차입금 이전시 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제

장기주택저당차입금 이자상환액공제대상 주택의 가격은 취득당시 기준시가를 기준으로 3억원 이하를 판단하며, 다른 금융기관으로 차입금을 이전하는 경우에는 기존차입금의 잔액에 대한 이자상환액에 대해 공제가 가능함

[회신] 「소득세법」제52조 제3항의 규정에 의한 장기주택저당차입금 이자상환액공제대상 주택의 가격은 취득당시 같은법 제99조 제1항의 규정에 따른 당해 주택의 기준시가를 기준으로 하여 ‘3억원 이하’ 적용여부를 판단하는 것이며, 같은법 시행령 제112조 제6항의 장기주택저당차입금의 차입자가 당해 금융기관 내에서 또는 다른 금융기관으로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우(당해 금융기관 또는 다른 금융기관이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 당해 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우에 한한다)에는 기존차입금의 잔액에 대한 이자상환액에 대하여 소득공제가 가능한 것입니다. 1. 질의내용 요약 소득세법 제52조 및 동법시행령 제112조의 소득공제 요건을 충족한 차입대상자가 동 차입금을 대출조건이 동일한 주택금융공사 e모기지론으로 대환함에 있어 당해 주택의 기준시가가 상승하는 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 가능여부 - 아파트 등기일 및 기존 차입금 저당권 설정일 : 2005년 8월 (국민주택규모 이하의 주택으로서 취득당시 기준시가 3억원 이하인 주택) - 2007.1.10일 경 대출조건이 동일한 장기주택저당차입금(주택금융공사 e모기지론) 으로 차입금 이전 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제20조 【근로소득】 ① 근로소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. ○ 소득세법 제52조 【특별공제】 ③ 근로소득이 있는 거주자(일용근로자를 제외한다)로서 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주(세대주가 제2항 제1호ㆍ제2호 및 이 항의 규정을 적용받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 국민주택규모의 주택으로서 취득당시 제99조 제1항 의 규정에 따른 주택의 기준 시가가 3억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 당해 주택에 저당권을 설정하고 금융기관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 대통령령이 정하는 장기주택저당차입금 (국민주택규모의 주택의 취득으로 인하여 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 조에서 “장기주택저당 차입금”이라 한다)의 이자를 지급한 때에는 당해연도에 지급한 이자상환액을 당해연도의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 거주자가 2주택 이상을 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세연도에 지급한 이자상환액은 근로소득금액에서 공제하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제112조 【주택자금공제】 ⑥ 법 제52조 제3항 에서 “대통령령이 정하는 장기주택저당차입금”이라 함은 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 차입금을 말한다. (2000. 10. 23. 개정) 1. 차입금의 상환기간(거치기간이 3년 이하인 경우에 한하며, 당해 거치기간을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)이 15년 이상일 것. 이 경우 당해 주택의 전소유자가 당해 주택에 저당권을 설정하고 차입한 장기주택저당차입금에 대한 채무를 당해 주택의 양수인이 주택취득과 함께 인수하는 때에는 당해 주택의 전소유자가 당해 차입금을 최초로 차입한 때를 기준으로 하여 상환기간을 계산한다. (2003. 12. 30. 개정) 2. 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 장기주택저당차입금일 것 (2000. 10. 23. 개정) 3. 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것 (2000. 10. 23. 개정) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 당해 차입금은 제6항의 규정에 불구하고 법 제52조 제3항의 규정에 의한 “대통령령이 정하는 장기주택저당 차입금”으로 본다. 다만, 제2호 또는 제4호에 해당하는 경우에는 기존의 차입금의 잔액을 한도로 한다. (2007. 2. 28. 개정) 1. 「조세특례제한법」 제99조 의 규정에 의한 양도소득세의 감면대상 신축주택 을 최초로 취득하는 자가 금융기관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 차입금으로 당해 주택을 취득하기 위하여 차입한 사실이 확인되는 경우 (2005. 2. 19. 개정) 2. 제6항의 규정에 의한 장기주택저당차입금의 차입자가 당해 금융기관내에서 또는 다른 금융기관으로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우(당해 금융 기관 또는 다른 금융기관이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 당해 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우에 한한다). 