임대주택법에 의한 건설임대업에 사용하던 주택의 양도시 소득구분

주택의 임대를 사업상 목적으로 구입(신축 포함)하여 임대를 하는 경우 동 주택은 사업용 고정자산에 해당하는 것으로서 동 주택의 양도로 발생하는 이익에 대하여 양도소득세를 과세하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 주택의 임대를 사업상 목적으로 구입(신축 포함)하여 임대를 하는 경우 동 주택은 사업용 고정자산에 해당하는 것으로서 동 주택의 양도로 발생하는 이익에 대하여 양도소득세를 과세하는 것이며, 귀 질의와 유사한 우리청의 기질의회신문(소득46011-10116, 2001.2.13. 외 다수)을 참고하시기 바랍니다, 1. 질의내용 요약 ○ 아파트신축판매업과 임대주택법에 의한 주택임대사업을 겸영하는 개인사업자로서 임대주택법에 의한 민간건설임대주택은 임대의무기간이 5년으로 되어 있으나 임대 주택법시행령 제9조 제2항 제3호 의 규정에 의거 임대의무기간의 2분의1이 경과된 경우 임대사업자와 임차인의 합의에 의하여 임대사업자가 시장․군수 또는 구청장에게 신고하고 임차인에게 동 임대주택을 매매할 수 있도록 되어 있는 바, ○ 이 경우 임대후 5년 이내에 매매로 인하여 발생한 소득이 사업소득인지, 양도소득 인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 "대통령령이 정하는 주택신축판매업"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. ○ 소득세법기본통칙19-5【주택신축판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 3. 종전부터 소유하던 자기의 토지 위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. 4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다. ○ 소득세법기본통칙19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위 는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 매매차익이 있는 자 (대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자에 한한다)의 종합소득산출세액은 다음 각호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2003.12.30. 신설) 1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액 2. 다음 각목에 의한 세액의 합계액 가. 주택매매차익에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액 ○ 소득46011-10116, 2001.2.13. 1. 주택신축판매업(주택을 건설하여 판매하는 사업)은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은법시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매 하는 경우에도 건설업으로 봄. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 사실판단에 속하는 사항임. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 동법에 의하여 분양하는 사업은 건설업에 해당하지 아니하며 (1995.12.30. 소득세법시행령 제32조 제1항 제2호 삭제), 이 경우 양도소득세의 감면 여부는 조세특례제한법 제97조 의 요건에 의하는 것이나 감면요건에 해당하지 아니한다고 하여 소득의 구분이 달라지는 것은 아님. 2. 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며 , 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매 하는 경우에는 부동산매매업에 해당함. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임. ○ 서일-1222, 2005.10.11 【질의】 1. 주택신축판매업자로서 미분양주택을 일시적으로 임대를 하고 있는데, 동 임대주택이 주택신축판매업의 재고자산에 해당되는지. 2. 주택신축판매업자가 기존 주택을 구입하여 보유하다가 향후 재건축할 목적으로 주택을 구입하는 경우 동 구입주택이 사업자의 재고자산에 해당하는지. 【회신】 1. 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 주택 이나 주택을 매매할 목적으로 구입한 후 보유하고 있는 주택은 당해 사업의 재고 자산에 해당하며, 주택의 임대를 사업상 목적으로 구입(신축 포함)하여 임대를 하는 경우 동 주택은 사업용고정자산에 해당하는 것으로서, 이 경우 재고자산에 해당할 것인지 아니면, 사업용고정자산에 해당할 것인지는 당해 부동산의 매입 및 보유목적 등의 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단할 사항임. 2. 귀 질의와 유사한 사례에 관한 우리청의 질의회신문(서일-985, 2004.7.16. 외 4건)을 참고하기 바람. ○ 서사-832(2005.5.27.) 【제목】 양도소득세 중과세율이 적용되는 1세대3주택 적용시 주택수를 계산함에 있어 부동산 매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 포함하나, 주택신축판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니하는 것임 【질의】 본인은 ○○ ○○에 아파트 한 채를 1993년도에 취득(가족은 무주택거주 2년 이상) 하였고, ○○에 토지를 취득하여 2002.7. 매입한 토지 위에 5층 건물을 신축해서 1층은 상가를 임대하고 2∼5층는 오피스텔 45호를 임대하고 있음. 건물신축시 임대사업자등록증을 교부받고 현재까지 임대사업을 하고 상기 오피스텔은 2002.7.부터 5호는 사무실로 40호는 세입자가 주택으로 사용하고 있으며 각 세대 별 로 구분등기가 되어 있음. 1. 2002.7.부터 장기주택 임대사업자로 보아 양도소득세 면제 및 1세대1주택 판정시 주택수에서 제외되는지. 2. 현재 본인소유 아파트 양도시 1세대1주택 비과세 적용되는지. 3. 1세대3주택(다주택)에 해당되는지. 4. 상기 부동산 호수 분할양도시 매매업자, 양도소득세 적용되는지. 【회신】 1. 양도득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어서 부동산매매사업자 또는 주택신축판매사업자의 판매용 재고주택은 주거용주택으로 보지 아니하는 것이며, 2. 부동산의 양도가 사업소득(주택신축판매업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임. 3. 그리고 소득세법 시행령 제167조 의 3 제2항 제3호에 의하면 양도소득세 중과세율(60%)이 적용되는 1세대3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것이나, 주택신축판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니함. ○ 소득46011-2507(1999.7.2.) 1. 주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)을 가사용으로 소비하는 경우에는 이를 소비하는 때의 가액에 상당하는 금액을 사업 소득의 총수입금액에 산입하는 것이며 2. 재고자산(주택)을 임대목적(판매되지 아니하여 일시임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정 여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세하는 것임. ○ 소득46011-485(2000.4.22.) 1. 부동산임대사업에 직접 사용하는 건축물 등은 소득세법 시행령 제62조 제2항 의 규정에 의하여 감가상각자산에 해당하는 것이나 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 사업용고정자산에 해당하지 아니하는 것임. 2. 임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 단순히 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것이므로 질의의 경우 양도소득인지 사업소득인지는 이에 따라 사실판단할 사항임.