전 문
[회신]
판매를 목적으로 신축한 부동산(주택 제외)을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우 동 부동산의 매매로 인한 소득은 사업소득(부동산매매업)에 해당하며, 임대를 목적으로 신축한 부동산을 임대하다가 양도함으로써 얻는 소득은 양도소득에 해당하는 것으로서,
귀 질의의 경우 동 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는 아니면 양도소득에 해당하는지 여부는 당해 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모, 거래의 계속성 및 반복성 등을 종합하여 사실판단하여 적용할 사항임을 알려드립니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| o 2003년 5월에 2인이 공동으로 부동산매매업자로 등록하여 2004년 3월에 오피스텔 4동을 신축 하였는 바, 경기불황으로 분양이 이루어지지 않아 계속 보유하던 중 2004년 2기부터 일부 임대수요가 있어 임대를 주고 있으며, 계속 분양이 되지 않아 2005년 10월부터는 부동산임대업으로 사업자등록을 부동산 임대업으로 정정하였습니다. 그러던 중 동 지역이 재개발움직임이 있어 재개발업자에 동 토지와 건물을 매각할 계획인 바, 1) 오피스텔을 철거하고 폐업신고한 후 대지(갑과 을이 각각 50% 지분 소유)만을 2006년 4월경 양도하는 경우 동 양도로 인한 소득을 사업소득으로 신고하여야 하는지 아니면 양도소득으로 신고하여야 하는지? 참고로, 2006년에는 다른 부동산의 매각은 없을 예정이며, 동 대지는 2002년에 구입하였음 2) 오피스텔을 철거하지 아니하고 재개발업자에게 대지와 건물을 양도한다면 동 양도로 인한 소득은 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. [개정 2000.12.29.] 1. 농업(작물재배업을 제외한다. 이하 같다)․수렵업 및 임업(산림소득에 해당하는 사업을 제외한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 2. 어업에서 발생하는 소득 3. 광업에서 발생하는 소득 4. 제조업에서 발생하는 소득 5. 전기․가스 및 수도사업에서 발생하는 소득 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 7. 도․소매및 소비자용품수리업에서 발생하는 소득 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| 8. 숙박 및 음식점업에서 발생하는 소득 9. 운수․창고 및 통신업에서 발생하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 13. 교육서비스업에서 발생하는 소득 14. 보건 및 사회복지사업에서 발생하는 소득 15. 사회 및 개인서비스업에서 발생하는 소득 3. 사업소득중 대통령령이 정하는 농가부업소득 3의2.사업소득중 대통령령이 정하는 전통주의 제조에서 발생하는 소득 4의3. 연금소득중 다음 각목의 1에 해당하는 소득 가. 국민연금법에 의하여 지급받는 유족년금․장애연금 나. 공무원연금법․군인연금법․ 사립학교교직원 연금법 또는 별정우체국법에 의하여 지급받는 유족년금․장해년금․상이연금 다. 산업재해보상보험법에 의하여 지급받는 각종 연금 5. 기타소득중 다음 각목의 1에 해당하는 소득 가. 국가유공자등예우및지원에관한법률에 의하여 받는 보상금․학자금 및 북한이탈주민의보호및정착지원에관한법률에 의하여 받는 정착금․보로금 및 기타 금품 나. 국가보안법에 의하여 받는 상금과 보로금 다. 상훈법에 의한 훈장과 관련하여 받는 부상 기타 대통령령이 정하는 상금과 부상 라. 종업원의 직무와 관련된 우수발명으로서 대통령령이 정하는 것에 대하여 사용자로부터 받는 보상금 ○ 소득세법 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조제1항제6호에서 "대통령령이 정하는 주택신축판매업"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. ③ 주택의 일부에 설치된 점포등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한 단지내의 다른 지번을 포함한다)상에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 "다른 목적의 건물"이라 한다)이 당해 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 제1항에서 규정하는 주택에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항의 규정에 의한 주택으로 본다. 이 경우 건물에 부수되는 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조제4항의 규정을 준용한다. 1. 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적의 100분의 10이하인 경우 2. 주택에 부수되어 있는 다른 목적의 건물과 주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적보다 작은 경우 ○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. [개정 2000.12.29.] ○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다. ③ 부동산매매저당․임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다. ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지․분합․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. ○ 서일-985, 2004.07.16. 【제목】주택신축판매업 사업자등록을 한 자가 신축한 주택을 양도한 경우 소득구분 【질의】 주택신축판매업 사업자등록을 하여 주택신축을 완료하였으나, 매수인이 없어 일정기간경과 후 주택을 양도할 경우, 1. 당해 소득의 사업소득 또는 양도소득 여부 2. 양도소득에 해당하는 경우 비과세요건인 1주택 보유에 해당되는지. 【회신】 귀 질의의 경우 주택신축을 완료하고 일정기간경과 후 주택을 양도하는 경우 소득구분 및 양도소득에 해당하는 경우 1세대1주택비과세요건에 대한 예규(소득46011-2507, 1999. 7. 2. 외 3건)를 참고하기 바람. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| 【참고예규】 ① 소득46011-2507(1999. 7. 2.) 1. 주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업 시 판매되지 아니한 재고자산(주택)을 가사용으로 소비하는 경우에는 이를 소비하는 때의 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며 2. 