이 경우 당해 차입금은 제6항 제1호의 요건을 갖추어야 하며, 상환기간을 계산함에 있어서는 기존의 장기주택저당차입금을 최초로 차입한 날을 기준으로 한다. (2002. 12. 30. 개정) 3. 주택양수자가 금융기관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 주택양도자의 주택을 담보로 제6항 제1호의 요건을 갖춘 차입금을 차입한 후 즉시 소유권을 주택양수자에게로 이전하는 경우 (2005. 2. 19. 개정) 4. 법 제52조 제3항의 규정에 의하여 제6항 제2호 및 제3호의 요건에 해당하나 그 상환기간이 15년 미만인 차입금의 차입자가 기존 차입금의 상환기간 중 당해 주택에 저당권을 설정하고 상환기간(거치기간이 3년 이하인 경우에 한하며, 해당 거치기간을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 15년 이상으로 하여 차입한 신규 차입금으로 기존 차입금을 상환하거나 기존 차입금의 상환기간을 15년 이상으로 연장한 경우. 이 경우 제6항 제2호의 규정을 적용함에 있어서 신규 차입금에 대하여는 기존 차입금의 최초차입일을 기준으로 한다. (2007. 2. 28. 개정) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정) 가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-778, 2006.06.13 【제목】 근로소득이 있는 거주자로서 세대주가 본인과 배우자 공동명의의 주택취득시 장기주택저당차입금 이자상환액 공제대상 주택의 가격은 주택의 기준시가를 기준으로 하여 3억원 이하 적용여부를 판단함 【질의】 (질의내용) 당기 중 아파트를 취득(2006년 4월 계약, 2006년 7월 등기예정)하여 장기주택 저당차입금을 차입하여 잔금을 납부하고자 하고 있음. 해당 차입금에 대해서는 하기 요건을 모두 충족시킬 예정이나, 2006.5.1. 건교부에서 공시한 기준가격이 3억원 이상인 5억원이어서 소득공제 요건을 충족시키는지가 애매함. 1. 차입기간 : 15년 2. 차입자 : 세대주이자 소유자(차입자는 동 아파트 배우자와 각각 ½의 지분씩 소유함.) 3. 취득후 3개월이내 차입 예정. 4. 차입자 및 배우자는 상기 주택취득으로 국민주택규모의 1주택을 소유하게 됨. 주택취득과정에서 주택취득시 국민주택채권매입액이나 재산세 산정시에도 소유자별로 국세청고시 기준가격의 ½을 기준으로 산정하고 있는 것으로 알게 되었음. 그렇다면 상기 소득공제를 위한 기준가격 산정시에도 소유자별로 안분된 기준가격을 고려하는게 아닌가 하는 의문이 생겨 질의함. 【회신】 귀 질의의 경우, 근로소득이 있는 거주자(일용근로자를 제외한다)로서 세대주가 본인과 배우자 공동명의의 주택취득시 「소득세법」 제52조 제3항 의 규정에 의한 장기주택저당차입금 이자상환액 공제대상 주택의 가격은 같은법 제99조 제1항의 규정에 따른 당해 주택의 기준시가를 기준으로 하여 ‘3억원 이하’ 적용여부를 판단하는 것임. ○ 서면1팀-289, 2006.03.03 【제목】 장기주택저당차입금의 차입자가 다른 금융기관으로 장기주택저당차입금을 이전 하는 경우 기존 차입금의 잔액에 대한 이자상환상당액에 대하여 소득공제가 가능함 【질의】 1. 대환(기존 장기주택저당차입금을 타금융기관 장기주택저당차입금으로 전환) 사례 1) ｏ 기존 장기주택저당차입금(A)의 잔액을 초과하여 타금융기관 장기주택저당 차입금 (B)으로 전환하는 경우, 장기주택저당차입금(B) 이자상환소득공제가 가능한지 여부 ＊ A : 대출기간 15년(거치기간 3년), 대출자와 담보소유주 동일, 최초 1억대출 후 대출잔액 5,000만원인 시점에 B로 전환 ＊ B : 대출기간 15년(거치기간 3년), 대출자와 담보소유주 동일, A대출 전환시 5,000 만원 추가하여 1억으로 대출 ｏ 상기의 경우가 소득공제 대상이라면 B대출 납입 이자의 소득공제 대상금액 인정기준 사례 2) ｏ C대출(약정 거치기간 3년, 대출기간 15년)을 2년간 보유 후 D대출(약정 거치기간 3년, 대출기간 15년)로 전환한 경우 D대출 이자상환액이 소득공제 대상이 되는지 여부 ＊ C : 소득세법상 장기주택저당차입금이며, 이자상환액 소득공제를 받음. 2. 채무이전(채무를 승계하면서 주택을 구입하는 경우) 사례 1) ｏ 주택을 구입하면서 기존 담보대출(A)을 승계하는 경우 양수인이 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받을 수 있는지 여부 ＊ 담보대출(A) 내용 - 금융기간 약정사항 : 대출기간 10년(거치기간 10년 포함) - 대출일 : 2002.5.1. - 이전 주택 소유자의 소유권이전일 : 2002.3.1. - 양수인 주택 소유자 소유권 이전일 : 2005.12.15. ｏ 상기 경우가 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 대상이라면 공제가능금액 한도 【회신】 「소득세법」 제52조 제3항 에 의한 장기주택저당차입금의 차입자가 다른 금융 기관으로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우(다른 금융기관이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 당해 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기 주택저당차입금을 이전하는 경우에 한한다)에는 기존차입금의 잔액에 대한 이자 상환액상당액에 대하여 소득공제가 가능한 것이며, 이 경우 당해 차입금의 상환기간 계산은 기존의 장기주택저당차입금을 최초로 차입한 날을 기준으로 하여 같은법 시행령 제112조 제6항 제1호의 요건을 적용 하는 것임.