부동산매매가 계속적인 사업활동의 일환으로 인정되는 경우에는 사업소득으로 보며 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득으로 봄
전 문
[회신]
부동산의 매매로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 부동산매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 고려하여 판단하는 것으로서 당해 부동산매매가 계속적인 사업활동의 일환으로 인정되는 경우에는 사업소득으로 보는 것이나 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득으로 보는 것이므로, 귀 질의의 경우와 같이 개발허가를 받아 토지를 형질변경한 후에 이를 분할하여 판매하는 경우에는 양도소득으로 볼 만한 특단의 사정이 없는 이상 사업소득(부동산매매업)으로서 종합소득세가 과세되는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 사실관계 본인은 2004. 2월경 임야를 구입하여 개발목적으로 자동차판매시설로 ○○시로부터 허가를 받아 개발하여 2005. 7월 잡종지로 변경되어 지번이 변경됨. 개발 중 자금사정에 의하여 1/2정도를 매각하여야 할 입장에 있으며 자산양도행위가 간헐적이거나 일회적이고 거래상대방도 1인 혹은 소수이고 자산양도를 위한 광고를 하거나 사무실 등을 설치하지도 않았으며 자산취득 및 처분이유가 투자목적임. ○ 질의내용 동 부동산 매각의 행위가 부동산매매업에 해당되는지 양도소득에 해당하는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규 |
| ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규 |
| ○ 소득세법통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지․분합․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. ○ 대법2004두3700, 2004.06.24.(판결요지) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는 지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것임. ○ 재일46014-2580, 1995.09.30. 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 부동산 매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 판단하는 것이며 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우에도 당해 부동산 매매가 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 사업자등록관계 및 판매목적 유무 등을 종합적으로 검토하여 소관세무서장이 판단할 사항임. |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규 |
| ○ 재일46014-2162, 1997.09.10. 1. 소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 취득한 부동산을 분할하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임. 2. 귀 문의 경우, 소유하던 농지를 단순히 분할하여 양도하였는지 판매를 목적으로 취득한 부동산을 분할하여 양도하였는지 여부는 소관세무서장이 사실 조사하여 판단할 사항인 것임. ○ 심사종소99-365, 1999.09.03. (판결요지) 쟁점토지는 이미 전원주택지로 개발 및 분할하여 경계를 확정하고 건축이 가능한 택지로 변경하여 양도한 것으로 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정비․분합․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 하는 일체의 행위를 말하는 것으로 토지를 개발하여 주택지 등으로 분할하여 판매하는 경우 부동산매매업에 해당한다고 할 것이고 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하지 아니한 경우에도 수익을 목적으로 사업을 영위할 때에는 사업자로 보아야 할 것이고 부동산매매업에 해당하는지 여부는 당해 양도의 목적으로 된 부동산에 대한 것뿐만 아니라 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것임. ○ 서면1팀-951, 2005.08.08. 소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 임야를 형질변경, 택지조성 등의 방법으로 개발하여 분할 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우, 소유하던 임야를 단순히 분할하여 양도하였는지 판매를 목적으로 임야를 개발하여 분할 양도하였는지 여부는 부동산 매매의 규모․거래횟수․반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 판단하는 것임. |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규 |
| ○ 재일01254-2003, 1992.08.07. 부동산을 매매함에 있어 부동산 매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 계속적인 사업으로 인정되는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것이나 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임. 그러나 귀 질의의 경우와 같이 토지를 개발하여 주택지, 공업단지 등으로 분할하여 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임. ○ 소득46011-694, 1993.03.22. 【질의】 임야 6,700평을 매입, 이를 개발하여 분할하지 않고 그 전체를 1인에게 양도한 경우에 이로부터 발생한 소득이 부동산매매업에 해당하는지, 양도소득에 해당하는지의 여부 【회신】 소득세법시행령 제36조 의 3호의 부동산매매업에 해당하는 것임. |