부동산매매업자가 매매용으로 사용하기 위하여 토지를 매입하는 계약을 체결한 후에 중도금 지급을 지연함에 따라 매도자에게 추가로 지급하는 연체이자는 매입비용에 포함되지 아니하는 것임
전 문
[회신]
부동산매매업자가 매매용으로 사용할 토지를 구입하기 위하여 차입한 차입금에 대한 이자비용은 당해연도의 필요경비에 산입하는 것이므로,
귀 질의의 경우 부동산매매업자가 매매용으로 사용하기 위하여 토지를 매입하는 계약을 체결한 후에 중도금 지급을 지연함에 따라 매도자에게 추가로 지급한 연체이자는 소득세법 시행령 제143조 제3항 제1호 가목의 규정에 의한 매입비용에 포함되지 아니하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 부동산매매업을 영위하고자 한국토지공사로부터 택지개발지구 내 토지 매수계약을 체결하고 계약금만 지급한 상태에서 자금사정으로 중도금을 지정된 날짜에 지급하지 못하여 최종 잔금일까지의 기간에 대하여 중도금 연체에 대한 이자를 함께 지불하고 소유권을 취득하였는 바, 상기 토지의 매매에 대하여 기준경비율에 의해 종합소득세신고를 할 경우 상기에서와 같이 토지매입 시 지급한 연체이자도 토지의 매입원가에 포함하여 매입비용으로 공제가 가능한지 ? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규, 심판례 등) |
| ○ 소득세법 제27조 【 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (98.12.28. 개정) ② 당해연도 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (94.12.22. 개정) ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법 제33조 【필요경비불산입】 ① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액사업소득금액일시재산소득금액기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (95.12.29. 개정) 1. 소득세와 소득할주민세 2. 벌금과료(통고처분에 의한 벌금 또는 과료에 상당하는 금액을 포함한다)와 과태료 10. 차입금 중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규, 심판례 등) |
| 11. 채권자가 불분명한 차입금의 이자 ○ 소득세법시행령 제75조 【건설자금의 이자계산】 ① 법 제33조 제1항 제10호에서 "대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자"라 함은 그 명목 여하에 불구하고 당해 사업용고정자산의 매입제작건설(이하 이 조에서 "건설"이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다. (94.12.31. 개정) ② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 재정경제부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기 전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적지출금액에서 이를 차감한다. (98. 4. 1. 개정) ③ 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 필요경비로 한다. (94.12.31. 개정) ④ 차입한 건설자금의 연체로 인하여 발생한 이자를 원본에 가산한 경우 그 가산한 금액은 이를 당해연도의 자본적지출로 하고 그 원본에 가산한 금액에 대한 지급이자는 이를 필요경비로 한다. (94.12.31. 개정) ⑤ 건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 연도의 필요경비로 한다. (94.12.31. 개정) ⑥ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 자본적지출 또는 필요경비의 계산에 있어서 법 제33조 제1항 제11호의 규정에 의한 이자는 이를 자본적지출 또는 필요경비로 계산하지 아니한다. (94.12.31. 개정) ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (94.12.22. 개정) |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규, 심판례 등) |
| ② 거주자가 매입·제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. (94.12.31. 개정) 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비노무비운임하역비보험료수수료공과금(취득세와 등록세를 포함한다)설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】 ③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의 2의 규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다. (2000.12.29. 단서신설) 1. 수입금액에서 다음 각목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 "기준소득금액"이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의 2의 규정에 의한 소득금액에 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우에는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다. (2002.12.30. 개정) 가. 매입비용(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업용고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규, 심판례 등) |
