공동주택 소유자들이 당해 토지에 주택을 신축함에 있어 시공사에게 공사비로 대물변제하는 경우 대물변제한 분양건물에 상당하는 금액은 총수입금액에 산입하는 것임
전 문
[회신]
2인 이상의 공동주택 소유자들이 기존주택을 철거하고 당해 토지에 주택을 신축함에 있어 자가사용하는 1주택을 제외한 잔여주택을 일반인에게 분양하거나 시공사에게 공사비로 대물변제하는 경우 대물변제한 분양건물에 상당하는 금액은, 소득세법 제24조 제1항의 규정에 의하여 일반분양하는 잔여세대의 아파트 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하여 당해 공동사업의 소득금액계산상 총수입금액에 산입하는 것이며,
그 수입시기는 같은법 시행령 제48조 제11호의 규정에 의하여 그 ��대금을 청산한 날��로 하되 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기․등록일 또는 사용수익일을 수입시기로 하는 것입니다.
2인 이상의 기존 주택소유자들이 건설업을 영위하는 사업자에게 도급을 주어 기존 주택을 철거하고 당해 토지에 국민주택규모를 초과하는 주택을 신축하여 신축한 주택중 일부를 건설업을 영위하는 사업자에게 건설용역의 대가로 대물변제하는 경우 당해 대물변제하는 건물은 같은법 제6조 제1항 및 같은법 시행령 제14조 제1항 제3호의 규정에 의한 재화의 공급에 해당하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 이 경우 부가가치세 과세표준은 같은법 제13조 제1항 제2호 및 같은법 시행령 제50조 제1항의 규정에 의하여 자기가 공급한 재화의 시가로 하는 것으로 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 계약내용 및 구체적인 사실관계 등에 의하여 실질 거래내용에 따라 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) 당 재건축조합인‘갑’은 조합의 아파트 건축공사를 위하여 건설업체인 ‘을’에게 건설공사을 도급 의뢰하였음. 갑의 조합원 10명은 총 300 여평의 대지위에 기존 동일평형의 연립주택 소유자들로서 ‘을’과 계약시 각 조합원 1인당 추가부담금 1억원씩 총 10억원을 ‘을’에게 지급하고 총 아파트 20세대를 신축하여 조합원분양분을 제외한 10세대를 공사대금으로 ‘을’에게 지급하기로 함. 2004년 3.10 조합아파트가 완성되어 조합원 모두 입주하고 나머지 10세대의 주택은 조합앞으로 보존등기만 하였을 뿐 ‘을’이 분양하고, 분양대금도 ‘을’이 관리하였음 (질의사항) 위의 경우 일반분양분 아파트가 대물변제형식으로 실질적으로 ‘을’에게 이전되어 “갑”으로서는 아무런 이익이 발생하지 않는데도 부가가치세 및 종합소득세를 자진신고납부하여야 하는지 여부 또한 ‘갑’이 신고하여야 하는 일반분양 아파트(10세대)의 수입시기는 소유권이전 등기일인지 아파트준공일인지, 및 수입금액을 얼마로 신고하여야 하는지,‘을’에게 공사대금으로 대물변제로 인한 가액을 어떻게 산정하여야 하는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994. 12. 22 개정) ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액사업소득금액일시재산소득금액기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제43조 【공동소유등의 경우의 소득분배】 ① 제87조에 규정하는 공동사업장에 대한 소득금액계산에 있어서는 당해 공동사업장을 1거주자로 본다 . (1994. 12. 22 개정) ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. ○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 공급가액이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 ○ 부가가치세법시행령 제50조 【시가의 기준】 ① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다. 1. 사업자가 특수관계에 있는 자( 소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법시행령 제98조 제3항 및 제4항 또는 법인세법시행령 제89조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 부가46015-1217, 1997.05.31 건설업자가 건설용역을 제공함에 있어 그 대가의 일부를 자기가 건설하는 건물중 일부로 변제받는 경우에는 부가가치세법시행령 제14조 제3호 에 규정된 교환거래에 해당하여 세금계산서를 수수하는 것이며 , (이하생략) ○ 소득46011-2851, 1999.07.16 공동사업자로 구성된 채권단이 공사 중단된 분양목적의 건물을 완공하여 분양건물의 일부를 시공업자에게 공사비로 대물변제한 경우 대물변제한 분양건물에 상당하는 금액은 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것임 ○ 재정경제부 소득세제과- 220(2004.06.08) 상가신축판매업의 수입시기는 소득세법시행령 제48조 제11호 의 규정에 따라 「대금을 청산한 날」임. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일을 수입시기로 하는 것임 ○ 소득 46011-2068,1997.07.25 【질의】 주택조합이 아파트를 건축함에 있어 조합원 세대를 제외한 상가를 일반분양하여 아파트 건축비로 충당하는 경우 당해 주택조합의 사업소득에 대한 소득세를 조합을 1거주자로 보아 과세하는지 아니면 공동사업자로 과세하는지 여부 【회신】 질의회신문(소득46011-779, 1997. 3. 18) 내용을 참조바람 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 소득46011-779, 1997.3.18 주택조합이 아파트 및 상가를 신축하여 아파트는 각 조합원들이 1세대씩 입주하고 상가는 일반분양함에 있어 당해 조합의 대표자가 선임되어 있고 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있는 경우 당해 주택조합은 공동사업자에 해당되는 것이므로 당해 주택조합의 상가분양소득에 대하여는 소득세법 제2조 및 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 종합소득세 납세의무를 지는 것임 ○ 소득 46011-2090, 1996.07.23 공동사업자가 판매목적으로 신축한 상가를 당해 상가의 건축비와 대물변제하거나 당해 상가를 출자지분별로 분할등기하는 경우에는 당해 공동사업장의 총수입 금액계산에 있어서 대물변제 또는 분할등기 시점의 당해 상가의 정상가액을 총수 입금액에 산입 함 |