부동산매매업자의 세액계산 특례 등

상가를 신축하여 분양하는 것은 부동산매매업에 해당하며, 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 일정한 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 양도소득세율과 종합소득세율에 의한 세액 중 많은 것으로 함

[회신] 상가를 신축하여 분양판매하는 경우「소득세법 시행령」제34조의 규정에 의거 부동산매매업에 해당하며, 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 상가를 신축하여 분양판매하는 경우 소득구분 및 부동산매매업자가 매입한 부동산을 매도시 발생한 매매차익에 대하여 어떤 세율을 적용하여 세액을 계산 하는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.(2006.12.30.개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 ○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서“대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산 공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. ○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득 금액에 제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액 (2003. 12. 30. 신설) 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 (2006. 12. 30. 개정) 가. 주택등매매차익에 제104조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 (2006. 12. 30. 개정) 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 (2006.12.30.개정) ② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택등매매차익의 계산 그 밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2006.12.30.개정) ○ 소득세법 제55조 【세 율】 ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 당해연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액 으로 한다. (2004. 12. 31. 개정) 〈종합소득과세표준〉 〈세 율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 8 1천만원 초과 80만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 17 4천만원 초과 590만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 26 8천만원 초과 1천630만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 35 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-738, 2004.06.02 상가를 신축하여 분양판매하는 경우 소득세법 시행령 제34조 의 규정에 의거 부동산 매매업에 해당하며, 단순경비율 ․ 기준경비율 책자의 본문내용 중“적용 범위 및 기준”에 의하면 부동산의 매매 중 건물만 취득하여 판매하는 경우 부동산매매업(703011, 703012)을 적용하고 상가를 신축하여 분양 ․ 판매하는 당해 사업은 건물신축판매(703021, 703022)을 적용하는 것임. ○ 서면1팀-121, 2007.01.22 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익 이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임. ○ 서면1팀-32, 2006.01.12 소득세법 제64조 제1항 의 규정에 의한 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례(비교과세)는 같은법 시행령 제122조 제1항의 규정에 의한 1세대3주택 이상을 소유한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택의 매매차익이 있는 자에게 적용되는 것이므로 부동산매매업의 범위에 포함되는 부동산매매업용 주택이 아닌 일반 주거용 주택의 양도차익은 양도소득세로 과세하는 것임.