신축 주택을 일시적 임대 후 분양하는 경우의 소득구분

다세대주택을 신축하여 임대하다가 양도하는 경우 당해 주택의 양도가 사업소득(건설업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등의 사실을 고려하여 판단할 사항임.

[회신] 귀 질의의 경우 다세대주택을 신축하여 임대하다가 양도하는 경우 당해 주택의 양도가 사업소득(건설업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 아래의 기질의회신문(서면4팀-2603, 2005.12.23.)을 참고하시기 바랍니다. Ο 서면4팀-2603, 2005.12.23. 판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는 「소득세법」 제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것임. 귀 질의의 경우가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등의 사실을 고려하여 판단할 사항임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 근로소득이 있는 거주자 “갑”은 ○○ 구 ○○ 동 소재 단독주택을 1990년 2월에 취득하여 거주하던 중 2002년 2월에 위 주택을 멸실하고 다세대주택 8세대을 신축하여 “갑”이 거주하면서 나머지 주택은 주택임대사업에 공하다가 2004년 주택임대사업자등록을 하여 현재에 이르고 있음. ○ 질의내용 - “갑”은 1975년부터 양도일 현재까지 동일직장에서 근무하고 있으며, 주택을 사업상으로 신축하여 판매하는 사업자는 아니며, 위 주택 중 “갑”이 거주하 고 있는 주택을 제외한 나머지 주택을 양도하는 경우 주택신축판매업자로서 건설 업에 따른 사업소득세를 납부해야 하는지 여부. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다.이하 같다)에서 발생 하는 소득 ○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 󰡒대통령령이 정하는 주택신축판매업󰡓이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1.주택을 건설하여 판매하는 사업 ○ 소득세법기본통칙19-5【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다. ○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 ○ 대법2004두3700,2004.06.24(판결요지) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는 지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등 에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정 도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것임. ○ 서면4팀-2603, 2005.12.23. 판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는 「소득세법」 제19조 제1항 제6호 의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것임. 귀 질의의 경우가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등의 사실을 고려하여 판단할 사항임. ○ 제도46011-10200, 2001.03.22. 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매 하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것임. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임. ○ 재소득46011-77, 1995.06.09. 임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세 하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임. 따라서 임대를 하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실판단할 사항임. ○ 대법원86누138,1987.4.14. 사업의 속성인 영리목적성과 계속․반복성이 동시에 충족되는 경우에는 사업소 득인 부동산매매업 또는 주택신축판매업으로 보지만, 둘 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우에는 양도소득세로 보게 된다. ○ 소득46011-233,1999.10.25. 1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하 고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하 며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함. 2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임.