전 문
[회신]
부동산매매계약의 위약으로 인하여 지급받는 위약금 성격의 연체이자는 소득세법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 기타소득에 해당하는 것이나, 부동산 양도대금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되어 이자가 발생한 경우 연체이자는 소득세법 제16조 제1항 제12호의 비영업대금의 이익으로 이자소득에 해당하는 것으로서,
귀 질의의 연체이자가 실질적으로 소비대차로 전환되었는지 여부는 해당 부동산의 매매계약 및 연체이자 등에 관한 당사자 간 합의 내용, 매도인이 소유권을 이전해 주고 매수인이 당해 부동산을 실질적으로 사용․수익할 수 있는지 등 구체적인 사실관계를 조사․확인하여 판단할 사항입니다.
자산의 양도 또는 취득 시기는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날이 되는 것이며, 그 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| o 1997년 12월에 부동산을 15억원(계약금 1억5천만원, 중도금 6억원, 잔금 7억5천만원)에 양도하기로 하고 계약일(1997.12월)에 계약금과 중도금 7억5천만원을 일시불로 지급받고 잔금은 1998년 2월로 약정하였으나, 2006년 2월 현재까지 잔금을 지급받지 못하고 있으며, 부동산은 현재 소유권이 매도자 본인에게 있고 사용수익도 매도자가 하고 있음. o 계약당시 특약사항으로 부동산 양도대금에 대한 잔금 7억5천만원을 1997년12월(계약일)로부터 6월 이내 지급하지 못할 경우 연 15%의 이자율을 적용하여 지불할 것을 각서 하였으며, 이에 따라 1997년 12월부터 2005년12월까지 연체금 약 8억5천만원을 매수자가 추가 부담하며, 잔금을 지불하지 못함으로 인하여 매도인이 추가로 부담하게 되는 양도소득세 등 제반 추가비용은 매수인이 부담하기로 함. - 이 경우 추가 지불금액 8억5천만원을 받게 될 경우 양도가액에 포함해야 하는지 아니면 소비대차에 해당하여 이자소득으로 보아야 하는지 또는 기타소득에 해당하는지 여부. - 만약 소비대차로 본다면 당초계약서에 명시한 잔금청산일인 1998. 2월을 양도시기로 보아야 하는지 여부. - 양도시기를 당초 잔금지급약정일이 아닌 실질적인 잔금청산일(2006년 1월 이후)로 할 경우 당초 계약내용대로 이행되었다면 기준시가에 의해 양도소득세를 납부할 것이나 현재는 투기지역으로 실거래가액 과세로 양도소득세가 추가로 3억원이 예산됨에 따라 이를 매수자가 부담하였을 경우 양도가액에 포함해야 하는지 아니면 기타소득으로 보아야 하는지 여부. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규 |
| ○ 소득세법 제21조 【기타소득】 ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득ㆍ양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규 |
| 10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 ○ 소득세법 시행령 제41조 【저작권사용료 등의 범위】 ③ 법 제21조 제1항 제10호에서 위약금 또는 배상금이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다. (2000.12.29. 후단신설) ○ 소득세법 기본통칙 16-1 【이자소득으로 보지 아니하는 범위】 ① 물품을 매입할 때 대금의 결제방법에 따라 에누리되는 금액 ② 외상매입금이나 미지급금을 약정기일 전에 지급함으로써 받는 할인액 ③ 물품을 판매하고 대금의 결제방법에 따라 추가로 지급받는 금액 ④ 외상매출금이나 미수금의 지급기일을 연장하여 주고 추가로 지급받는 금액. 이 경우 그 외상매출금이나 미수금이 소비대차로 전환된 경우에는 예외로 한다. ⑤ 장기할부조건으로 판매함으로써 현금거래 또는 통상적인 대금의 결제방법에 의한 거래의 경우보다 추가로 지급받는 금액. 다만, 당초 계약내용에 의하여 매입가액이 확정된 후 그 대금의 지급지연으로 실질적인 소비대차로 전환되어 발생되는 이자는 이자소득으로 본다. ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 이자소득】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규 |
