주택신축판매업 여부 및 폐업한 사업장 이월결손금의 공제 여부

다세대주택을 신축・판매함으로써 발생한 소득의 구분(사업소득 또는 양도소득)은 부동산매매의 규모, 거래횟수 등 여러 가지를 종합적으로 사실판단할 사항이며, 이월결손금은 그 사업의 폐업여부에 불구하고 각 소득금액별로 순차로 공제되는 것임.

[회신] 귀 질의 거주자가 다세대주택을 신축·판매함으로써 발생한 소득의 구분(사업소득 또는 양도소득) 및 폐업한 사업장에서 발생한 결손금을 폐업 이후 과세기간에서 공제할 수 있는지 여부는 기질의회신문(서면4팀-1337, 2006.05.12. 및 재소득46073-46, 1999.03.18.)을 참고하기 바람. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 2003년도에 주택신축판매업으로 사업자등록하여 다세대주택을 완공하였으나, 분양이 되지 않아 그 다음해 종합소득세 신고시 매출은 없고 원가만 발생하여 결손 신고하였으며, 2005년 중반까지 분양이 1건도 되지 않은 상황에서 건강보험료 부과 등으로 자진 폐업신고를 함. ○ 질의내용 2년이 지난 현재 한세대가 분양되어 사업자등록증을 다시 복원하여 기 신고한 재고자산과 결손금을 연결하여 사업소득세 신고 가능 여부. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) Ο 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다.이하 같다)에서 발생 하는 소득 Ο 소득세법 제45조 【결손금 및 이월결손금의 공제】 ① 사업소득이 있는 거주자가 비치ㆍ기장한 장부에 의하여 당해연도의 사업소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금(당해연도에 속하는 필요경비가 당해연도에 속하는 총수입금액을 초과하는 경우에 그 초과하는 금액을 말한다. 이하 같다)은 당해연도의 종합소득과세표준의 계산에 있어서 부동산임대소득금액ㆍ근로소득금액ㆍ연금소득금액ㆍ기타소득금액ㆍ이자소득금액ㆍ배당소득금액에서 순차로 공제한다. (2006. 12. 30. 개정) ② 부동산임대소득이 있는 거주자가 비치ㆍ기장한 장부에 의하여 당해연도의 소득금액을 계산함에 있어 발생하는 결손금과 사업소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금으로서 제1항의 규정에 따라 당해연도의 종합소득과세표준의 계산에 있어서 공제하고 남은 결손금(이하 “이월결손금”이라 한다)은 당해 이월결손금이 발생한 연도의 종료일부터 5년내에 종료하는 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 먼저 발생한 연도의 이월결손금부터 순차로 당해 소득별로 이를 공제한다. (2006. 12. 30. 개정) ③ 제2항의 규정은 당해연도의 소득금액을 추계결정하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 천재ㆍ지변 기타 불가항력으로 장부 기타 증빙서류가 멸실되어 추계결정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (1994. 12. 22. 개정) Ο 소득세법 시행령 제101조 【결손금의 통산과 이월결손금의 공제】 ① 법 제45조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 결손금은 당해 사업자의 소득별 소득금액계산시 당해연도에 속하거나 속하게 될 필요경비가 당해연도에 속하거나 속하게 될 총수입금액을 초과하는 경우의 그 초과금액을 말한다. ② 법 제45조 제2항의 규정에 의한 이월결손금(법 제26조 제2항의 규정에 의하여 자산수증익 또는 채무면제익으로 충당된 이월결손금은 제외한다)의 공제는 다음 각호에 의한다. 1. 사업소득에서 발생한 이월결손금은 사업소득금액, 부동산임대소득금액, 근로소득금액, 일시재산소득금액, 연금소득금액, 기타소득금액, 이자소득금액 및 배당소득금액에서 순차로 공제한다. (2002. 12. 30. 개정) 2. 부동산임대소득 및 산림소득에서 발생한 이월결손금은 당해 소득금액에서 각각 공제한다. Ο 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 󰡒대통령령이 정하는 주택신축판매업󰡓이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1.주택을 건설하여 판매하는 사업 Ο 소득세법 기본통칙19-5【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부 를 임대한 후 판매하는 경우 에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본 다. Ο 서면4팀-1337, 2006.05.12. 거주자가 사업상 목적으로 다세대주택을 신축하였으나 분양되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 당해 주택의 판매소득은 사업소득에 해당하는 것이며, 장기간 분양이 되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대후 당해 주택을 판매한 경우 그 소득은 판매목적의 사업소득이라기 보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 양도소득 또는 사업소득인지는 그 주택의 신축목적ㆍ규모ㆍ주택의 보유기간ㆍ판매경위 등 거래에 관한 제반사항을 종합하여 사실판단할 사항임. Ο 소득46011-3248, 1999.08.18. 