부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하는 것임
전 문
[회신]
거주자가 공동사업장과 단독사업장을 겸영하는 경우에는 소득세법 제43조 및 같은법 제87조의 규정에 의하여 공동사업장을 1거주자로 보아 소득금액을 계산하는 것이므로 당해 사업에 대한 각각의 사업장별로 수입금액과 소득금액을 계산하는 것이며,
부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나,
사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이므로, 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 본인은 상가를 신축분양하여 판매하는 사업자임. 아래의 경우에 사업소득에 해당하는 지 또는 양도소득에 해당하는지 여부에 대하여 확인하고자 함 (질의1) ‘갑‘사업자 단독으로 토지를 2필지 구입하여 1필지는 상가를 신축판매하고 나중에 다른 1필지를 나대지로 판매한 경우, 나대지로 판매한 필지는 재고자산으로 보아 사업소득에 해당하는지. 아니면 양도소득에 해당하는지 (질의2) 위질의1)의 경우, ‘갑‘과 ’을‘이 공동으로 토지 2필지를 구입하여 1필지는 상가를 신축판매하고 다른 필지는 나대지로 판매하였을 때의 소득구분은 사업소득인지 아니면 양도소득에 해당하는지 (질의3) ‘갑‘과 ’을‘이 공동으로 'A'토지를 구입하여 상가를 신축판매하여 사업소득으로 신고하였으나, ’갑‘ 단독으로 'B' 토지를 매입.판매한 경우 ’B‘토지는 재고자산으로 보아 판매수입은 사업소득인지.양도소득인지 (질의4) ‘갑‘과 ’을‘이 공동으로 'A'토지를 구입하여 상가를 신축 판매하였고, ’갑‘과’병‘이 공동으로 'B' 토지를 매입한 후 상가를 건축하지 아니하고 양도한 경우 소득 구분 (질의5) ‘갑‘과 ’을‘이 공동으로 'A'토지를 구입하여 상가를 신축 판매하고, ◇◇공사로부터 정지 작업중인’ B ‘토지를 경락받아 계약하였으나, 자금부족으로 타인에게 양도하는 경우 사업소득에 해당하는지 아니면 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 양도소득에 해당하는지 (질의6) ‘갑‘과 ’을‘이 공동으로 'A'토지를 구입하여 상가를 신축 판매하고, ’갑‘ 단독으로 ◇◇공사로부터 정지 작업중인’B ‘토지를 경락받아 계약하였으나, 자금부족으로 타인에게 양도하는 경우 사업소득에 해당하는지 아니면 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 양도소득에 해당하는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. ○ 소득세법 제43조 【공동소유등의 경우의 소득분배】 ① 제87조에 규정하는 공동사업장에 대한 소득금액계산에 있어서는 당해 공동사업장을 1거주자로 본다 . (1994. 12. 22 개정) ② 사업자가 자산을 공유 또는 합유하거나 공동으로 사업을 경영하는 경우에는 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지공업단지상가묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-2245,1997.09.24 1. 소득세법 제94조 제1호 의 규정에 의한 토지 또는 건물을 양도하는 경우에는 양도소득세의 납세의무가 있는 것이나, 2. 동 부동산의 양도로 인하여 발생한 소득이 양도소득인지 부동산매매업에 따른 사업소득인지의 여부는 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는 지와 그 규모, 횟수, 거래형태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는지의 여부에 따라 소관세무서장이 사실판단할 사항임 ○ 소득46011-2194,1993.07.23 【질의】 주된 사업인 건설업(APT 신축판매)과 부수적인 사업인 부동산매매업(상가신축판매)을 영위하는 개인사업자가 건설업에 사용하기 위한 용지(토지)를 사업용 재고자산으로 보유하고 있던 중 당해 용지(토지)가 수용된 경우 이를 부동산매매업에서 발생한 소득으로 볼 것인지, 혹은 양도소득으로 볼 것인지 여부 【회신】 1. 부동산의 양도로인한 소득이 사업소득인지 또는 양도소득인지의 여부는 그 양도(또는 매매)가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모, 횟수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지를 고려하여 사회통념에 비추어 판단하여야 하는 바, 2. 귀 질의의 경우에 주택 및 상가를 신축하여 판매하는 것을 사업목적으로 하는 거주자가 동 신축예정부지 수용으로 인하여 얻는 소득은 사업소득에 해당하는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 소득46011-2507,1999.07.02 재고자산(주택)을 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모․거래횟수․반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세하는 것임 ○ 서일 46011-11229,2003.09.04 사업자가 공동사업장과 단독사업장을 겸영하는 경우 소득세법시행령 제208조제5항 에서 규정하는 일정규모 미만의 사업자를 판단함에 있어서, 공동사업장은 당해 공동사업장을 1사업자로 보아 소득세법 제160조 제1항 의 규정을 적용하는 것이므로 당해 공동사업장의 직전연도 수입금액(구성원이 동일한 공동사업장이 여러개인 경우에는 각 공동사업장의 직전연도 수입금액의 합계액)만으로 판단하는 것이며 단독사업장은 각 단독사업장의 직전연도 수입금액의 합계액으로 판단하는 것임 |