적정임대료는 특수관계없는 불특정다수인과의 거래가격 또는 제3자간의 일반적 거래가격을 의미하며 이를 적용할 수 없는 경우에는 적정임대료 산정기준에 의함.
전 문
[회신]
거주자가 특수관계자인 법인에게 건물을 임대함에 있어서 적정임대료는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 거주자와 특수관계 없는 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래한 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이나, 그 가격을 적용할 수 없는 경우에는 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호의 규정에 의하여 계산하는 것임.
| 1. 질의내용 요약 |
| o 부동산 임대업을 영위하는 개인사업자로서 본인 소유 건물 중 1개 층을 본인과 특수관계에 있는 법인에게 임대하려고 하는데, 해당 1개 층을 제3자에게 임대 시 통상적인 임대가격은 다음과 같음. - 계약면적 100평 * 평당임대가격 800만원 = 800백만원 - 통상임대내역 : 전세보증금 300백만원, 월세 750만원 (총가액 800백만원 - 보증금 300백만원)*월 1.5부 = 750만원 o 위와 같이 제3자에게 통상적으로 임대하는 내용을 기준으로 특수관계에 있는 법인에게 월세 없이 전세보증금만을 받을 경우 전세보증금을 얼마로 산정해야 부당행위계산부인규정에 저촉되지 않는 보증금인지 여부 - 임대계약 시 통상적으로 평당 임대가액을 적용한 후 보증금을 차감하고 잔액에 월1.5부의 이자율을 적용하여 계산함. - 월1.5부의 이자율은 시중에서 임대인과 임차인간에 사용되는 이율일 뿐 전세 보증금에 적용되는 실질적인 이자율은 정기예금이자율(연 3.6%)을 적용해야 함. - 월1.5부의 이자율은 시중에서 임대인과 임차인간에 사용되는 이율일 뿐 전세보증금에 적용되는 실질적인 이자율은 대출금이자율(5～6%)을 적용해야 함. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득․사업소득․일시재산소득․기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995.12.29. 개정) ② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995.12.29. 신설) |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 ② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다. 2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다. ③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. (1998.12.31. 신설) ④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (1998.12.31. 신설) ○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. ④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (2000.12. 29. 개정) |
| 나. 유사사례 |
| ○ 소득46011-10146, 2001.02.17. 거주자가 특수관계자에게 토지를 임대함에 있어서 적정임대료는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 거주자와 특수관계 없는 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래한 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이나, 그 가격을 적용할 수 없는 경우에는 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 의 규정에 의하여 계산하는 것임. ○ 서면1팀-1257, 2004.09.13. 특수관계인간에 공유하고 있는 부동산을 그 특수관계인 중 1인에게 무상 임대하는 경우에는 소득세법 제41조 의 규정에 의하여 부당행위계산의 대상이 되는 것이며, 부당행위계산에 있어 적정임대료는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 거주자와 특수관계없는 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래한 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이나, 그 가격을 적용할 수 없는 경우에는 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 의 규정에 의하여 계산하는 것임. ○ 제도46012-11939, 2001.07.05. 귀 질의의 경우 법인세법 제52조 를 적용함에 있어서 시가는 불특정다수인간의 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 실례가 있는 경우 그 가액을 말하는 것이라 할 것이나, 법인이 부동산을 특수관계자에게 임대하고 받는 임대료가 적정한지의 여부를 판정함에 있어서 당해 부동산의 인근에서 거래실례가 없는 경우에는 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 의 규정에 의하여 계산한 금액을 기준으로 하는 것임. |