재건축조합원이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지 취득시기는 주택건설촉진법에 의한 주택설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기 접수일 중 빠른 날로 함
전 문
[회신]
재건축조합원이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지 취득시기는 주택건설촉진법에 의한 주택설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기 접수일 중 빠른 날로 하는 것이며, 당해 토지의 취득가액이 불분명한 경우에는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)과 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2 및 같은 법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액을 순차적으로 적용한 가액을 취득가액으로 할 수 있는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 98년에 조합설립인가를 받은 재건축조합으로서 2004년 5월 3일 사업승인인가를 받고 같은 날짜를 기준으로 감정평가를 실시하였으며, 조합원의 신탁등기는 2004년 11월18일부터 2005년 2월까지 약 3개월에 걸쳐 이루어진 경우, - 당 조합의 일반분양분에 대한 소득금액 산정 시 필요경비로 산입되는 토지의 가액을 사업승인일 시점에서 감정평가한 가액으로 할 수 있는지, 아니면 신탁등기시점을 평가시점으로 하여 평가한 가액으로 하여야 하는지 여부와 만약 반드시 신탁등기시점의 가액으로 평가하여야 한다면 신탁등기가 약 4개월간에 걸쳐 이루어진 경우에는 언제를 신탁등기시점으로 보아야 하는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (98.12.28. 개정) ② 당해연도 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (94.12.22. 개정) ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다. (94.12.31. 개정) 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| 27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비 (97.12.31. 개정) ○ 소득세법 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다. (94.12.31. 개정) 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조․생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비․노무비․운임․하역비․보험료․수수료․공과금(취득세와 등록세를 포함한다)․설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법시행령 제48조 【시가의 계산】 영 제89조 제1항 제3호에서 "재정경제부령이 정하는 시가"라 함은 「법인세법 시행령」제89조를 준용하여 계산한 금액을 말한다. (2005. 3.19. 법명개정) ○ 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (98.12.31. 개정) ② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (98.12.31. 개정) 1.「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. (2005. 2.19. 개정) |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| 2.「상속세 및 증여세법」제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우「상속세 및 증여세법」제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항․제2항의 규정을 준용함에 있어서 "직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)"는 이를 각각 "직전 6월"로 본다. (2005. 2.19. 법명개정) ○ 서일46011-11553, 2003.10.31. 【회신】 도시및주거환경정비법 제11조 에 의하여 선정된 재건축사업의 시공자인 건설업자와 재건축사업의 시행자인 재건축조합 간에 체결된 "지분제" 또는 "도급제" 등 비용분담 등에 관한 개별적인 약정내용은 조합원이 현물출자한 토지가액을 산정하는 데 영향을 미치지 않음을 알려드리며, 유사한 사례에 대한 우리청의 기질의회신문(소득46011-188, 2000. 2. 9., 서일46011-10249, 2003. 3. 5., 제도46011-11560, 2001. 6.16.)과 관련법령을 참고하기 바람. ｢참고 예규｣ ① 소득46011-188(2000. 2. 9.) 1. 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임. 2. 이때 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임. ② 서일46011-10249(2003. 3. 5.) 현물출자한 출자당시의 가액은 ① 법인세법시행령 제89조 제1항 에 해당하는 가격 ② 법인세법시행령 제89조 제2항 제1호 의 감정가액(이 경우 소급감정가액은 불인정) ③ 상속세법 제61조의 개별공시지가(지가급등지역의 경우 공시지가에 배율을 곱하여 산정)를 순차로 적용하여 계산한 금액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것임. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| ③ 제도46011-11560(2001. 6.16.) 부동산임대업자의 토지․건물에 대한 장부상 취득가액은 실제 취득가액으로 하는 것이나, 그 가액이 불분명한 경우에는 취득당시의 법인세법시행령 제89조 를 준용하여 계산한 금액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것임. ○ 서일-957, 2004.07.13 . 【회신】귀 질의의 경우 유사한 사례에 대한 우리청의 기질의회신문(재경부소득46073-160, 2002.11.28. 및 소득46011-188, 2000. 2. 9.)을 참고하기 바람. 참고예규 : ① 재경부소득46073-160(2002.11.28.) 재건축조합원이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지취득시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날을 말하는 것이고, 취득가액이 불분명한 토지의 취득가액을 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고자 하는 경우 현물출자일을 기준으로 감정평가한 가액에 의하여야 하는 것임. ○ 서일-715, 2004.05.31. 【회신】 귀 질의와 유사한 사례에 대한 기질의회신문(서일46011-11732, 2002.12.23.)을 참고하기 바람. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| 참고예규 서일46011-11732(2002.12.23.) 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 공동사업자인 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물출자된 토지는 소득세법시행령 제55조 제1항 의 규정에 의하여 "공동사업에 현물출자한 당시의 가액"을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임. ○ 제도46011-10615(2001. 4.16.) 1. 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자시기로 보는 것이며, 2. 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 사용하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액계산 시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임. |