전 문
[회신]
거주자가 부동산임대 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입할 수 없는 것이나, 출자를 위한 차입금 외에 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업의 필요경비에 산입할 수 있는 것입니다. 다만, 그 차입금이 출자를 위한 차입금인지 아니면 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는 공동사업 구성원 간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등에 따라 판단하는 것입니다.
타인(子)이 금융기관으로부터 대출을 받을 때 父가 자기소유의 예금을 담보로 제공한 행위만으로는 소득세 과세문제가 발생하지 아니하는 것이나, 특수관계자와의 거래에 있어 당해 담보제공행위로 인하여 거주자에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제41조의 규정에 의하여 부당행위계산의 부인 규정이 적용될 수 있는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [현황] o 갑과 을이 공동(각 지분50%)으로 시가 50억원의 나대지를 매입하고 동 대지위에 상가건물을 신축하여 개인사업자로 임대사업을 영위하고자 계획 중임. o 아버지 갑은 토지취득자금을 자력으로 조달할 수 있으나 아들 을은 취득자금 25억원 중 자력으로 조달 가능액이 10억원에 불과하여 나머지 15억원 금융기관으로부터 차입하고자 하나 금융기관은 을의 담보능력이 없으므로 대출을 거부함. o 이에 갑의 보유예금을 금융기관에 담보로 제공하여 금융기관은 갑의 예금에 질권을 설정하고 을에게 토지취득자금 부족액 15억원을 대출하여 줌으로써 “을”명의로 차입한 자금 15억원과 자기자금 10억원으로 토지를 취득한 후 - 건물신축공사비는 토지를 담보로 하여 전액 금융기관에서 차입으로 조달할 예정이며, - 을은 신축한 건물에서 창출되는 “을”지분의 임대수익으로 토지 및 건물취득 시 금융기관으로부터 차입한 부채의 원리금을 장기간에 걸쳐 점차 상환할 계획임. [질문내용] (질문1) “갑”이 아들 “을”의 담보력을 보충하여 준 경우 현행 상속세및증여세법상 증여에 해당하는지 여부와 증여에 해당된다면 증여재산가액산정은 어떻게 하는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세및증여세법 제2조 【증여세 과세대상】 ① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 재산을 증여받은 자(이하수증자라 한다)가 거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산 (2003.12. 30. 개정) ③ 이 법에서증여라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산 가치를 증가시키는 것을 말한다. ④ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법에 의하여 상속세 또는 증여세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적인 실질에 따라 당사자가 직접 거래한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래로 보아 제3항의 규정을 적용한다. (2003.12.30. 신설) ○ 상속세및증여세법 제42조 【기타이익의 증여 등】 (2003.12.30. 제목개정) ① 제33조 내지 제41조, 제41조의 3 내지 제41조의 5, 제44조 및 제45조의 규정에 의한 증여 외에 다음 각호의 1에 해당하는 이익으로서 대통령령이 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 당해 이익을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. (2003.12.30. 개정) 2. 타인으로부터 무상 또는 시가보다 낮은 대가를 지급하고 용역(불특정다수인 사이에 통상적인 지급대가가 1천만원 이상인 것에 한한다. 이하 이 호 및 제2항에서 같다)을 제공받거나 타인에게 시가보다 높은 대가를 지급받고 용역을 제공함으로써 얻은 이익. 이 경우 당해 이익은 시가와 실제 지급하거나 지급받은 대가와의 차액으로 한다. (2003.12.30. 개정) ② 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 재산의 사용기간 또는 용역의 제공기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 기간을 1년으로 하고, 그 기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음날에 매년 새로이 재산을 사용하거나 용역을 제공받은 것으로 본다. (2003.12.30. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ④ 미성년자 등 대통령령이 정하는 자가 다음 각호의 사유로 인하여 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물분할, 사업의 인․허가, 주식․출자지분의 상장 및 합병 등 대통령령이 정하는 사유(이하 이 조에서재산가치증가사유라 한다)로 인한 당해 재산가치의 증가에 따른 이익으로서 대통령령이 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 당해 이익을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. (2003.12.30. 개정 1. 타인으로부터 재산을 증여받은 경우 (2003.12.30. 개정) 2. 특수관계에 있는 자로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부정보를 제공받아 당해 정보와 관련한 재산을 유상으로 취득한 경우 3. 특수관계에 있는 자로부터 차입한 자금 또는 특수관계에 있는 자의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득한 경우 (2003.12.30. 개정) ○ 상속세및증여세법시행령 제31조 의 9【기타이익의 증여 등】 ② 법 제42조 제1항 각호외의 부분에서대통령령이 정하는 기준 이상의 이익이라 함은 다음 각호의 구분에 의하여 계산한 이익을 말한다. (2003.12.30. 신설) 1. 