부동산매매업의 해당 여부는 규모, 거래횟수, 반복성 등 제반사항을 종합적으로 고려하여 판단하는 것임
전 문
[회신]
부동산을 매매함에 있어 부동산 매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 계속적인 사업으로 인정되는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것이며 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 귀 질의의 경우 판매를 목적으로 임야, 대지, 잡종지 등을 형질변경, 토지분할 등의 방법으로 개발하여 분할 매매하는 것인지의 여부는 구체적 내용을 확인하여 사실 판단할 사항 입니다.
부동산매매업을 영위하는 개인사업자의 사업장은 그 업무를 총괄하는 장소가 되는 것이며 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 신청하는 것입니다.
| [ 회 신 ] |
| 공동사업 해당여부와 관련하여 “공동사업”이란 그 사업이 당사자 전원의 공동의 것으로서, 공동으로 경영되고 따라서 당사자 전원이 그 사업의 성공여부에 대하여 이해관계를 가지는 사업을 말하는 것으로 귀 질의의 부동산매매업의 지주들이 실질적인 공동사업인지 여부는 동 사업이 당사자 전원의 공동의 것으로 공동 경영되고 이익의 분배방법 및 비율이 정해져 있는지 등의 구체적인 사실관계를 조사ㆍ확인하여 판단할 사항 입니다. |
| 1. 질의내용 요약 |
| 지주 20여명의 소유인 임야, 대지, 잡종지 등의 인접한 필지를 대지로 단지 조성하여 분할하여 매도할 경우 ○ 질의 1. 부동산매매업에 해당하는지 사업자등록 신청하는 관할 세무서는? 2. 부동산 소재지는 약 80여 필지인데 사업장은 어디로 하는지? 3. 공동사업에 해당하는지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. ○ 소득세법통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적 으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지․분합․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. ○ 부가가치세 시행령 제4조 【사업장의 범위】 ① 법 제4조 제1항에 규정하는 사업장은 사업자 또는 그 사용인이 상시 주재하여 거래의 전부 또는 일부를 행하는 장소로 한다. 다만, 다음 각호의 사업에 있어서는 당해 각호에 규정하는 장소를 사업장으로 한다. (1995.12.30. 개정) 3. 건설업ㆍ운수업과 부동산매매업에 있어서는 사업자가 법인인 경우에는 그 법인의 등기부상의 소재지(등기부상의 지점소재지를 포함한다. 이하 같다) 개인인 경우에는 그 업무를 총괄하는 장소. 다만, 법인의 명의로 등록된 차량을 개인이 운용하는 경우에는 그 법인의 등기부상 소재지로 하고, 개인의 명의로 등록된 차량을 다른 개인이 운용하는 경우에는 그 등록된 개인이 업무를 총괄하는 장소로 한다. (1977.12.30. 개정) ③ 제1항 및 제2항에 규정하는 사업장 이외의 장소도 사업자의 신청에 의하여 추가로 사업장으로 등록할 수 있다. 다만, 제1항 제9호의 규정에 의한 사업의 경우에는 그러하지 아니하다. (2002.12.30. 단서신설) ④ 사업장을 설치하지 아니한 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 한다. (1977.12.30. 개정) ○ 국세기본법 기본통칙 25-0…2 【공동사업】 “공동사업”이라 함은 그 사업이 당사자 전원의 공동의 것으로서, 공동으로 경영되고 따라서 당사자 전원이 그 사업의 성공여부에 대하여 이해관계를 가지는 사업을 말한다. |
| 나. 유사사례 |
| ○ 서면1팀-951, 2005.08.08. 소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 임야를 형질변경, 택지조성 등의 방법으로 개발하여 분할 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우, 소유하던 임야를 단순히 분할하여 양도하였는지 판매를 목적으로 임야를 개발하여 분할 양도하였는지 여부는 부동산 매매의 규모․거래횟수․반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 판단하는 것임. ○ 재일01254-2003, 1992.08.07. 부동산을 매매함에 있어 부동산 매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 계속적인 사업으로 인정되는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것이나 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임. 그러나 귀 질의의 경우와 같이 토지를 개발하여 주택지, 공업단지 등으로 분할하여 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임. ○ 서면1팀-1360, 2005.11.09. 부동산의 매매로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 부동산매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 고려하여 판단하는 것으로서 당해 부동산매매가 계속적인 사업 활동의 일환으로 인정되는 경우에는 사업소득으로 보는 것이나 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득으로 보는 것이므로, 귀 질의의 경우와 같이 개발허가를 받아 토지를 형질변경한 후에 이를 분할하여 판매하는 경우에는 양도소득으로 볼 만한 특단의 사정이 없는 이상 사업소득(부동산매매업)으로서 종합소득세가 과세되는 것임. |
| 나. 유사사례 |
| ○ 서면1팀-1532, 2005.12.13. 1. 공동사업이라 함은 민법상의 조합계약에 의하여 2인 이상이 그 지분 또는 손익분배의 비율, 대표자 기타 필요한 사항 등을 정하여 공동으로 출자하여 공동으로 경영하고 당사자 전원이 그 사업의 성공여부에 대해 이해관계를 가지는 사업을 말하는 것으로서 귀 질의의 상가신축판매업이 실질적인 공동사업인지 여부는 동 사업이 당사자 전원의 공동의 것으로 공동 경영되고 이익의 분배방법 및 비율이 정해져 있는지 등의 구체적인 사실관계를 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임. 2. 사업자가 공동으로 사업을 경영하는 경우에는 소득세법 제43조 제2항 에 의하여 그 지분 또는 손익분배비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산하는 것임 ○ 제도46019-10565, 2001.04.12. 1. 공동사업이라 함은 민법상의 조합계약에 의하여 2인 이상이 그 지분 또는 손익분배의 비율, 대표자 기타 필요한 사항 등을 정하여 공동으로 출자하여 공동으로 사업을 경영하는 것을 말하는 것이며, 2. 거래당사자간의 단순한 채권·채무 등 그 이해관계를 담보하기 위하여 체결한 형식적인 동업계약은 당해 사업에 있어서 실질적인 출자 및 사실상의 공동사업을 수행하는 것이 아니므로 공동사업에 해당하지 아니하는 것임. 3. 부가가치세법 제5조 및 같은 법 시행령 제7조의 규정에 의한 사업자등록신청 및 사업자등록증 교부 시 공동사업자 해당여부는 소관세무서장이 사실 판단할 사항인 것임. ○ 부가46015-1994, 1995.10.28. 사업자등록을 하지 아니하고 부동산매매업을 영위하는 개인사업자의 사업장은 그 업무를 총괄하는 장소인 것이나, 당해 사업자가 사업장을 설치하지 아니한 경우에는 부가가치세법시행령 제4조 제4항 의 규정에 의하여 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 보는 것이며, 이 경우 주소 또는 거소는 당해 사업을 영위하던 당시의 주소 또는 거소를 말하는 것임. |