거주자가 공동으로 주택을 신축하여 공동사업자가 각자가 거주할 목적으로 소유하는 1주택은 총수입금액에 산입하지 아니하며 부동산매매업의 수입 시기는 대금을 청산한 날이 되는 것임
전 문
[회신]
거주자가 공동으로 주택을 신축하여 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 소유하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액 계산 시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며, 부동산매매업(주택신축판매업 포함)의 총수입금액의 수입 시기는 소득세법 시행령 제48조 제11호의 규정에 따라「대금을 청산한 날」이 되는 것이며, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용 수익하는 경우에는 그 등기 ․ 등록일 또는 사용수익일을 그 수입시기로 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 연접한 주택소유자 4명이 기존주택을 헐고 새로운 주택 9세대를 건축하여 4세대는 구성원들이 주택으로 반환받고 5세대는 일반분양을 목적으로 공동사업계약을 체결하였음. 공동사업 수행을 위하여 토지를 공동사업 대표 1인 명의로 신탁등기를 필하였고, 공사예정기간은 2년으로서 외부분양대상 5세대 중 2세대는 준공이전에 분영계약을 체결하여 예약매출의 형태를 취하였고 나머지 3세대는 준공 후 완성매출형태로 분양할 예정인 바, 이 경우 사업소득 총수입금액의 범위에 당초 공동사업자에게 반환하는 4세대에 해당하는 주택도 수입금액에 포함하는지 여부와 수입금액 귀속시기 ? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (94.12.22. 개정) ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 가액에 의하여 계산한다. (94.12.22. 개정) ③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (98.12.28. 개정) ② 당해연도 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (94.12.22. 개정) ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정) |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| ○ 소득세법제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (94.12.22. 개정) ② 거주자가 매입·제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (94.12.22. 개정) ③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. ④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타자산부채 등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.1 2.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제48조 【사업소득의 수입시기】 사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다. (94.12.31. 개정) 1. 상품(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 제외한다)품 또는 기타의 생산품(이하 “상품 등”이라 한다)의 판매 그 상품 등을 인도한 날 2. 상품 등의 시용판매 상대방이 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간 내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하는 한 특약 또는 관습에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다. 5. 건설·제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 호에서 “건설 등”이라 한다)의 제공 (98.12.31. 개정) |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| 용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날). 다만, 계약기간이 1년 이상인 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 재정경제부령이 정하는 작업진행률(이하 “작업진행률”이라 한다)을 기준으로 하여야 하며, 계약기간이 1년 미만인 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 작업진행률을 기준으로 할 수 있다. 11. 제1호 내지 제10호의 4에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매 (2003.12.30. 개정) 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하 거나 당해 자산을 사용 수익하는 경우에는 그 등기등록일 또는 사용수익일로 한다. ○ 소득46011-21079, 2000.08.14. 【회신】 1. 거주자가 토지와 건물을 현물 출자하여 공동으로 주택신축판매 사업을 영위하는 경우 필요경비에 산입할 금액은 토지가액, 기존건물의 철거비용, 새로운 주택의 건축비용 등의 합계액으로 하는 것이며, 철거된 기존건물의 가액은 필요경비에 산입할 수 없는 것임. 2. 