법 제42조 제1항 제1호 및 제2호의 규정 중 재산의 무상사용 또는 용역의 무상제공 등의 경우 : 재산의 무상사용 등 또는 용역의 무상제공 등에 따라 지급하거나 지급받아야 할 시가 상당액 전체 (2003.12.30. 신설) ④ 법 제42조 제4항 각호외의 부분에서대통령령이 정하는 자라 함은 그 직업․연령․소득․재산 상태로 보아 자신의 계산으로 당해 행위를 할 수 없다고 인정되는 자를 말한다. (2003.12.30. 신설) ⑤ 법 제42조 제4항 각호외의 부분에서대통령령이 정하는 사유라 함은 비상장주식에 있어서는 한국증권업협회에의 등록, 생명보험 또는 손해보험에 있어서는 보험사고의 발생, 지하수개발이용권 등에 있어서는 그 인․허가 등을 말한다. (2003.12.30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑥ 법 제42조 제4항 각호외의 부분에서대통령령이 정하는 기준 이상의 이익이라 함은 제7항 각호외의 부분의 규정에 의하여 계산된 금액(이하 이 항에서재산가치상승금액이라 한다)이 3억원 이상이거나 동 재산가치 상승금액이 동항 제2호 내지 제4호의 금액의 합계액의 100분의 30 이상인 경우의 당해 재산가치상승금액을 말한다. (2003.12.30. 신설) ⑦ 법 제42조 제5항 전단에서대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액이라 함은 다음 제1호의 가액에서 제2호 내지 제4호의 가액을 각각 차감한 것을 말한다. (2003.12.30. 신설) 1. 당해 재산가액 : 재산가치 증가사유가 발생한 날 현재의 가액(법 제4장의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다) (2003.12.30. 신설) 2. 당해 재산의 취득가액 : 실제 취득하기 위하여 지불한 금액(증여받은 재산의 경우에는 증여세과세가액을 말한다) (2003.12.30. 신설) 3. 통상적인 가치 상승분 : 제31조의 6 제5항의 규정에 의한 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률·연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 당해 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액 (2003.12.30. 신설) 4. 가치상승기여분 : 개발사업의 시행, 형질변경, 사업의 인․허가 등에 따른 자본적지출액 등 당해 재산 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용 ⑧ 제2항의 규정을 적용함에 있어서 용역의 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간 통상적인 지급대가에 의한다. 다만, 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 어느 하나에 의하여 계산한 금액에 의한다. (2004.12.31. 신설) 1. 부동산임대용역의 경우 : 부동산가액(법 제4장의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다) × 1년간 부동산 사용료를 감안하여 재정경제부령이 정하는 율 (2004.12.31. 신설) 2. 부동산임대용역외의 경우 : 법인세법시행령 제89조 제4항 제2호 의 규정에 의하여 계산한 금액 (2004.12.31. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-1389, 2005. 8. 8. (질의1) 아버지의 부동산을 담보로 제공하고, 아들을 채무자로 하여 은행에서 차입한 금전과 아들의 소득금액을 합하여, 아들을 소유자로 하는 부동산을 매입한 경우에 담보 제공받음으로써 얻은 이익은 증여세 과세대상인지 여부 (질의2) 질문1에 기재한 방법으로 자금을 조달하여 아들이 부동산을 취득한 후에 수년간 임대하여 보유하는 중에 부동산의 시가가 올랐을 경우 그 가치 상승분에 대하여 증여세가 과세되는지 여부 (회신내용) 1. 자녀가 아버지의 부동산을 담보로 자금을 차입한 경우 아버지로부터 담보를 제공받음으로써 얻은 이익상당액(불특정다수인 사이에 통상적인 지급대가가 1천만원 이상인 것에 한함)에 대하여는「상속세 및 증여세법」제42조 제1항 제2호의 규정에 의하여 증여세가 과세되는 것임. 2. 미성년자 등 직업․연령․소득․재산상태 등으로 보아 자신의 계산으로 당해 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 특수관계에 있는 자의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행 등 재산가치 증가사유로 인하여 재산가치의 증가에 따른 이익을 얻은 경우에는 같은조 제4항 제3호의 규정에 의하여 증여세가 과세되는 것임 ○ 서면인터넷방문상담4팀-1770, 2004.11.01. (질의내용) 1. 부모의 재산을 담보로 제공하고 차입한 금전으로 부모와 자녀가 공동으로 주상복합건물을 신축하고, 자녀에게 귀속되는 건물임대료 수입으로 차입금을 상환하는 경우 당해 차입금에 대하여 증여세가 과세되는지 여부 2. 건물완공 후 임대료수입이 큰 1층 부분을 자녀명의로 등기하는 경우 증여세 과세여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (회신내용) 1. 타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 상속세 및 증여세법 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭․형식․목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형․무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법으로 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산 가치를 증가시키는 것을 말하는 것임. 2. 미성년자 등 그 직업․연령․소득․재산상태 등으로 보아 자신의 계산으로 개발사업의 시행 등의 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 부모의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행 등의 사유로 인하여 재산가치의 증가에 따른 이익을 얻은 경우에는 같은 법 제42조 제4항의 규정에 의하여 증여세가 과세되는 것임. 3. 부모의 재산을 담보로 제공하고 차입한 자금으로 재산을 취득한 자녀가 본인에게 귀속되는 소득금액 등으로 차입금을 상환하는 경우에는 당해 차입금을 부모로부터 증여받은 것으로 보지 아니하는 것이나, 부모로부터 담보를 제공받음으로써 얻은 이익에 대하여는 같은 법 제42조 제1항 제2호의 규정에 의하여 증여세가 과세되는 것임. 4. 부모와 자녀가 공동으로 상가건물을 신축하고 각자가 부담하는 건축비용의 비율에 따라 소유권 보존등기한 때에는 증여세 과세문제가 발생하지 아니하는 것이나, 재산가치가 큰 특정부분을 자녀명의로 등기함으로써 자녀가 이익을 얻은 경우에는 그 가격차이로 인한 이익에 대하여 증여세가 과세되는 것임. |
