건축・판매업자가 층별・용도별 분양금액을 달리하여 분양하는 경우 매출원가는 분양면적비율에 의한 안분계산방법 등 기업회계기준을 준용하여 계산할 수 있고 이 경우 매년 계속 적용함
전 문
[회신]
건물을 신축하여 판매하는 사업자가 건물을 신축하여 분양함에 있어 층별․용도별 분양금액을 달리하여 분양하는 경우 분양되는 건물에 대한 매출원가는 개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의한 안분계산방법 등 기업회계기준을 준용하여 계산한 방법에 의하여 계산할 수 있는 것이며, 이 경우 매년 동일한 원가계산방법을 계속하여 적용하여야 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 당 업체는 상가를 신축하여 분양하는 간편장부대상업체로서 당사의 소득세 신고를 위한 원가계산을 함에 있어서 층별 또는 용도별로 분양금액을 달리 정하여 분양하는 경우 분양된 건물의 매출원가를 산정함에 있어서 총 발생원가 중 분양된 면적비율에 상당하는 가액을 매출원가로 계상할 수 있는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (98.12.28. 개정) ② 당해연도 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (94.12.22. 개정) ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. (94.12.31. 개정) 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. (98.12.31. 개정) 27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비 (97.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (94.12.22. 개정) ② 거주자가 매입․제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.(94.12.22. 개정) ③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산․부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정․타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.(98.12.28. 개정) ④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타자산․부채 등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법 시행규칙 제50조 【기업회계의 기준 등】 ① 법 제39조 제3항의 규정에 의하여 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산․부채의 취득 및 평가에 적용할 수 있는 기업회계의 기준 또는 관행은 다음 각호의 1에 해당하는 회계처리기준으로 한다. (99. 5. 7. 개정) 1.「주식회사의 외부감사에 관한 법률」제13조의 규정에 의한 기업회계기준 (2005. 3.19. 법명개정) 2. 증권선물위원회가 정한 업종별회계처리준칙 (98. 8.11. 개정) 3.「정부투자기관 관리기본법」에 의한 정부투자기관회계규정 (2005. 3.19. 법명개정) 4. 삭 제(99. 5. 7.) 5. 기타 법령의 규정에 의하여 제정된 회계처리기준으로서 재정경제부장관의 승인을 얻은 것 (98. 3.21. 직제개정) |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 법 제39조 제3항의 규정을 적용함에 있어서 기업회계의 기준 또는 관행의 준수 여부는 거래건별로 이를 판단한다. (2000. 4. 3. 신설) |
| 나. 관련 조세법령( 예규 ) |
| ○ 서일-835, 2004.06.21. 【질의】부동산매매업자가 신축된 상가의 지하1층, 지상․12층(근린생활시설 및 일반업무시설) 및 10층～13층(일반업무시설)을 판매 및 임대목적으로 매입하였으며, 매매계약서상 매매대금이 층별로 별도로 가액을 구분하여 표시되지 아니하고 평당 가액에 면적을 적용하여 전체금액만 000억원으로 표시되어 있음. 이때, 층별․용도별로 상가의 일부만이 분양된 경우 취득원가의 배분방법은. 【회신】건물을 하나의 거래단위로 매입하여 층별․용도별 취득가액의 구분이 불분명한 경우로서, 당해 건물을 층별․용도별로 일부는 분양하고 일부는 자가사용하는 경우, 그 취득원가의 배분은 소득세법 제39조 제3항 의 규정에 의하여 일반적으로 공정․타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하여 안분계산 할 수 있는 것이며, 이 경우 동일한 원가배분방법을 계속하여 적용하는 것임. ○ 재경원소득46073-207, 1997.12.31. 【질의】판매목적으로 상가를 신축하여 층별․용도별로 분양금액을 달리하여 분양 하는 경우 분양되는 상가의 분양원가(취득가액)계산을 아래 방법 중 어느 방법에 의하는지. - 분양되는 상가의 취득가액 = 취득가액 × (분양면적 / 총건물연면적) - 분양되는 상가의 취득가액 = 총취득가액 × (분양가액 / 총분양예정가액) 【회신】거주자가 판매목적으로 상가를 신축하여 층별 용도별로 분양금액을 달리하여 분양하는 경우 상가의 분양원가는 개별원가계산방법 또는 다음 산식 중 거주자가 계속적으로 적용하고 있는 방법에 의하여 계산하는 것임. - 분양되는 상가의 취득가액 = 취득가액 ×(분양면적 / 총건물연면적) |
| 나. 관련 조세법령( 예규 ) |
| ○ 서이46012-11875, 2003.10.27. 【질의】법인이 동일필지 내에 아파트와 상가 등을 신축․분양함에 있어서 층별․용도별로 분양금액을 달리하여 분양하였는바, 이 경우 법인세법시행령 제68조 및 제69조의 규정에 의하여 분양수익을 인식함에 있어서 손익의 귀속시기가 2과세기간 이상에 걸쳐 도래하는 경우 각 과세기간의 분양수익에 대응하는 분양원가의 산정방법은. <갑설> 분양원가는 원칙적으로 개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의한 안분계산방법에 의하는 것이나, 분양가액이 구체적으로 확인되는 등의 경우에는 분양예정가액기준에 의한 안분계산방법에 의할 수 있다. <을설> 단위면적당 건설원가는 모두 동일하다고 보아 분양면적비율에 의한 안분계산방법에 의하여 분양원가를 산정하여야 한다. 【회신】법인이 상가 등을 신축 분양함에 있어 층별․위치별․용도별 분양금액을 달리하여 분양하는 경우 분양되는 상가 등에 대한 각 사업연도소득금액계산 시 취득가액은 원칙적으로 개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의한 안분계산방법에 의하는 것이나, 각 층별․위치별․용도별 분양금액이 다르고 전체분양가액이 구체적으로 산정되었음이 사전공시방법 등에 의해 명백히 확인되는 경우에는 총 취득가액에 당해 사업연도에 분양된 건물의 분양가액이 총 분양예정가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것이며, 이 경우 동 원가계산방법은 당해 건물의 분양이 완료될 때까지 계속 적용하여야 하는 것임. |