자산양도차익을 산정함에 있어 토지와 건물을 자산별로 기준시가 또는 실지거래가액으로 각각 달리 할 수 있는 것임
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 우리청 기질의회신문【재일46014-2709(97.11.18.), 재일46014-375 (99. 2.24.), 재일46014-1094(97. 5. 2.) 및 재일46014-1164(97. 5.13.)】내용을 참고하시기 바랍니다.
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-2709,1997.11.18 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하는 것임 ○ 재일46014-375,1999.02.24 자산양도차익을 산정함에 있어 토지와 건물을 자산별로 기준시가 또는 실지거래가액으로 각각 달리 할 수 있는 것임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1094, 1997.05.02. 【질 의】 본인은 1990.1.에 택지 30평을 취득하여, 인접 택지를 소유하고 있던 A라는 건설회사와 도급계약을 체결하고, A사와 공동으로 아파트를 신축하여 1993.10. 43평 아파트에 입주를 하였음. 본인소유 아파트를 짓는 건축비용은 A사와의 도급계약에 따라 본인이 부담하였으며, 소유권보존등기는 본인의 명의로 1994.1. 이루어졌음. 그런데 본인이 소유하고 있던 택지 30평에 대하여 1994.3. 원인무효소송이 제기되었으며, 1996.4. 본인이 패소하였음. 그 후 본인은 1996.6. 원소유자와 토지매매계약을 체결하고 1996.11.에 잔금을 지불하였음 이제 본인소유의 아파트를 양도하려 함에 있어서 현시점에서 아파트의 보유기간을 3년 이상으로 인정을 받아서 1세대1주택의 비과세가 가능한지 만약 과세된다면 건물은 3년 보유하고, 토지는 1년을 채 보유하지 않았는데, 건물은 비과세가 되고 토지는 과세가 되는 것인지. 토지만 과세된다면 토지의 보유기간이 1년 미만이라 실거래가에 의해 양도소득세를 납부해야 하는 것인지, 실거래가를 적용한다면 토지 및 건물가액을 어떻게 안분할 것인지 토지만 과세된다면 1997.11. 이후(1년 경과 후)에 양도하면 공시지가를 기준으로 해서 계산하는 것인지, 아니면 국세청의 아파트기준시가를 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 안분한 가액에 비례하여 토지 및 건물가액을 구분계산하는 것인지 【회 신】 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택을 적용함에 있어 3년 이상 보유요건은 주택뿐만이 아니라 그에 부수되는 토지에 대하여도 적용되는 것이며, 이때의 3년 보유기간의 계산은 당해 주택 및 부수토지의 취득일부터 양도일까지의 기간에 의하는 것임 이 경우 1년 미만 보유하다 양도하는 부수토지에 대하여는 그 양도가액 및 취득가액을 모두 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 주택 및 부수토지를 함께 양도하여 토지와 건물의 가액이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분한 가액을 양도당시의 실지거래가액으로 적용하는 것임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1164, 1997.05.13. 【제 목】 나대지를 취득하여 건물을 신축양도하는 경우 양도차익산정방법 【질 의】 1983.5.20. 나대지 토지를 취득하여 1993.10.경에 건물신축하였음 소득세법 제100조 제1항 에는 취득양도가액을 실지거래가액 또는 기준시가로 양도차익을 산정하며 단서에는 대통령령이 정하는 경우 취득양도가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 환산하도록 되어 있고, 동법 동조 제2항 규정에는 토지와 건물을 각각 구분기장하여 양도차익을 산정하도록 되어 있어, 첫째, 토지와 관련하여 동법 동조 제1항 단서의 대통령령이 정하는 경우에 해당하지 않고 양도가액은 실지거래가액을 확인할 수 있으나 취득가액을 확인할 수 없어 취득양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부 둘째, 건물(토지와 취득시기가 상이함)과 관련하여 취득양도가액을 확인할 수 있고 동법 제2항에 의한 구분기장한 경우 취득양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는 여부 【회 신】 현행 소득세법상 양도차익의 계산은 자산별로 산정하는 것이므로 토지는 기준시가, 건물은 실지거래가액으로 산정할 수 있는 것임 |