| 3. 질의내용 요약 |
| o “갑”과 “을”(갑의子)이 공동(지분 각각50%)으로 시가 50억원 상당의 나대지를 매입하여 상가건물을 신축하고 개인공동사업자로 입대사업을 영위하고자 함. o 갑은 토지취득자금을 자력으로 조달할 수이 있으나 을은 취득자금 25억원 15억원은 조달능력이 없어 금융기관으로부터 차입하고자 하였으나 금융기관에서 담보능력이 없다는 이유로 대출을 거부함. |
| 3. 질의내용 요약 |
| o 이에 갑의 보유 예금을 금융기관에 담보로 제공하고 금융기관은 갑의 예금에 질권을 설정하고 15억원을 을에게 대출할 예정이며, 건물 신축공사비는 토지를 담보로 전액 금융기관에서 차입하여 조달할 예정이고, 을은 임대수익으로 토지 및 건물 취득 시 차입금에 대한 원리금을 장기간 걸쳐 상환 예정임. ○ 질문1 “갑”이 아들 “을”의 담보력을 보충하여 준 경우 소득세법상 “갑” 또는 “을“에게 소득세 납세의무가 있는지 여부. ○ 질문2 추후 토지와 건물의 차입금 이자를 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부. |
| 4. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규 |
| ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시 재산소득금액 ․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ○ 소득세법 제33조 【필요경비불산입】 ① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액․ 사업소득금액․ 일시재산소득금액․ 기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. 5. 대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규 |
| ○ 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 ○ 소득세법 시행령 제61조 【가사관련비 등】 ① 법 제33조제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다. ○ 소득세법 기본통칙 18-2【소유부동산의 담보제공대가】 자기소유의 부동산을 타인의 담보물로 사용하게 하고 그 사용대가를 받는 것은 법 제18조 제1항에 규정하는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득으로 본다. ○ 제도46011-10430, 2001.04.09. 부동산임대소득, 사업소득, 산림소득이 있는 공동사업장에 대하여는 소득세법 제87조 제3항 의 규정에 의하여 당해 공동사업장을 1사업자로 보아 소득금액을 계산하는 것이므로 공동사업자가 공동사업장에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 공동사업장의 업무와 관련 없는 경비로 필요경비불산입하는 것임. |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규 |
| ○ 재경부소득46073-90, 2000.05.01. 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 소득세법 제27조 에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임. ○ 소득46011-552, 1999.12.31. 공동사업자가 공동사업에 출자하기 위하여 금융기관으로부터 대여 받은 차입금의 지급이자는 부동산임대소득금액 등의 계산에 있어서 소득세법 제33조 제1항 제13호 의 규정에 의하여 그 업무에 직접 관련이 없는 경비에 해당하여 필요경비에 산입하지 아니하는 것임. ○ 서면1팀-1201, 2005.10.07. 거주자가 부동산임대 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입할 수 없는 것이나, 출자를 위한 차입금 외에 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업의 필요경비에 산입할 수 있는 것입니다. 다만, 그 차입금이 출자를 위한 차입금인지 아니면 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는 공동사업 구성원 간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등에 따라 판단하는 것임. ○ 법인46012-3685, 1996.12.31. 귀 질의의 경우 타인이 대출을 받을 때 법인이 자기소유의 자산을 담보로 제공하였다 하여 인정이자를 계산할 수는 없는 것이나, 특수관계자와의 거래에 있어 당해 담보제공행위로 인하여 법인에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 법인세법 제20조 의 규정에 의하여 부당행위계산의 부인 규정이 적용될 수 있는 것임. |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규 |
| ○ 직세1234-2356, 1975.10.31. 자기소유의 부동산을 타인채무의 담보로 제공하고 채무자로부터 담보제공수수료를 받는 경우에 그 수수료는 당해 부동산의 교환가치권을 대여하여 주고받는 대가라 할 것이므로 부동산소득에 당해함. ○ 재삼46014-310, 1994.02.01. 자금을 대여하고 담보 제공된 재산에 근저당권을 설정함에 있어 실질적인 채권자가 아닌 타인명의로 근저당권을 설정한 행위만으로는 증여세 과세문제가 발생하지 아니하는 것이나, 채권자가 그 근저당권자에게 채권을 실제로 증여하였는지의 여부는 소관세무관서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사안임. |