토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 양도소득세가 과세되는 것이나, 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세되는 것임
전 문
[회신]
거주자가 공동사업을 경영하기 위해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 이 경우에도 당해 자산이 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세되는 것입니다.
기존 주택소유자들이 공동으로 주택을 재건축하여 입주하고 잔여 주택을 공사비로 대물변제하는 경우 대물변제하는 주택에 대한 소득은 사업소득으로서 종합소득세가 과세되며, 대물변제하는 주택에 대한 수입금액은 당해 주택의 소유권이전등기일 또는 사용수익일 현재의 ��시가��가 되는 것이고, 이때 ��시가��는 소득세법시행규칙 제48조 규정에 따라 법인세법시행령 제89조를 준용하여 계산하는 것입니다.
거주자가 토지와 건물을 현물출자하여 공동으로 주택신축판매업을 영위하는 경우 필요경비에 산입할 금액은 총수입금액에 대응하는 현물출자일 현재의 토지가액, 기존건물의 철거비용, 신축주택의 건축비용 등의 합계액으로 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 거주자 9인이 소유하던 연립주택을 재건축하는 과정에서 건설회사와 공사도급계약을 체결하여 14채의 공동주택을 신축하고 이 중 9채는 기존의 주택소유자 각인이 1채씩 소유하고 나머지 5채는 공사를 도급 맡은 건설회사에 공사대금으로 제공(대물변제)하는 경우에 있어서 (질의1) 공동사업에 현물출자로 보아 연립주택소유자들에게 양도소득세가 과세되는지 여부 (질의2) 위 경우 연립주택소유자에게 종합소득세가 과세되는지 여부와 과세가 되는 경우 총수입금액 및 필요경비의 계산 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994.12.22 개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994. 12. 22 개정) ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제51조 【총수입금액의 계산】 ⑤ 법 제24조 제2항을 적용함에 있어서 금전 외의 것에 대한 수입금액의 계산은 다음 각 호에 의한다. 1. 제조업자 ․ 생산업자 또는 판매업자로부터 그 제조생산 또는 판매하는 물품을 인도받은 때에는 그 제조업자생산업자 또는 판매업자의 판매가액 (1998. 12. 31 개정) 2. 제조업자 ․ 생산업자 또는 판매업자가 아닌 자로부터 물품을 인도받은 때에는 정상가액 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 법인으로부터 이익배당으로 받은 주식은 그 액면가액 4. 생략 5. 제1호 내지 제4호외의 경우에는 재정경제부령이 정하는 시가 (1998. 12. 31 신설) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액사업소득금액일시재산소득금액기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (1998. 12. 28 개정) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정) ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 ․ 고시된 분당 ․ 일산 ․평촌 ․ 산본 ․ 중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 소득46011-3387, 1995.08.30. 【질의】 주택건설업체가 16세대를 재건축하여 8세대는 기존 주택소유자에게 1동씩 무상으로 주고 나머지 8세대는 건축비로 충당하기로 계약하였으나 건설업체가 시공중 부도가 발생한 관계로 기존 주택소유자 중 1인이 시공․분양(건축비가 부족하여 1천만원씩 각출함)한 경우의 소득세과세 여부 【회신】 기존 주택소유자들이 공동으로 주택을 재건축하여 입주하고 잔여 주택을 일반분양하는 경우 일반분양하는 주택은 사업소득으로 소득세가 과세 됨 ○ 재소득46073-56, 1999.04.07. 【질의】 부동산매매업자인 당사는 토지매립 및 정지에 대하여 갑사와 도급공사계약을 체결하였으며, 당초 계약시 책정된 공사비는 조성된 토지를 평가하여 대물변제하기로 하고, 대물변제분 토지를 제외한 나머지는 당사가 분양하였음. 이 경우 당사가 분양한 토지분에 대한 수입금액은 분양한 실지거래가액이겠으나, 당사의 대물변제분에 대한 수입금액산정에 의문이 있어 질의함 - 위 질의에 대한 국세청장의 회신 소득세법 제24조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 대물변제한 매립지의 대물변제 당시의 시가를 수입금액으로 함.