거주자가 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 주택신축판매업에 해당하는 것이나 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조 의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것임 Ο 제도46011-10200, 2001.03.22. 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매 하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것임. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임. Ο 재소득46011-77, 1995.06.09. 임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세 하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임. 따라서 임대를 하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실판단할 사항임. Ο 서면1팀-736, 2005.06.24. 귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간(19년) 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으 로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단할 사항임. Ο 소득46011-2843,1998.10.01. 1. 주택신축판매업을 영위하던 사업자의 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)은 폐업일이 속하는 연도의 총수입금액에 포함하지 아니하고 이를 처분하는 연도의 총수입금액에 산입하여 사업소득으로 과세하는 것이며, 2. 사업자가 폐업시 미분양된 주택을 가사용으로 소비하거나 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 귀 질의가 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임. Ο 소득46011-233,1999.10.25. 1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하 고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하 며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함. 2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임. Ο 재소득46073-46,1999.03.18. 거주자의 소득금액을 계산함에 있어 소득세법 제45조 제2항 에서 규정하고 있는 이월결손금은 그 사업의 폐업여부에 불구하고 소득세법시행령 제101조 제2항 제1호 의 규정을 적용하는 것임. 다만, 당해연도 소득금액을 추계결정하는 경우에는 소득세법 제45조 제3항 의 규정에 의하여 이를 적용하지 아니하는 것임. Ο 대법원86누138,1987.4.14. 사업의 속성인 영리목적성과 계속․반복성이 동시에 충족되는 경우에는 사업소 득인 부동산매매업 또는 주택신축판매업으로 보지만, 둘 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우에는 양도소득세로 보게 된다. Ο 국심93서2847,1994.02.07. 소득세법 제4조 제1항 제1호 , 제15조, 제16조, 제20조 제1항 제5호, 동법시행령 제33조 제2항에서는 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로서 종합 소득세를 과세하도록 규정하고 있는 바, 위에서 주택을 신축하여 판매하는 사업이라 함은 주택의 신축목적 및 규모, 주택의 보유기간 및 판매경위 등에 비추어 사업 성이 인정되는 경우를 말한다고 할 것이고, 당초 주택을 신축하여 보유하는 목적이 판매목적에 있었다 할지라도 그후 상당한 기간 신축주택 을 임대등의 다른 목적에 전용함으로써 주택을 보유하는 목적이 이를 판매함에 있다기 보다는 오히려 임대 등의 다른 용도에 있다고 볼만한 객관적인 사정이 존재하는 경우에는 그후에 이를 판매한다 하여 주택신축판매사업을 영위하였다고 볼 수는 없다 할 것이다. 그런데 청구인이 82. 4. 연립주택 24세대를 신축하였으나 당시 9세대만의 분양이 완료된 사실에 대하여는 다툼이 없고, 부동산임대차계약서, 소득세 과세표준확정신고 및 자진납부계산서, 부동산등기부등본 등에 의하면 청구인은 분양되고 남은 15세대의 연립주택에 대하여 83년부터 7년이상의 기간 임대에 제공하면서 임대에 따른 종합소득세액을 납부하여 오다가 주택과다 보유자를 부정적으로 평 가하는 사회적분위기와 청구인의 개인적 사정등에 의하여 90. 8. 13 위 15세대 중 이 사건 13세대의 주택을 주택의 임차인 등에게 양도한 사실을 인정할 수 있 다. 그 렇다면, 이 사건 당초 청구인이 판매의 목적으로 주택을 신축하였다 할지라도 분양하고 남은 15세대의 주택을 임대목적에 전환하여 장기간 임대하여 오다가 이를 양도한 경우로서 주택신축판매업을 하였다고 볼 수 없다 할 것이므로 이 사건 청구인이 건설업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.