부동산매매업자의 비사업용토지 여부 및 세액계산의 특례

토지 소유기간 중 지목이 변경된 경우 지목별로 비사업용 토지 해당여부를 판단하여 지목별 비사업용토지 해당기간을 합산하는 것임.

[회신] 「소득세법」 제104조의 3 제1항 규정의 “비사업용 토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 「소득세법」 제104조의 3 제1항의 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다. 토지 소유기간 중 지목이 변경된 경우, 지목별로 「소득세법」 제104조의 3 제1항 각 호에 해당(이하 “지목별 비사업용 토지 해당”이라 함)하는지 여부를 판단하며 같은조 제1항 및 같은법 시행령 제168조의 6 규정의 “대통령령이 정하는 기간”을 계산함에 있어서는 “지목별 비사업용 토지 해당” 기간을 합산하는 것입니다. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간중 같은법 시행령 제168조의 6이 정하는 기간동안 같은법 제104조의 3 제1항 제4호 나목(「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지)에 해당되는 경우에는 비사업용 토지에서 제외되는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 본인은 대구광역시 근교 달성군 가창면에 1988년에 매입한 임야 중 6,358㎡를 전원주택 택지로 조성하기 위하여 2005년 7월에 관할 군수로부터 형질변경 및 개발 행위 허가를 받고 2006년 3월에 관할세무서로부터 부동산 매매 및 개발사업에 대하여 사업자등록증을 교부받은 바 있음. 이후 전원택지를 조성하기 위하여 수억원의 공사비를 투입하여 2008년 하반기에 10여필지의 택지를 일반인에게 분양할 예정에 있음. ○ 질의내용 위와 같이 부동산매매업자로 사업자등록을 하고 택지조성을 하여 당해 토지를 양도하는 경우 비사업용 토지에 해당되는지 여부 및 종합소득세를 신고함에 있어 적용되는 세율 (갑설) 관할군수로부터 형질변경 및 개발행위 허가에 대하여 적법하게 허가받았으며 관할세무서장으로부터도 부동산매매 및 개발에 대한 사업자등록을 하였으며 택지 조성비로 수억원의 공사비를 투입하였으니 이는 나대지가 아닌 상품으로 간주하여 중과세율이 아닌 종합소득세 세율(최고 35%)을 적용하여야 함. (을설) 관할군수로부터 형질변경 및 개발행위 허가를 적법하게 받고 관할세무서로부터 부동산매매 및 개발에 대하여 사업자등록증을 교부받았다고 하나 이는 나대지에 해당되어 60%의 중과세율을 적용하여야 함. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호 의 소득으로 한다 .(2006.12.30. 개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 ○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서“대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산 공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. ○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우 ( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “ 부동산매매업자 ”라 한다) 로서 종합소득금액 에 제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 7 의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지 의 매매차익(이하 이 조에서 “ 주택등매매차익 ”이라 한다) 이 있는 자 의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액 (2003. 12. 30. 신설) 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 (2006. 12. 30. 개정) 가. 주택등매매차익에 제104조의 규정에 따른 세율 을 적용하여 산출한 세액의 합계액 (2006. 12. 30. 개정) 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준 으로 하고 이에 제55조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 (2006.12.30.개정) ② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택등매매차익의 계산 그 밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2006.12.30.개정) ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다 . (2005. 12. 31. 신설) 1. 생략 2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다. (2005. 12. 31. 신설) 가. 「산림법」에 의하여 지정된 산림유전자원보호림ㆍ보안림ㆍ채종림ㆍ시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) 나. 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) 3. 생략 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설) 가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) 5. 「지방세법」 제182조 제2항 의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 6. 생략 7. 그 밖에 제1호 내지 제6호와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령이 정하는 토지 (2005. 12. 31. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다 . (2005. 12. 31. 신설 ) 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 7 【토지지목의 판정】 법 제104조의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다 . (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 9 【임야의 범위 등】 ① 법 제104조의 3 제1항 제2호 가목에서 “공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임야를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 산림유전자원보호림(山林遺傳資源保護林)ㆍ보안림ㆍ채종림(採種林) 또는 시험림 (2007. 