거주자가 공동으로 주택을 신축하여 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 소유하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액계산 시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임. ○ 서일46011-11151, 2003.08.25. 【질의】동일한 규모의 연립주택소유자 9명이 기존연립주택을 헐고 그 자리에 새로운 주상복합건물(1층 상가, 2층부터 6층까지는 주택으로 상가의 면적이 30%정도임)을 신축하여 주택 9세대는 당초 소유자가 하나씩 갖고 나머지 주택 및 상가를 분양하려고 9명이 공동사업자로 사업자등록을 하였음. 1. 주택 9개를 9명의 당초 연립주택소유자에게 하나씩 배정하여 갖기로 하는 경우 공동사업자의 총수입금액으로 보는지. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| 2. 공동사업자가 상가분양에 따른 부동산매매업 예정신고를 할 때 필요경비 중 토지의 취득가액을 공동사업 구성원이 공동사업에 출자당시의 시가로 해야 하나 실지매매가 이루어지지 아니하였으므로 출자당시의 감정가액이 있으면 이를 취득가액으로 볼 수 있는지. 3. 부동산매매업 예정신고는 공동사업자 구성원이 각각 자신의 지분(1/9씩)을 자신의 주소지관할세무서에 신고하는 것인지. 4. 종합소득세신고 시 부동산매매업 예정신고에 따른 기납부세액 및 예정신고세액공제액은 구성원 각자의 신고서에 9분의 1씩 나누어 공제받는 것인지. 【회신】귀 질의의 경우 기질의회신문(제도46011-10615)을 참고하기 바람. 참고예규: ① 제도46011-10615(2001. 4.16.) 1. 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자시기로 보는 것이며, 2. 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 사용하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액계산 시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임. ○ 서일-951, 2004.07.13. 【회신】부동산매매업의 수입 시기는 재정경제부 소득세제과-220(2004. 6. 8. )호를 참고하기 바람. 참고예규: 소득세제과-220(2004. 6. 8.) 상가신축판매업의 수입 시기는 소득세법시행령 제48조 제11호 의 규정에 따라 “대금을 청산한 날”임. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용 수익하는 경우에는 그 등기등록일 또는 사용수익일을 수입시기로 하는 것임. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) |
| ○ 서일-1579, 2004.11.30. 【질의】연립주택소유자 8명(A)은 15세대의 연립주택을 재건축하여 건축업자(B)에게 완공 7세대를 건축비로 주기로 함. 1992. 5.30. 건축업자는 신축공사를 시작하였으나 1993. 3. 파산상태가 되어 다른 건축업자(C)에게 당해 주택시공권과 A·B간의 보증채권 채무를 인수함. 건설업자(C)는 1993. 6. 준공 후 A의 소유 지분 토지에 가압류 및 7세대에 대한 소유권이전등기소송을 제기하여 1998.12.22. 법원으로부터 소유권이전등기를 하라는 동시이행의 확정판결을 받음. A는 1999. 8. 4. 사용검사승인을 받아 1999. 8.21. 건물보존등기를 하고 C의 채무변제를 기다리다가 2004.11. 건설업자(C)가 채무변제 및 소유권이전등기를 주장하므로 소유권이전등기를 하려 함에 있어 주택신축공사비로 신축주택 7세대의 소유권을 이전해 주는 것이 주택신축판매업에 해당하는지 여부 및 수입 시기는. 【회신】1. 귀 질의의 경우 공동으로 연립주택을 신축하여 당해 거주자 본인이 거주할 목적으로 각각 1세대씩 소유하고 남은 잔여세대를 건설업자에게 공사비로 대물 변제한 것은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은 법 시행령 제32조의 주택신축판매업에 해당하는 것이며, 그 총수입금액의 수입 시기는 소유권이전등기일 전에 그 대금을 청산하거나 사용 수익한 사실 없으면 소유권이전등기일로 하는 것임. ○ 재정경제부 소득세제과-220, 2004.06.08. 【질의】건설업으로 분류되는 주택신축판매업의 수입시기와 소득세법 제33조 제1항 제5호 의 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비”와 관련하여 같은 법 시행규칙 제27조(가사관련경비)의 규정에 의한 지급이자의 필요경비 불산입 여부 【회신】상가신축판매업의 수입 시기는 소득세법시행령 제48조 제11호 의 규정에 따라 “대금을 청산한 날”임. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용 수익하는 경우에는 그 등기등록일 또는 사용수익일을 수입시기로 하는 것임. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률,시행령, 예규 등) |
| ○ 서일-862, 2004.06.25. 【질의】제조업을 영위하는 거주자가 사업장을 이전하면서 사업용고정자산인 공장건물을 철거하고, 공장부지에 공장을 신축 판매하는 부동산매매업을 영위하는 경우 1. 부동산매매업 소득의 수입 시기는 언제인지. 2. 사업용고정자산인 공장건물가액의 필요경비산입 여부 【회신】귀 질의의 부동산매매업의 수입 시기는 다음 해석사례를 참고하기 바람. 참고예규: 소득세제과-220(2004. 6. 8.) 상가신축판매업의 수입 시기는 소득세법시행령 제48조 제11호 의 규정에 따라 “대금을 청산한 날”임. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용 수익하는 경우에는 그 등기등록일 또는 사용수익일을 수입시기로 하는 것임. |