| 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. ○ 서면1팀-965, 2005.08.16. 주식양도대금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되어 이자가 발생한 경우에는 소득세법 제16조 제1항 제12호 의 비영업대금의 이익으로서 이자소득에 해당하는 것이고, 주식양도거래에 대한 계약의 위약으로 인하여 지급받는 위약금 성격의 연체이자는 동법 제21조 제1항 제10호에서 규정하는 기타소득에 해당하는 것이므로, 귀 질의의 경우는 해당 주식양도 및 채무인수 등에 관한 당사자 간의 약정내용 등 구체적인 사실관계를 조사․확인하여 판단할 사항임 ○ 심사소득2005-116, 2005. 7.19 매수자의 귀책사유로 부동산매매계약이 해약되어 불입한 금액 중 위약금인 계약금을 제외하고 중도금과 함께 받은 손해지연금은 그 명목여하에 불구하고 소득세법상 기타소득에 해당되며, 매수자가 수령한 지연손해금을 기타소득금액으로 보는 것임. ○ 재산46014-738, 2000.06.21. 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자상당액은 양도․취득가액에 포함하는 것이나, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 연체이자는 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 취득가액에 포함하지 아니하는 것임. |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규 |
| ○ 서면1팀-1342, 2004.10.01. 귀 질의의 경우 부동산 매매대금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되어 이자가 발생한 경우 소득세법 제16조 제1항 제12호 에서 규정하는 이자소득인 비영업대금의 이익에 해당하는 것으로 이에 대한 원천징수세율은 그 비영업대금의 이익에 대하여 100분의 25를 적용하는 것임. 계약의 위약으로 인하여 지급받는 위약금 성격의 연체이자는 동법 제21조 제1항 제10호에서 규정하는 기타소득으로서 부가가치세법상 과세표준에 포함하지 아니함. ○ 국심2002중400, 2002.08.26. 토지를 양도하고 잔금지급지연으로 수령한 ‘연체이자’가 실질적인 소비대차의 목적물로 전환된 사실 없어 ‘이재소득’에 해당하지 않고, 양도대가와는 별도의 ‘기타소득’에 해당함. [사실관계 및 판단] 일반적으로 부동산의 매도인이 그 매매계약의 이행단계에 매수인에 대하여 대금지급기일을 연장하여 주고, 그 반대급부로서 매수인으로부터 지연손해금으로 추가로 지급받는 금액은 소득세법 제16조 제1항 제12호 에서 규정하는 이자소득인 비영업대금의 이익에 해당하는 것이 아니고, 그 매매대금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되어 이자가 발생한 경우에만 그 이자가 비영업대금의 이익으로서 이자소득에 해당하게 되는 것이다(대법원 98두 16149, 2000. 9. 8. 같은 뜻). 그리고 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되었는지의 여부는 매매대금 지급 약정일에 대금을 받지 못하였다 하더라도 매도인이 소유권을 이전해 주고, 매수인이 당해 부동산을 실질적으로 사용․수익할 수 있도록 하고 연체이자를 받았는지의 여부에 있다 할 것인 바, 이 건의 경우 청구인이 잔금지급지연에 대하여 쟁점 토지매매계약서 제11조에서 약정한 연체이자를 받았을 뿐 잔금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환된 사실이 없으므로 쟁점연체 이자를 이자소득으로 보는 것은 잘못이 있다 할 것이다. |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규 |
| 자산의 양도대가를 지급함에 있어 양수인이 지급기일을 어긴데 대하여 지급하는 연체이자는 양도와 관련하여 발생하는 소득이지만 양도대금 자체가 아님은 분명하고, 또 자산의 이전과 대가적인 관계에 있다고 볼 수도 없다 할 것이며, 더욱이 소득세법 제21조 제1항 제10호 에서 {계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금}은 양도소득과 합산과세하지 않는 기타소득의 범주에 넣고 있는 바, 부동산매매 계약의 당사자가 그 지급기일의 지체로 인하여 약정이율에 의하여 지급받는 금액은 이자가 아니라 지연손해금이므로 이는 기타소득에 해당한다 할 것이다(대법원 92누 9357, 1993. 4.27.; 대법원 95누 7406, 1997. 3.28. 같은 뜻). ○ 소득46011-1428, 1996.05.15. 거주자가 부동산을 매매함에 있어서 매수자가 중도금 및 잔금을 약정일까지 지급하지 못하여 그 대금을 소비대차계약으로 전환하고 매도자가 지급받는 금액(당초의 소비대차계약기간 경과 후 원금 미상환으로 지급받는 추가금액 포함)은 소득세법 제16조 제1항 제12호 의 규정에 의하여 이자소득에 해당하는 것임 |