2. 28. 개정) 2. 「산지관리법」에 따른 산지 안의 임야로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 임야. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(동법 시행령 제30조의 규정에 따른 보전녹지지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 임야로서 도시지역으로 편입된 날부터 2년이 경과한 임야를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설) 가. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 산림경영계획인가를 받아 시업(施業) 중인 임야 (2007. 2. 28. 개정) 나. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 특수산림사업지구 안의 임야 (2007. 2. 28. 개정) 3. 사찰림 또는 동유림(洞有林) (2005. 12. 31. 신설) 4. 「자연공원법」에 따른 공원자연보존지구 및 공원자연환경지구 안의 임야 (2005. 12. 31. 신설) 5. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 안의 임야 (2005. 12. 31. 신설) 6. 「문화재보호법」에 따른 문화재보호구역 안의 임야 (2005. 12. 31. 신설) 7. 「전통사찰보존법」에 따라 전통사찰이 소유하고 있는 경내지 (2005. 12. 31. 신설) 8. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역 안의 임야 (2005. 12. 31. 신설) 9. 「군사시설보호법」에 따른 군사시설보호구역, 「해군기지법」에 따른 해군기지구역 또는 「군용전기통신법」에 따른 특별보호구역 안의 임야 (2005. 12. 31. 신설) 10. 「도로법」에 따른 접도구역 안의 임야 (2005. 12. 31. 신설) 11. 「철도안전법」에 따른 철도보호지구 안의 임야 (2005. 12. 31. 신설) 12. 「하천법」에 따른 연안구역 안의 임야 (2005. 12. 31. 신설) 13. 「수도법」에 따른 상수원보호구역 안의 임야 (2005. 12. 31. 신설) 14. 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 재정 경제부령이 정하는 임야 (2005. 12. 31. 신설) ② 법 제104조의 3 제1항 제2호 나목에서 “임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야”라 함은 임야의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다 . (2005. 12. 31. 신설) ③ 법 제104조의 3 제1항 제2호 다목에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」에 따른 임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산나물 그 밖의 임산물의 생산에 사용하는 임야 (2005. 12. 31. 신설) 2. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 종ㆍ묘생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야 (2007. 2. 28. 개정) 3. 「산림문화ㆍ휴양에 관한 법률」에 따른 자연휴양림을 조성 또는 관리ㆍ운영 하는 사업에 사용되는 임야 (2007. 2. 28. 개정) 4. 「수목원조성 및 진흥에 관한 법률」에 따른 수목원을 조성 또는 관리ㆍ 운영하는 사업에 사용되는 임야 (2005. 12. 31. 신설) 5. 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야 (2005. 12. 31. 신설) 6. 제사ㆍ종교ㆍ자선ㆍ학술ㆍ기예 그 밖의 공익사업을 목적으로 하는 「지방 세법」 제186조 제1호 본문의 규정에 따른 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 임야 (2005. 12. 31. 신설) 7. - 8. 생략 9. 그 밖에 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 소유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 임야로서 재정경제부령이 정하는 임야 (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 11 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】 ① 법 제104조의 3 제1항 제4호 다목에서 “거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. -13. 생략 14. 그 밖에 제1호 내지 제13호와 유사한 토지로서 토지의 이용상황, 관계법령 의 이행여부 등을 감안하여 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 토지로서 재정경제부령이 정하는 토지 (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당 하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다 . (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) 양도소득과세표준 세율 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. - 2의 6. 생략 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 8. 생략 3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 70 4. 이하 생략 ○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 자진납부】 ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 “토지등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다. (2006. 12. 30. 개정) ② 제1항의 규정에 의한 신고를 “토지등 매매차익예정신고”라 한다. (1994. 12. 22. 