부동산임대사업자가 매입・철거하는 구건물 취득가액의 필요경비 산입여부 등

부동산임대업자가 토지만을 사용할 목적으로 구건물을 철거하는 경우 토지에 대한 자본적지출에 해당하며, 고정자산의 취득에 사용된 차입금의 지급이자는 취득일까지는 자본적지출, 취득일 이후는 필요경비에 산입할 수 있는 것임.

[회신] 부동산임대업을 영위하는 개인사업자가 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 하는 것이며, 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하고, 취득일 이후 발생된 지급이자는 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 임대목적용 부동산(토지 및 건물)을 개인 단독명의로 취득할 예정임 해당 부동산을 취득 후 건물은 멸실하고 다른 법인에게 토지를 임대하고 임대료 를 받을 예정임(다른 법인은 당해 임차 토지위에 건물을 물품판매용 매장 및 창고 를 신축하여 활용할 계획임) 이때, 해당 토지 및 건물을 구입하기 위하여 받은 차입금에 대한 이자비용이 발생함. ○ 질의내용 (질의1) 토지임대사업자로서 기존 건물은 멸실하고 토지만 임대하게 됨에 따라 부동산 구입에 대한 차입금의 이자비용이 전부 토지매입과 관련된 이자비용으로 보는 것인지, 건물매입에 대한 차입금 이자비용은 건물에 대한 이자비용으로 당해 연도에 필요경비로 계상해야 하는지 여부 (질의2) 토지임대사업자가 토지매입을 위해 받은 차입금의 이자비용에 대해, 토지 매입대금완불일(또는 사용개시일 중 빠른 날)까지 발생한 이자비용은 건설자금의 이자로 보아 자본적지출에 계상하고, 이후 발생하는 이자비용은 각 연도의 총수입 금액에 대한 필요경비로 계상하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요 경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제33조 【필요경비불산입】 ① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정) 10. 차입금 중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자 (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】 ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다. (2007. 2. 28. 개정) 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 ○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】 ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상가자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다. (1998. 12. 31. 개정) ② 제1항에서 “ 자본적 지출 ”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 신설) 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998. 12. 31. 신설) 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998. 12. 31. 신설) 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998. 12. 31. 신설) 4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 (1998. 12. 31. 신설) 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (1998. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제69조 【수익적 지출과 자본적 지출의 구분】 (삭제, 1998. 12. 31.) ○ 소득세법 시행령 제75조 【건설자금의 이자계산】 ① 법 제33조 제1항 제10호에서 “대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자”라 함은 그 명목여하에 불구하고 당해 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작 ㆍ건설(이하 이 조에서 “건설”이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설 에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한다)에 대한 지급 이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다. ② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 재정경제부령이 정하는 건설 이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되 , 대금을 완불하기 전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항 의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적 지출 금액에서 이를 차감한다. (1998. 4. 1. 직제개정) ③ 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 필요경비로 한다. ④ 차입한 건설자금의 연체로 인하여 발생한 이자를 원본에 가산한 경우 그 가산한 금액은 이를 당해연도의 자본적 지출로 하고 그 원본에 가산한 금액에 대한 지급이자는 이를 필요경비로 한다. ⑤ 건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 연도의 필요경비로 한다. ⑥ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 자본적 지출 또는 필요경비의 계산에 있어서 법 제33조 제1항 제11호의 규정에 의한 이자는 이를 자본적 지출 또는 필요경비로 계산하지 아니한다. ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 ○ 소득세법 기본통칙 33-19 【고정자산에 대한 자본적 지출의 예시】 영 제69조 및 규칙 제36조 제1항 제2호에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다. 1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다. 4. 자기소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존건축물을 철거 하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적 지출로 한다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면1팀-483, 2006.04.18 부동산매매업을 영위하는 개인사업자가 토지만을 사용하기 위하여 노후 건물이 있는 토지를 매입하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 매매하는 경우 당해 부동산매매업의 소득금액계산에 있어서 철거하는 구건물의 취득 가액은 토지의 취득가액에 가산하여 필요경비 산입할 수 있는 것임. ○ 소득46011-20012, 2000.07.14 거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득 에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 소득세법 제33조 및 같은법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급 이자는 같은법 제27조 및 같은법시행령 제55조의 규정 에 의하여 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입 할 수 있는 것임.