(소득 46011-2434, 1998. 8. 27) - 위 회신에 대한 대물변제당시의 시가의 의미에 대한 회신 대물변제당시의 시가란 대물변제에 의해 당해 토지의 소유권이 이전되는 때의 시가를 말함(소득 46011-744, 1999. 2. 26) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 〈갑설〉 당초 갑사에 채무인 도급공사비가 수입금액임 - 소득세법 제24조 제1항 에서는 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다라고 규정하고 있으므로, 공사금액 대신 현물인 토지로 대물변제한 것이므로 당사가 수입하였거나 수입할 금액은 현금인 채무에 해당하는 공사금액인 것이며, 또한 당사자간 합의된 실지거래가액인 것임. (공사금액을 갑사에 먼저 주고 다시 토지를 공사금액과 동일한 금액으로 갑사에 매매한 것과 같은 이치임) - 국세청의 해석은 동법 제24조 제2항에서 규정하는 금전이외의 것을 수입하는 경우로 해석하였으나 당사의 거래내용을 먼저 당사가 도급업자 갑에게 공사금액을 주고 다시 갑사는 그 금액에 당사로부터 대물변제한 토지를 매입한 것으로 회계처리를 하였다면 금전거래로 보지 않을 수 없는 것이므로 실질내용이 이러한데도 회계처리방법의 차이에 따라 금전거래 또는 금전이외의 거래로 본다면 이치에 맞지 않을 것이므로 국세청의 해석과 같이 금전이외의 거래로 보는 법 제24조 제2항의 경우를 적용할 여지가 없다고 보며, 금전이외의 거래는 금전이 개입되지 아니하는 교환거래에 적용하는 것이라고 사료됨 - 이와 유사한 해석으로 공사대금의 현금결재 대신에 당초 공사계약시 건축주와 협정한 토지금액으로 대물변제받은 경우 감정가격에 불구하고 당해 협정된 토지금액을 수입금액으로 보며(국세청 법인 1264.21-629, 1986. 2. 25), 공사도급금액을 정하고 그 공사수입의 대가로 토지를 받는 경우에는 계약상 금액을 공사수입으로 계상하여야 한다(법인 22601-806, 1987. 3. 30)고 하였고, 심판결정문에서도 건설용역을 제공하고 대물변제받은 부동산의 처분가액이 그 공사금액을 받기로 약정한 금액에 미달하는 경우에도 당해 건설용역의 제공에 따른 수입금액은 당초 주기로 약정한 도급계약서상의 공사대금으로 보아야 한다. (국심 95서 1625, 1995. 11. 27)고 하고 있음 〈을설〉 도급업자(갑사)가 재분양한 가액이 당사의 수입금액임 - 도급업자가 대물변제받은 토지를 실수요자들에게 분양하였으므로 실지거래가액을 잘 반영한다고 볼 수 있기 때문임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 부동산매매업자가 토지매립 및 정지에 대한 공사비를 대물변제한 경우 대물변제한 토지에 대한 부동산매매업자의 총수입금액은 소득세법 제24조 제1항 ․제2항 및 동법시행령 제48조 제11호의 규정에 의하여 당해 대물변제한 토지의 소유권이전등기일 또는 사용수익일 현재의 시가를 말하는 것 임 ○ 소득46011-21079, 2000.08.14. 1. 거주자가 토지와 건물을 현물출자하여 공동으로 주택신축판매사업을 영위하는 경우 필요경비에 산입할 금액은 토지가액, 기존건물의 철거비용, 새로운 주택의 건축비용 등의 합계액으로 하는 것 이며, 철거된 기존건물의 가액은 필요경비에 산입할 수 없는 것 임 2. 거주자가 공동으로 주택을 신축하여 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 소유하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임 ○ 제도46011-10615, 2001.04.16. 1. 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자시기로 보는 것 이며, 2. 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 사용하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임 ○ 재일46014-1698, 1996.07.18. 소득세법상 양도소득세 과세대상 부동산을 공동사업에 현물출자함으로써 그 자산이 사실상 유상 으로 이전되는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것이나, 이 경우에도 당해 자산이 주택으로서 현물출자일 현재 소득세법상 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 때에는 당해 비과세규정을 적용받을 수 있는 것 임 질의의 경우 건설업을 영위하는 거주자의 총수입금액에 대응하는 필요경비를 계산함에 있어서 토지의 취득가액을 알 수 없는 경우에 적용하는 기준시가는 소득세법 제99조 및 같은법시행령부칙(대통령령 제12994호) 제3항의 규정에 따라 계산하는 것임 |