개정) ③ 부동산매매업자의 토지등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제 97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호 에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다 . (1994. 12. 22. 개정) ④ 부동산매매업자가 제1항의 규정에 의하여 토지등 매매차익예정신고와 함께 자진납부를 한 때에는 그 산출세액에서 신고ㆍ납부한 매매차익에 대한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제(이하 “토지등 매매차익예정신고납부세액공제”라 한다)한다. (1994. 12. 22. 개정) ⑤ 토지등 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정ㆍ경정에 관하여는 제107조 및 제114조의 규정을 준용한다. (2005. 12. 31. 개정) ⑥ 토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 및 예정신고납부절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제127조 【부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 납부】 ① 법 제69조 제1항의 규정에 의하여 토지 등 매매차익예정신고를 하고자 하는 자는 재정경제부령이 정하는 토지 등 매매차익예정신고서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (1998. 4. 1. 직제개정) ② 부동산매매업자가 법 제69조 제4항의 규정에 의하여 토지등 매매차익예정세액을 자진납부하고자 하는 때에는 제1항의 토지등 매매차익예정신고서에 재정경제부령이 정하는 토지등 매매차익예정신고자진납부계산서를 첨부하여 납세지 관할세무서ㆍ한국은행(그 대리점을 포함한다. 이하 같다) 또는 체신관서에 납부하여야 한다. (2003. 12. 30. 개정) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면4팀-272, 2007.01.19 【회신】 1. 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 규정의 “비사업용 토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 「소득세법」 제104조 의 3 제1항의 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임 . 2. 토지 소유기간 중 지목이 변경된 경우, 지목별로 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 각 호에 해당(이하 “지목별 비사업용 토지 해당”이라 함)하는지 여부를 판단하며 같은조 제1항 및 같은법 시행령 제168조의 6 규정의 “대통령령이 정하는 기간”을 계산함에 있어서는 “지목별 비사업용 토지 해당” 기간을 합산하는 것임. 이 경우 기간을 적용함에 있어 당해 토지를 상속받은 경우 피상속인이 소유한 기간은 합산되지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-4213, 2006.12.28 【회신】 1. 「소득세법 시행령」 제168조 의 7의 규정에 의하여 같은법 제104조의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 같 은법 시행령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하는 것이나, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의하는 것임 . 2. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간중 같은법 시행령 제168조의 6이 정하는 기간 동안 같은법 제104조의 3 제1항 제4호 나목( 「지방세법」 제182조 제1항 제 2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지) 에 해당되는 경우에는 비사업용 토지에서 제외되는 것 이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임. ○ 서면1팀-199, 2007.02.06 【회신】 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임. ○ 서면1팀-781, 2007.06.11 【제목】 부동산매매업자의 소득세법 제104조 제1항 제2호 의3 내지 제2호의 7의 주택 또는 토지의 매매차익에 대한 산출세액은 소득세법 제64조 제1항 제1호 의 세액과 제2호의 세액 중 큰 금액으로 함 【질의】 Ｏ 경기도 소재 토지 570㎡를 주택공사로부터 2002년 12월에 매입하여 나대지 상태로 보유하고 있다가 2007년 5월 경기도로부터 건축허가를 득하여 다음날 착공하였으며, 부동산매매업(건물신축판매업)으로 2007년 5월에 사업자등록하였고 2007년 10월말경 분양할 예정임. Ｏ 위의 경우 부동산매매업자가 매입한 토지를 건물을 신축하여 판매시 발생한 매매차익에 대하여 어떤 세율을 적용하여 세액을 계산하는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 규정의 “비사업용토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법 시행령」 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 이의 비사업용 기간을 계산함에 있어 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 함)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함함)은 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것임. 2. 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임. ○ 서면1팀-121, 2007.01.22 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임. ○ 서면1팀-32, 2006.01.12 소득세법 제64조 제1항 의 규정에 의한 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례(비교 과세 )는 같은법 시행령 제122조 제1항의 규정에 의한 1세대3주택 이상을 소유한 부동산 매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택의 매매차익이 있는 자에게 적용되는 것이므로 부동산매매업의 범위에 포함되는 부동산매매업용 주택이 아닌 일반 주거용 주택의 양도차익은 양도소득세로 과세하는 것임.