재고자산(주택)을 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모․거래․횟수․반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정 여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세하는 것임. ② 소득46011-10116(2001. 2.13.) 1. 주택신축판매업(주택을 건설하여 판매하는 사업)은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은법시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 봄. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 사실판단에 속하는 사항임. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 동법에 의하여 분양하는 사업은 건설업에 해당하지 아니하며(1995.12.30. 소득세법시행령 제32조 제1항 제2호 삭제), 이 경우 양도소득세의 감면 여부는 조세특례제한법 제97조 의 요건에 의하는 것이나 감면요건에 해당하지 아니한다고 하여 소득의 구분이 달라지는 것은 아님. 2. 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모․빈도․계속성․반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| ③ 재일46014-607(1996. 3. 7.) 1. 현행의 소득세법상, 1세대1주택으로 양도소득세가 비과세되는 요건을 판단함에 있어서, 건설(주택신축판매)업을 영위하는 거주자의 분양중인 주택은 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 2. 미분양상태에서 그 사업을 폐업한 후에 보유하고 있는 주택은 소유주택으로 보아 1세대1주택비과세요건을 판단하는 것임. ④ 재일46014-331(1996. 2. 6.) 현행의 소득세법상 건설업(주택신축판매)을 영위하던 거주자가 폐업한 경우의 미분양주택은 폐업한 날부터 거주자의 소유주택으로 보아 같은법시행령 제154조 제1항의 규정에 따른 "1세대1주택 양도소득세 비과세요건"을 판단하는 것으로서, 국내에 2주택 이상을 소유하고 있는 세대가 먼저 양도하는 주택은 같은 령 제154조 제1항의 규정에 적용되지 아니하므로 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 소득46011-2507 【제목】주택신축판매업자의 폐업 시 미분양주택을 양도하는 경우 소득구분 【년/월/일】:1999.07.02. 【질의】:1995. 2.27.자 개인주택사업자로 등록개업하여 1998. 8.에 국민주택 미만 연립주택을 신축준공하였음. 그러나 신축한 주택이 분양이 안 되어 일부는 분양하여 사업소득으로 신고하였지만 나머지 신축주택을 분양하지 않고 본인의 소유권으로 한 상태로 1998.12.31.자로 개인주택사업자등록증을 폐업하였음. 【회신】 1. 주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업 시 판매되지 아니한 재고자산(주택)을 가사용으로 소비하는 경우에는 이를 소비하는 때의 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| 2. 재고자산(주택)을 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모․거래횟수․반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정 여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세되는 것임. ○ 서사-1784, 2004.11.03. 【제목】 주택신축판매업자의 미분양주택은 재고자산으로 보아 1세대1주택 비과세 판정 시 소유주택으로 보지 아니하는 것임 【질의】 1984년도에 취득한 주택에서 현재까지 거주하고 있으며, 재건축 추진 중으로 양도 시 예정가액이 6억원 정도임. 2002.12. 부인 명으로 땅을 구입하고 주택신축판매업으로 사업자등록하여 빌라신축공사를 하여 2003. 5. 준공하고 분양 중(8세대 중 5세대는 분양 완료하고 3세대는 미분양 상태임)임. - 위 경우 고가주택에 해당되는 1세대1주택에 해당되는지. 【회신】 1. 소득세법시행령 제32조 에 규정하는 주택신축판매업을 영위하는 사업자가 장부에 계상한 미분양 주택은 재고자산에 해당하여 소득세법 규정에 의한 1세대1주택 판정 시 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 그 주택이 사업용 재고자산인지 여부에 대하여는 사실 판단할 사항임. 2. 따라서 귀 질의의 경우 해당 미분양 주택이 위 1.에 의한 재고자산에 해당하고 다른 주택의 양도가 소득세법시행령 제154조 규정에 의한 1세대1주택의 양도이면 양도소득세가 과세되지 아니하는 것(단, 양도가액 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)임. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| ○ 소득46011-485, 2000.04.22. 【제목】 일부가 분양된 임대사업용상가의 사업용고정자산 해당 여부 【질의】당 회사는 상가건물을 신축하여(점포수 약 300개) 완공 후 전량 임대업을 목적으로 하였으나, 자금사정에 의하여 일부는 분양을(30%) 하고, 일부는 현재까지 임대를(70%) 하고 있음. 차후에 물론 70%부분에 대해서도 사정에 의하여 분양을 할 수도 있지만 현재는 임대만 목적으로 하고 있음. 이와 같은 경우에 재고자산(건물)으로 30% 회계처리하고, 유형고정자산(건물) 70%를 처리해야 되는지. 전체를 재고자산으로 회계 처리해야 되는지. 아니면 전체를 고정자산으로 회계 처리하여 감가상각비를 계상하여야 되는지. 그리고 법인업체일 경우에는 자산처분도 익금산입하여야 되지만 개인회사일 경우에는 자산처분이익에 대하여서는 익금불산입하는데, 일시적이 아닌 계속반복적으로 발생할 경우에는 사업소득으로 익금산입 여부에 대하여 회신 부탁함. 【회신】 1. 부동산임대사업에 직접 사용하는 건축물 등은 소득세법시행령 제62조 제2항 의 규정에 의하여 감가상각자산에 해당하는 것이나 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 사업용고정자산에 해당하지 아니하는 것임. 2. 임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 단순히 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것이므로 질의의 경우 양도소득인지 사업소득인지는 이에 따라 사실판단할 사항임. |