재건축조합의 토지취득시기는 재건축조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임
전 문
[회신]
당초 설립인가만 받은 각각의 재건축조합(AA, BB)을 합쳐서 새로운 재건축조합(AB)으로 변경하여 설립인가를 다시 받고 재건축사업을 진행함에 있어,
재건축조합원이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지취득시기는 주택법 제32조 제1항(구 주택건설촉진법 제44조 제1항)의 규정에 의한 새로운 재건축조합(AB)의 설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날로 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의하여 각각 조합설립 인가를 받은 AA재건축조합과 BB재건축조합이 합쳐서 AB재건축조합으로 변경하여 설립인가를 받음 - 1995.04.25 : AA재건축조합 설립(조합원 47명) - 1997.12.23 : BB재건축조합 설립(조합원 53명) - 1999.05.17 : AB재건축조합 설립(조합원 100명) - 2002.09.16 : AB재건축조합 사업자등록(건설, 주택신축판매) - 2003.06.25 : 사업계획 승인 받음 - 2003.12.03 : AB재건축조합원의 토지를 신탁등기 - 2004.03.23 : AB재건축정비사업조합으로 법인으로 변경 (질의내용) 상기와 같은 경우 재건축조합원이 토지를 현물출자할 때 재건축조합의 토지 취득시기는 언제로 보는 것이 타당한가 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.(2003.12.30.개정) ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. (1998. 12. 31 개정) 2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (2000. 12. 29 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 소득46011-457,2000.04.19 【질의】 재건축조합이 아파트 및 상가를 재건축하여 일반분양하는 부분에 대한 건설업(부동산매매업) 소득금액을 계산함에 있어서 토지의 취득가액은 조합원이 현물출자한 당시의 토지가액으로 한다고 유권해석하고 있는데 다음의 경우 조합원이 현물출자한 당시를 어느 시점으로 볼 것인지 - 다 음 - 해당 재건축조합은 조합원을 80명으로 하는 주택조합설립인가를 관할구청장으로부터 1995. 3. 2에 최초로 받았고 그 후 변동사항이 있어서 조합원을 86명으로 하는 주택조합설립인가를 1996. 2.에 받았음 또한 설립인가를 받은후 사업계획승인서를 관할 구청장으로부터 1996. 3. 4 에 받았음 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규 등) |
| 【회신】 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일( 최초의 설립인가일 이후 변동사항이 있어 변경인가한 경우에는 변경인가일 ) 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임 ○ 재소득46073-160, 2002.11.28 【질의】 (질의1) 필요경비 산입을 위한 토지의 평가시점을 신탁등기일을 기준으로 할 수 있는지 여부 (질의2) 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 감정된 가액으로 필요경비를 계상할 수 있는지 여부 【회신】 재건축조합원이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지취득시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날을 말하는 것 이고, 취득가액이 불분명한 토지의 취득가액을 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고자 하는 경우 현물출자일을 기준으로 감정평가한 가액에 의하여야 하는 것임 ○ 서일46011-10020, 2001.08.28 【질의】 당 조합의 경우 위에서 말한 현물출자일이 언제인지 질의함. 가) 조합설립인가일이다. 나) 조합설립변경인가일이다. 다) 사업승인일이다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규 등) |
| 라) 사업승인 후 신탁등기하기로 총회에서 결의한 날이다. 마) 신탁등기접수일이다. 【회신】 귀 질의의 경우 우리청의 관련 기 질의 회신문(소득 46011-679, 2000. 6. 21) 을 붙임과 같이 보내니 참고하기 바람 ○ 소득46011-847,1997.03.26 【질의】 재건축조합이 아파트를 재건축함에 있어 조합원 세대를 제외한 아파트 및 상가를 일반분양하여 당해 조합원의 아파트에 대한 건축비로 충당하는 경우 당해 재건축조합의 사업소득에 대한 소득세를 조합을 1거주자로 보아 과세하는지 아니면 공동사업자로 과세하는지 여부 당해 재건축조합의 사업시행 인가전에 일부조합원이 조합원자격을 양도하여 당해 조합원의 토지지분을 프레미엄을 주고 양수한 자가 있는 경우 당해 조합의 소득금액계산에 있어서 토지의 취득가액은 당초 조합원의 토지취득가액으로 하여야 하는지 아니면 새로운 조합원의 토지취득가액(프레미엄 포함)으로 하여야 하는지 여부 【회신】 1. 주택재건축조합이 아파트 및 상가를 신축하여 조합원세대를 제외한 아파트와 상가를 일반분양함에 있어 당해 조합의 대표자가 선임되어 있고 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있는 경우 당해 조합은 공동사업자에 해당되는 것이므로 당해 조합의 아파트 및 상가분양소득에 대하여는 소득세법 제2조 및 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로종합소득세 납세의무를 지는 것임 2. 또한, 주택재건축조합의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 토지의 취득가액은 각 조합원들( 재건축조합의 사업시행 인가전에 조합원이 변경된 경우에는 변경후의 조합원 )의 당초 취득시의 토지가액 상당액으로 하는 것임 |