| 3. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 ① 양도 부동산: ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 ② 양도계약내용 - 실 양도가액 15억(계약금 1억 5천, 중도금 6억, 잔금 7억 5천만원) - 양도대금 약정일: 계약금 중도금 계약일; 1997.12. 9. 일시불 지급 잔금약정일 ; 1998. 2.28. - 실 대금 수령내용: 계약금 및 중도금 7억 5천만원은 계약내용대로 지급받았으나 잔금 7억 5천만원은 현재까지 지급받지 못하고 있음 |
| 3. 질의내용 요약 |
| ③ 계약당시 특약사항(지불각서 내용) ㉮ 위 부동산 토지대금에 대한 잔금 7억 5천만원을 1997.12. 9.(계약일)로부터 6개월 이내로 지급하지 못할 경우 연 15%의 금리를 적용하여 지불할 것을 각서함(매수인이 자필 작성함) ⇒ 현재까지 잔금 및 15% 금리 적용 추가금액 미수령 ㉯ 1997.12. 9.부터 2005.12.31. 까지 추가 지불할 금액 2,760일 × 7억 5천만원 × 연 15% ÷ 365일 = 약 8억 5천만원 ㉰ 잔금약정일(1998. 2.28.)에 잔금을 지불하지 못함으로 인하여 매도인이 추가로 부담하게 되는 양도소득세 등 제반 추가비용은 매수인이 부담하기로 함 ④ 위 부동산은 현재 소유권이 매도자 본인에게 있고 사용수익도 매도자가 하고 있음 【질 의】 위 경우 양도시기와 양도가액은 ? (1) 양도가액 포함 여부 추가지불금액(8억 5천만원)을 받게 될 경우 양도가액에 포함하여야 하는지 아니면 소비대차에 해당하여 이자소득으로 보아야 하는지? 그리고 양도 시기는 ? (2) 당초 계약대로 1998. 2.28. 잔금을 지급받았다면 기준시가에 의해 양도소득세를 납부하였을 것이나 현재는 투기지역으로서 실지거래가액에 의하여 신고하여야 하므로 양도소득세가 무려 3억원 이상 추가될 것으로 예상되는 바, 이를 매수자가 부담하였을 경우 양도가액에 포함하여야 하는지 아니면 기타소득으로 보아 종합소득세 합산 과세하는지 ? |
| 4. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3 ～ 6호 생략 ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법기본통칙 97-6 【매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입】 주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지 매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재정경제부 재산세제과46014-63,2000.03.10. 【회신】 양도라 함은 소득세법 제88조 의 규정에 의하여 등기 또는 등록에 관계없이 매도 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며, 자산의 양도 또는 취득 시기는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 됨. ○ 재일46014-1616,1997.07.02. 【질의】 앙도소득세를 매수인이 부담 조건으로 매매계약을 하기로 하자는 것인데, 들리는 말에 의하면 매수인이 양도소득세를 물기로 하고 계약을 하면 위 매매가격을 1,292,330,000원에 매수인이 양도세를 납부하여 주는 금액까지 매매가격으로 산입하여 매매가격 1,292,330,000원에 양도소득세가 3억원이라면 ＝ 1,59 2,330,000원으로 양도한 것으로 보고 매도인이 초과 양도소득세가 부관된다는데 회신바람. 【회신】 1. 자산양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어서 매수자가 자산양수대금이외에 양도소득세를 부담하기로 약정하고 실제로 지급하였을 경우 양도자의 양도가액계산은 당초 양도가액에 매수자가 부담한 양도소득세를 포함하는 것이나, 2. 기준시가로 산정하는 경우에는 매수자가 부담한 양도소득세를 양도가액에 포함시키지 아니하는 것임. |