부동산임대업을 영위하는 공동사업자가 당해 사업과 관련하여 노후된 건물을 리모델링하기 위하여 금융기관 등으로부터 차입한 금액을 당해 공동사업을 위하여 직접 사용하는 경우 동 차입금에 대한 이자비용은 필요경비에 산입함
전 문
[회신]
부동산임대소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 하는 것으로
귀 질의의 경우 부동산임대업을 영위하는 공동사업자가 당해 사업과 관련하여 노후 된 건물을 리모델링하기 위하여 금융기관 등으로부터 차입한 금액을 당해 공동사업을 위하여 직접 사용하는 경우 동 차입금에 대한 이자비용은 소득세법 제27조 및 같은 법 시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의해 필요경비에 산입할 수 있는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 부동산임대업을 공동으로 하기 위하여 거주자 A가 60%, 거주자 B가 40%를 각각 출자하여 20억원의 부동산을 매입하여 임대업으로 공동사업을 하던 중 노후건물을 리모델링하기 위하여 동 부동산을 담보로 하여 은행에서 자금을 차입하였는바, 동 차입금에 대한 지급이자 필요경비에 산입할 수 있는지 ? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| ○ 소득세법 제43조 【 공동소유 등의 경우의 소득분배】 ① 제87조에 규정하는 공동사업장에 대한 소득금액계산에 있어서는 당해 공동사업장을 1거주자로 본다. ② 사업자가 자산을 공유 또는 합유하거나 공동으로 사업을 경영하는 경우에는 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산한다. ③ 거주자 1인과 그와 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자가 부동산임대소득․사업소득 또는 산림소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하는 사업자(이하 “공동사업자”라 한다)중에 포함되어 있는 경우로서 지분 또는 손익분배 비율을 허위로 정하는 등 대통령령이 정하는 사유가 있는 때에는 제2항의 규정에 불구하고 당해 특수관계자의 소득금액은 그 지분 또는 손익분배의 비율이 큰 공동사업자의 소득금액으로 본다. [2004.12.31. 개정] ○ 소득세법 제27조 【 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시 재산소득금액 ․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요 경비로 본다. ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| ○ 소득세법 시행령 제55조 【 부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. [개정 95․12․30, 97․12․31. 대령15565, 98․12․31. 대령15969, 2000․12․29.] (1호 ～ 12호 생략) 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 (이하 생략) ○ 소득세법 제33조 【필요경비불산입】 ① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. [개정 95․12․29. 법5031, 96․12․30. 법5191, 99․12․28, 2000․12․29.] 1. 소득세와 소득할주민세 2. 벌금․과료(통고처분에 의한 벌금 또는 과료에 상당하는 금액을 포함한다)와 과태료 5. 대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비 13. 각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액 (99.12.28. 개정) 14. 선급비용 15. 업무에 관련하여 고의 또는 중대한 과실로 타인의 권리를 침해함으로써 지급되는 손해배상금 ○ 소득세법시행령 제61조 【가사관련비 등】 ① 법 제33조 제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (94.12.31. 개정) |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| 1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다. (99.12.31. 개정) 2. 사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 재정경제부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액 (98. 4. 1. 직제개정) ② 법 제33조 제1항 제7호 본문에서 “재고자산 등 대통령령이 정하는 자산”이라 함은 제91조 또는 제97조의 규정을 적용받는 자산을 말하며, 동호 단서에서 “대통령령이 정하는 고정자산”이라 함은 천재·지변 기타 재정경제부령이 정하는 사유로 인하여 파손 또는 멸실된 고정자산을 말한다. (98. 4. 1. 직제개정) ○ 소득세법 시행규칙 제78조 【업무와 관련 없는 지출】 법 제33조 제1항 제13호에서 “직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (99.12.31. 개정) 1. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득․관리함으로써 발생하는 취득비·유지비․수선비와 이와 관련되는 필요경비 2. 사업자가 그 사업에 직접 사용하지 아니하고 타인(종업원을 제외한다)이 주로 사용하는 토지․건물 등의 유지비․수선비․사용료와 이와 관련되는 지출금 3. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자 4. 사업자가 사업과 관련없이 지출한 접대비 ○ 서일-986, 2005.08.27. 【회신】공동사업자가 공동사업과 관련하여 금융기관 등으로부터 대여 받은 차입금에 대한 이자비용으로서 당해 공동사업장의 총수입금액에 대응하는 금액은 소득세법 제27조 의 규정에 의하여 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 공동사업자가 공동사업에 출자하기 위하여 금융기관 등으로부터 대여 받은 차입금에 대한 이자비용은 업무와 관련없는 비용에 해당하여 필요경비에 산입하지 아니하는 것임. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| ○ 서일-1163, 2005.09.30. 【회신】1. 거주자가 부동산임대 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입할 수 없는 것이나, 출자를 위한 차입금 외에 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업의 필요경비에 산입할 수 있는 것임. 다만, 그 차입금이 출자를 위한 차입금인지 아니면 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는 공동사업 구성원 간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등에 따라 판단하는 것임. 2. 이 경우 그 차입금의 지급이자를 공동사업장의 필요경비로 인정하기 위해서는 당해 차입금의 실질적인 차용인이 공동사업장으로서 당해 공동사업을 위하여 사용된 차입금에 대한 지급이자에 해당되어야 하는 것임. ○ 서일46011-10217, 2003.02.27. 【질의】부동산임대업을 하고 있는 본인소유의 부지를 담보로 은행에서 대출을 받았을 경우 지출되는 이자금액이 부동산임대업의 비용으로 인정되는지, 또한 추가대출 시에도 인정되는지(임대사업용부동산을 구입하기 위하여 은행에서 대출을 받은 경우 포함). 【회신】귀 질의와 유사질의에 대한 기질의회신문(소득46011-20012, 2000. 7.14.)을 참고하기 바람. 참고예규: 소득46011-20012(2000. 7.14.) 거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 소득세법 제33조 및 같은 법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급이자는 같은 법 제27조 및 같은 법 시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것임. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| ○ 서일46011-10251, 2002.02.28. 【회신】 귀 질의의 경우 사업과 관련하여 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 당해연도의 소득금액계산상 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 부동산임대사업자가 자기의 사업에서 초과인출금이 발생한 상태에서 임대보증금반환을 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한 때에는 동 차입금은 소득세법시행령 제61조 제1항 제2호 에 해당하므로 같은 법 시행규칙 제27조의 규정에 의하여 계산된 금액을 필요경비에 산입하지 아니하는 것임. |