부동산매매계약 해약으로 인한 위약금의 필요경비 산입범위와 수입시기

부동산매매계약의 위약으로 인하여 일방 당사자가 지급받는 위약금에 대한 기타소득금액계산시 타 부동산에 대한 매매계약을 해약함으로서 인하여 지급하는 위약금은 필요경비에 산입할 수 없는 것이며, 해약이 확정된 날을 수입시기로 함.

[회신] 부동산매매계약의 위약으로 인하여 일방 당사자가 지급받는 위약금에 대한 필요경비는 당해 수입금액에 직접 대응되는 비용의 합계액으로 하는 것으로, 귀 질의와 같이 타 부동산에 대한 매매계약을 해약함으로 인하여 지급하는 위약금은 당해 기타소득의 필요경비로 산입할 수 없는 것입니다. 부동산매매계약을 체결하고 지급받은 계약금이 매수자의 계약불이행으로 위약금으로 되는 경우에는 해약이 확정된 날을 그 수입시기로 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 현재 거주하고 있는 주택을 매매계약(양도)하고 주거이전을 위하여 새로 이사할 주택을 매매계약(취득)한 바, 거주하고 있는 주택 매수자의 계약불이행으로 이사할 주택의 계약을 이행하지 못하여 계약이 해약된 경우 ○ 질의내용 본인이 계약해지로 지급한 위약금이 본인이 받은 위약금의 기타소득금액 계산시 필요경비에 해당하는지 여부와 위약금의 수입시기 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제18조 의 2 【외국인근로자에 대한 과세특례】 ① 외국인인 임원 또는 사용인(일용근로자를 제외하며, 이하 "외국인근로자"라 한다)이 국내에서 근무함으로써 지급받는 근로소득의 100분의 30에 상당하는 금액에 대하여는 소득세를 과세하지 아니한다. ○ 소득세법 제21조 【기타소득】 ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금 소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.(2006.12.30.개정) 10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 (1994. 12. 22. 개정) ② 기타소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필 요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2006.12.30. 개정) ○ 소득세법 제37조 【기타소득의 필요경비계산】 기타소득금액의 계산에 있어서 거주자의 당해연도의 필요경비에 산입할 금액은 다음 각 호의 규정에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 제21조 제1항 제4호의 승마투표권ㆍ승자투표권ㆍ소싸움경기투표권ㆍ체육진흥투표권의 구매자에게 지급하는 환급금에 대하여는 승마투표적중자ㆍ 승자투표적중자ㆍ소싸움경기투표적중자ㆍ체육진흥투표적중자가 구입한 당해 승마투표권ㆍ승자투표권ㆍ소싸움경기투표권ㆍ체육진흥투표권의 단위투표 금액의 합계액을 필요경비로 한다. (2006. 12. 30. 개정) 1의 2. 제21조 제1항 제14호의 당첨금품등에 대하여는 당해 당첨금품등의 당첨 당시에 슬러트머신등에 투입한 금액을 필요경비로 한다. (2000. 12. 29. 신설) 2. 제1호ㆍ제1호의 2 및 제27조 제3항의 규정이 적용되지 아니하는 경우에 있어서는 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액을 필요경비로 한다.(2000.12.29.개정) ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제145조 【기타소득에 대한 원천징수의 방법과 원천징수영수증의 교부】 ① 원천징수의무자가 기타소득을 지급하는 때에는 그 기타소득금액에 원천징수세율을 적용하여 계산한 소득세를 원천징수한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제50조 【기타소득 등의 수입시기】 ① 기타소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각 호의 날로 한다. (2007. 2. 28. 개정) 1. 법 제21조 제1항 제7호에 따른 기타소득(자산 또는 권리를 대여한 경우의 기타소득을 제외한다) (2007. 2. 28. 신설) 그 대금을 청산한 날. 다만, 그 대금을 청산하기 전에 해당 자산을 인도하거나 사용ㆍ수익하는 경우에는 그 인도일 또는 사용ㆍ수익일로 한다. 2. 법 제21조 제1항 제20호에 따른 기타소득 (2007. 2. 28. 신설) 그 법인의 해당 사업연도의 결산확정일 3. 제1호 및 제2호 외의 기타소득 (2007. 2. 28. 신설) 그 지급을 받은 날 ○ 소득세법 시행령 제202조 【원천징수대상 기타소득금액】 ① 법 제145조 제1항의 규정에 의한 기타소득금액은 당해 지급금액에서 이에 대응하는 필요경비로 당해 원천징수의무자가 확인할 수 있는 금액 또는 제87조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (2007. 2. 28. 