부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례(비교과세)는 1세대3주택 이상을 소유한 부동산매매업자에게 적용하는 것임
전 문
[회신]
소득세법 제64조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례(비교과세)는 같은 법 시행령 제122조 제1항의 규정에 의한 1세대 3주택 이상을 소유한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택의 매매차익이 있는 자에게 적용되는 것이므로 부동산매매업의 범위에 포함되는 부동산매매업용 주택이 아닌 일반 주거용 주택의 양도차익은 양도소득세로 과세하는 것이며, 이 경우 부동산매매업자에 대한 비교과세시 주택 수(같은 법 시행령 제167조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 주택은 제외)의 계산에 있어서는 주거용 일반주택의 수를 포함되는 것입니다.
다만, 부동산매매업용 주택인지 또는 주거용 일반주택인지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| o 소득세법 제64조 제1항 은 "제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자에 한함)의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다." 와 소득세법 시행령 제122조 에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자"라 함은 "국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대의 구성원을 말한다." 라고 규정되어 있으며, o 이 경우 사업을 목적으로 하는 부동산매매업(주택 신축판매업자는 제외)을 계속 경영하는 1거주자가 부동산매매업자의 재고주택이 아닌 사업목적 없이 단순히 종전부터(5년 전부터) 가지고 있는 1세대 3주택을 위의 부동산매매업자가 단순히 양도하는 경우에도 부동산매매업을 경영하고 있기 때문에 소득세법 제64조 제1항 의 1세대 3주택자에 해당되어 비교과세를 하는 것인지 여부. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대3주택 이상을 소유한 거주자에 한한다)의 종합소득산출세액은 다음 각호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2003. 12.30. 신설) 1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액 2. 다음 각목에 의한 세액의 합계액 가. 주택매매차익에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택매매차익의 당해연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| ○ 소득세법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 법 제64조 제1항에서 "대통령령이 정하는 1세대3주택 이상을 소유한 거주자"라 함은 국내에 주택(제167조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대(제154조 제1항의 규정에 의한 1세대를 말한다)의 구성원을 말한다. (2003.12.30. 신설) ② 법 제64조의 규정에 의한 주택 매매차익은 당해 주택의 매매가액에서 다음 각호의 금액을 차감한 것으로 하되, 제167조의 3 제1항 각호의 규정에 해당하는 주택의 경우에는 매매차익이 없는 것으로 한다. (2003.12.30. 신설) 1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비 2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액 ③ 법 제64조의 규정을 적용함에 있어서 주택 보유수의 판정 및 세액계산 등에 관하여는 제167조의 3 제2항 내지 제7항의 규정을 준용한다. (2003.12.30. 신설) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설) 1. 「수도권정비계획법」제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| 가. 광역시에 소속된 군 및「지방자치법」제3조 제3항․제4항의 규정에 의한 읍․면 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률․주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 10. 1세대가 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. ○ 서면1팀-1276, 2005.10.24. 소득세법 제64조 의 규정에 의한 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례적용대상이 되는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자라 함은 소득세법 제154조 제1항 의 규정에 의한 「거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 주택을 3개 이상 소유한 1세대의 구성원」 을 말하는 것이며, 이 경우 주택 수에는 같은 법 시행령 제167조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 주택은 제외하는 것임. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률,시행령, 예규 등) |
| ○ 서면4팀-1824, 2005.10.05. 부동산의 양도가 사업소득(주택신축판매업, 부동산매매업)에 해당하는지, 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항이며 소득세법 시행령 제167조 의 3 제2항 제3호에 의하면 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 1세대3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택 수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것이나, 주택신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니하는 것임. |