각액의 필요경비계산】 ① 법 제33조 제1항 제6호의 규정에 의한 감가상각비(이하 “상각액”이라 한다)는 사업용 고정자산(투자자산을 제외한다)의 상각액을 필요경비로 계상한 경우에 각 과세기간마다 고정자산별로 관할세무서장에게 신고한 방법에 의하여 계산한 금액(이하 “상각범위액”이라 한다)을 한도로 하여 이를 소득금액계산에 있어서 필요경비로 계상한다. 이 경우 당해 과세기간 중에 사업을 개시하거나 폐업한 경우 또는 당해 과세기간중에 감가상각자산을 취득 또는 양도한 경우에는 상각범위액에 당해 과세기간 중에 사업에 사용한 월수를 곱한 금액을 12로 나누어 계산한 금액을 상각범위액으로 하며, 월수의 계산은 역에 따라 계산하되 1월 미만의 일수는 1월로 한다. (2000. 12. 29. 후단개정) ② 제1항에서 “사업용 고정자산”이라 함은 당해 사업에 직접 사용하는 다음 각호의 1에 해당하는 자산(시간의 경과에 따라 그 가치가 감소되지 아니하는 것을 제외하며, 이하 “감가상각자산”이라 한다)을 말한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 유형고정자산 (1998. 12. 31. 개정) 가. 건물(부속설비를 포함한다) 및 구축물(이하 “건축물”이라 한다) ○ 소득세법 시행령 제75조 【건설자금의 이자계산】 ① 법 제33조 제1항 제10호에서 “대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자”라 함은 그 명목여하에 불구하고 당해 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설 (이하 이 조에서 “건설”이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다. ② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 기획재정부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기 전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적 지출 금액에서 이를 차감한다. ③ 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 필요경비로 한다. ④ 차입한 건설자금의 연체로 인하여 발생한 이자를 원본에 가산한 경우 그 가산한 금액은 이를 당해연도의 자본적 지출로 하고 그 원본에 가산한 금액에 대한 지급이자는 이를 필요경비로 한다. ⑤ 건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 연도의 필요경비로 한다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서일46011-10842, 2002.06.25 【질의】 주택임대업에 대한 소득금액 계산 시 보증금만 받고 있는 주택에 해당하는 감가 상각비는 필요경비계산에서 제외해야 하는지, 기타 지출 필요경비인 재산세, 종합토지세, 건물수선비, 건물청소를 담당하고 있는 사람에게 지급한 인건비 등도 보증금만 받고 있는 주택에 해당하는 분을 필요경비계산에서 제외해야 하는지와 어떤 기준(면적기준 등)에 의해서 계산하는지. 【회신】 귀 질의의 경우 당해 다가구주택이 과세대상주택인지 여부가 불분명하여 분명히 답할 수는 없으나, 2001년 귀속분부터는 소득세법시행령 제53조 제1항에 규정된 주택(당해 주택임대소득이 비과세소득인 경우는 제외)에 대하여는 보증금·전세금만을 받은 경우에도 동 주택에 대한 감가상각비 등 비용은 부동산임대 소득금액 계산시 필요경비에 산입하는 것임. ○ 소득46011-485, 2000.04.22 부동산임대사업에 직접 사용하는 건축물 등은 소득세법시행령 제62조 제2항 의 규정에 의하여 감가상각자산에 해당하는 것이나 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 사업용 고정자산에 해당하지 아니하는 것임. ○ 소득46011-20012, 2000.07.14 거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 소득세법 제33조 및 같은법시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급이자는 같은법 제27조 및 같은법시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것