| 나. 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액 다. 수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액 1의 2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법 (2000.12.29. 신설) ▣ 매입비용임차료의 범위와 증빙서류의 종류 (2003.12.24. 국세청고시 제2003-36호) [별표 1] 매입비용과 사업용고정자산에 대한 임차료의 범위 1. 매입비용의 범위 가. "매입비용"은 다음에 정하는 재화의 매입(사업용고정자산의 매입을 제외함)과 외주가공비 및 운송업의 운반비로 한다. ① "재화의 매입"은 재산적가치가 있는 유체물(상품제품원료소모품 등 유형적 물건)과 동력열 등 관리할 수 있는 자연력의 매입으로 한다. ② "외주가공비"는 사업자가 판매용 재화의 생산건설건축 또는 가공을 타인에게 위탁하거나 하도급하고 그 대가로 지출하였거나 지출할 금액으로 한다. ③ "운송업의 운반비"는 육상해상항공운송업 및 운수관련서비스업을 영위하는 사업자가 사업과 관련하여 타인의 운송수단을 이용하고 그 대가로 지출하였거나 지출할 금액으로 한다. 나. "가"항의 "외주가공비"와 "운송업의 운반비" 이외의 용역을 제공받고 지출하였거나 지출할 금액은 매입비용에 포함하지 아니한다. 매입비용에 포함되지 않는 용역을 예시하면 다음과 같다. ① 음식료 및 숙박료 ② 창고료(보관료), 통신비 ③ 보험료, 수수료, 광고선전비(광고선전용 재화의 매입은 매입비용으로 함), ④ 수선비(수선수리용 재화의 매입은 매입비용으로 함) ⑤ 사업서비스, 교육서비스, 개인서비스, 보건서비스 및 기타 서비스(용역)를 제공받고 지급하는 금액 등 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규, 심판례 등) |
| ○ 소득46011-10158, 2001.02.21. 【질의】본인은 2000. 3.경 법원으로부터 ○○소재 부동산(모두 국민주택규모 미만, 총 78세대)을 경락받아 처분 중에 있음. 그런데 법원의 경락대금 중 계약금은 제날짜에 지불하였으나 잔금은 그러하지 못하여 이자상당액까지 포함하여 치른 바 있음. 이 경우 경락대금잔금 중 이자상당액을 매입부동산자산가액에 포함하여 소득세를 계산하는 것이 맞는 것인지 아니면 그 이자상당액을 당해연도 경비로 처리하는 것이 타당한 것인지. 【회신】부동산매매업자가 판매용의 주택을 경락받아 경락대금을 지급함에 있어서 잔금의 지연지급으로 인하여 이자상당액을 추가 지급하는 경우 그 이자상당액은 소득세법시행령 제55조 제1항 제13호 의 규정에 의하여 당해 연도의 부동산임대소득금액․사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하는 것임. ○ 소득46011-21227, 2000.10.12. 【회신】1. 사업소득의 필요경비는 소득세법 제27조 및 같은 법 시행령 제55조 제1항의 규정에 의하여 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 함. 2. 차입금 중 사업용고정자산의 매입․제작․건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은 법 제33조 제1항 제10호 및 같은 법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해연도의 필요경비에 산입하지 아니하고 자본적지출로 처리하는 것이나, 재고자산에 해당하는 부동산매매업용 토지의 매입․개발에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은 법 시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 당해연도의 필요경비에 산입하는 것임. 3. 임야를 매입하여 공장용지로 개발․분할․매각하는 과정에서 필수적으로 공용도로에 편입되어 소유권의 행사가 불가능하게 된 토지의 가액과 도로공사비용은 당해 부동산매매업의 필요경비에 산입할 수 있는 것임. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규, 심판례 등) |
| ○ 재경원법인46012-9, 1998.03.31. 【회신】법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산함에 있어서 제조 또는 건설에 장기간이 소요되는 재고자산의 취득에 사용된 차입금의 지급이자 등은 법인세법 제17조 제3항 단서 및 동법시행령 제37조의 2 제1항 제2호의 규정에 의하여 당해 재고자산의 취득원가에 산입하지 아니하는 것이므로 귀 질의의 경우 "을설"이 타당함. ○ 법인46012-1845, 1997.07.08. 【질의】주택신축판매업을 영위하는 법인이 기업회계기준 제65조 제2항의 규정에 의하여 장기재고자산(아파트)에 대하여 계산한 건설자금이자가 기업회계기준의 적용이 배제되어 세법이 우선 적용되는지 여부 【회신】법인이 매매를 목적으로 매입 또는 건설하는 주택 및 아파트에 대하여는 법인세법시행령 제33조 의 규정에 의한 건설자금이자를 계산하지 아니하는 것임. ○ 서일46011-11508, 2003.10.23. 【질의】부동산매매업자 등이 지출한 취득세․등록세의 매입비용 해당 여부 【회신】기준경비율에 의하여 소득금액을 계산하는 경우 부동산매매업자 등이 지출한 취득세․등록세는 매입비용에 해당하지 않는 것임. ○ 서일-1692, 2004.12.27. 【질의】 기준경비율 적용 시 매입비용의 범위는. 1. 매입비용에 들어가는 재화는 매출과 직접 관련 있는 직접비용만 들어가고 기타경비에 해당하는 판매관리비 등의 간접비용은 포함하지 아니하는 것인지. 2. 매입비용에 포함되는 재화에는 복리후생비에 해당하는 생산직 근로자들이 사용하는 작업복 및 안전화 등도 적용되는지. 3. 자동차판매대리점 운영 시 또는 자동차판매대리점에서 근무하는 판매딜러의 경우 차량운행에 사용하는 유류대가 위 매입비용에 들어가는지. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규, 심판례 등) |
| 【회신】 1. 소득세법시행령 제143조 제3항 제1호 가목에 규정된 수입금액에서 공제하는 매입비용(사업용고정자산에 대한 매입비용을 제외)의 범위는 계정과목에 대한 명칭 등과 관계없이, 국세청고시 제2003-36호(2003.12.24.)의 [별표 1] "매입비용과 사업용고정자산에 대한 임차료의 범위"에 규정된 내용에 의하는 것임. 2. 귀 질의와 관련하여 관련법령 및 유사사례에 대한 기질의회신문(서일46011 -11714, 2002.12.17.)을 참고하기 바람. 참고예규: 서일46011-11714(2002.12.17.) 소득세법시행령 제143조 제3항 제1호 가목에 규정된 수입금액에서 공제하는 매입비용(사업용고정자산에 대한 매입비용을 제외)과 사업용고정자산에 대한 임차료의 범위는 국세청고시 제2001-27호(2001.12.19.)의 [별표 1] "매입비용과 사업용고정자산에 대한 임차료의 범위"에 규정된 내용에 의하는 것이며, 업종에 따라 그 범위가 달라지는 것은 아닌 것임. |