개정) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-1594, 2007.11.21 부동산매매계약의 위약으로 인하여 일방 당사자가 지급받는 위약금에 대한 필요경비는 당해 수입금액에 직접 대응되는 비용의 합계액으로 하는 것으로 , 귀 질의와 같이 타 부동산에 대한 매매계약을 해약함으로 인하여 지급 하는 위약금은 당해 기타소득의 필요경비로 산입할 수 없는 것입니다. ○ 서면1팀-191, 2005.02.14 부동산매매계약의 위약으로 인하여 일방 당사자가 지급받는 위약금에 대한 필요경비는 당해 수입금액에 직접 대응되는 비용의 합계액으로 하는 것으로 , 귀 질의와 같이 타 부동산에 대한 매매계약을 해약함으로 인하여 지급 하는 위약금은 당해 기타소득의 필요경비로 산입할 수 없는 것임. ○ 소득 46011-10123, 2001.02.13 부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급받는 위약금과 배상금은 소득세법 제21조 제1항 제10호 의 규정에 의하여 기타소득에 해당하며, 이 경우 필요경비는 소득세법 제37조 제2호 의 규정에 의하여 당해 위약금 등에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것임. ○ 제도46011-10127, 2001.03.19 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금，배상금，손해배상금은 소득세법 제21조 제1항 제10호 의 규정에 의하여 기타 소득에 해당하는 것이므로， 귀 질의의 경우 총수입금액은 지급받는 위약금，배상금의 합계액이 되는 것이고，총수입금액의 수입할 시기는 그 지급을 받은 날이나，부동산매매계약을 체결하고 지급받은 계약금이 매수자의 계약불이행으로 위약금으로 되는 경우에는 당해 위약금은 해약이 확정된 날이며，필요경비는 소득세법 제21조 제2항에 의하여 총수입금액에서 공제하는 것임. ○ 소득46011-2140, 1999.06.05 부동산매매계약을 체결하고 매도자가 지급받은 계약금이 매수자의 계약 불이행으로 위약금이 되는 경우 당해 위약금은 소득세법 제21조 제1항 제10호 의 규정에 의한 기타소득에 해당하는 것이며, 그 위약금의 귀속년도는 당해 계약의 해약이 확정된 날이 속하는 연도로 하는 것임. 당해 계약의 위약과 관련된 직접적인 손해액은 기타소득의 필요경비로 공제 할 수 있는 것이나, 질의의 손해액이 이에 해당하는지 여부는 구체적으로 사실판단할 사항임. ○ 국심2006서379, 2006.08.14 【주문】 ○○○세무서장이 2005.11.11. 청구인에게 한 2004년 귀속분 종합소득세 140,219,930원의 부과처분은 이를 취소하고 이를 2005년 귀속분으로 경정 한다. 【이유】 1. 처분개요 청구인은 2002.12.19. ○○○지역주택조합(이하 ○○○이라 한다)과 ○○○ 대지 152㎡ 및 지상권 일체(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 매매가액 750,000천원에 양도하기로 매매계약을 체결하고, 2003.6.5. 계약금 350,000천원을 지급받은 후 월계주택조합의 잔금지체 등의 사유로 매매 계약이 해지됨에 따라 이를 계약의 해약금(이하 “쟁점위약금”이라 한다)으로 취득하였다. 처분청은 2005.6.23. 쟁점위약금의 수입시기를 2003년으로 보아 청구인에게 2003년 귀속분 종합소득세 149,232,360원을 경정고지하였다가, 2005.11.11. 그 수입시기를 2004년으로 보아 위 2003년 귀속분 종합소득세를 결정취소함과 동시에 청구인에게 2004년 귀속분 종합소득세 140,219,930원(본세 113,364,000원, 가산세 26,855,930원)을 경정고지하였다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 (1) 쟁점위약금의 수입시기가 2004년인지 아니면 2005년인지 여부 나. 사실관계 및 판단 기타소득의 수입시기는 현실적인 수입이 있을 때이고, 부동산매매계약금이 기타소득인 위약금이 되는 경우의 수입시기는 위약사실이 확정되는 때에 이루어지는 것인 바(국세청 제도46011-10127, 2001.3.19. 같은 뜻임), 청구인의 쟁점위약금의 경우, 처분청은 당초 계약금의 수령일시(2003.6.5.)를 수입시기로 보았다가 ○○○개발의 2005.1.21.자 공문의 “2002.12.19일자 쟁점토지 매매계약에 대한 귀하의 해지통보에 따라 지급된 계약금이 귀하에게 귀속된 건과 관련하여”라는 문언을 근거로 2004년 중에는 청구인의 해지통보가 있었을 것으로 추정하여 그 수입시기를 2004년으로 경정하였으나, 동 문언에 대하여 ○○○개발의 담당직원인 양○○ 과장은 동 공문 전체가 의례적인 부동문자이며 2004년 중 계약해지에 관한 청구인의 통지사실이 없는 것으로 진술하고 있고, 실제 청구인이 2004년 중에 계약해지 통지하였음을 입증할 수 있는 객관적인 자료가 없으며, 이에 반하여 ○○○개발이 2005.1.21. 청구인에게 보낸 공문은 사실상 계약 해지에 관한 의사표시로 볼 수 있고, 청구인 역시 2005.12.8. 및 2005.12.27. 2회에 걸쳐 계약해지 통지를 하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 청구인과 ○○○주택조합간의 쟁점부동산 매매계약의 해지는 사실상 2005.12.27. 확정된 것으로 인정된다. 따라서, 처분청이 쟁점위약금에 대하여 그 수입시기를 2004년으로 보아 과세한 이 건 처분은 이를 취소함과 동시에 2005년 귀속분으로 하여 경정 (청구인의 자진신고 여부를 확인하기 바람)하여 주는 것이 타당한 것으로 판단된다.