재건축조합의 일반분양분 등에 대한 소득금액을 계산시 철거된 기존건물의 취득가액은 필요경비에 산입할 수 없음
전 문
[회신]
재건축조합의 일반분양분 등에 대한 소득금액을 계산함에 있어 필요경비에 산입할 금액은 일반분양하는 주택 등의 총수입금액에 대응하는 토지가액, 새로운 건물의 신축비용, 기존건물의 철거비용 등의 합계액으로 하는 것이며, 이때 철거된 기존건물의 취득가액은 필요경비에 산입할 수 없는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 재건축조합의 일반분양분에 대한 소득계산에 있어서 수입금액에서 차감되는 필요경비에 멸실된 기존주택의 가액이 포함되는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시 재산소득금액 ․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. [개정 95.12.29. 법5031, 98.12.28.] ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. [개정 95.12.30., 97.12.31. 대령15565, 98.12.31. 대령15969, 2000.12.29.] 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. 2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| 3. 산림취득비 4. 양잠업의 경비 5. 가축 및 가금비 6. 종업원의 급여 7. 사업용 자산에 대한 비용 8. 사업과 관련 있는 제세공과금. 다만, 법 및 이 영에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 것을 제외한다. 9. 사업용 자산에 대한 손해보험료 10. 제38조제1항제12호 다목 또는 라목의 규정에 의한 보험료․신탁부금 또는 공제부금 11. 국민건강보험법 및 고용보험법에 의하여 사용자로서 부담하는 보험료 또는 부담금 11의2. 국민건강보험법에 의한 직장가입자로서 부담하는 사용자 본인의 보험료 12. 단체순수보장성보험 및 단체환급부보장성보험의 보험료(2001.12.31. 개정) 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 14. 사업용 고정자산의 감가상각비 15. 자산의 평가차손 16. 대손금(부가가치세 매출세액의 미수금으로서 회수할 수 없는 것 중 부가가치세법 제17조의2 의 규정에 의한 대손세액공제를 받지 아니한 것을 포함한다) 17. 거래수량 또는 거래금액에 따라 상대편에게 지급하는 장려금 기타 이와 유사한 성질의 금액 18. 매입한 상품․제품․부동산 및 산림 중 재해로 인하여 멸실된 것의 원가를 그 재해가 발생한 연도의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입한 경우의 그 원가 19. 종업원을 위하여 직장체육비․직장연예비․가족계획사업지원 비등으로 지출한 금액 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| 20. 보건복지부장관이 정하는 무료진료권에 의하여 행한 무료진료의 가액 21. 업무와 관련이 있는 해외시찰․훈련비 22. 초․중등교육법에 의하여 설치된 근로청소년을 위한 특별학급 또는 산업체부설 중․고등학교의 운영비 27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비 ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. (94.12.31. 개정) 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조․생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비․노무비․운임하역비․보험료수수료․공과금(취득세와 등록세를 포함한다)설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호 의 자산 외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000.12.29. 개정) ○ 서일-178, 2004.02.03. 【제목】 철거한 기존건물의 가액을 신축건물의 필요경비로 산입 가능 여부 【질의】 제조업을 영위하는 거주자가 사업장을 이전하면서 사업용고정자산인 공장건물을 철거하고, 공장부지에 공장을 신축판매하는 부동산매매업을 영위하는 경우 1. 부동산매매업소득의 수입시기는. 2. 사업용고정자산인 공장건물가액의 필요경비산입 여부 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| 【회신】 1. 귀 질의 1의 경우에는 관련부서와 법령을 검토 중에 있으며 검토가 끝나는 대로 회신할 예정임. 2. 질의 2의 경우에는 유사한 사례에 대한 우리청의 기질의회신문(소득46011-3210, 1999. 8.14. 및 소득46011-21079, 2000. 8.14.)을 참고하기 바람. 참고예규: 1. 소득46011-3210(1999. 8.14.) 재건축조합이 분양하는 주택은 사업용 고정자산이 아니라 재고자산이므로 철거되는 기존건축물의 취득가액은 필요경비에 산입할 수 없는 것임. 2. 소득46011-21079(2000. 8.14.) 거주자가 토지와 건물을 현물출자하여 공동으로 주택신축판매사업을 영위하는 경우 필요경비에 산입할 금액은 토지가액, 기존건물의 철거비용, 새로운 주택의 건축비용 등의 합계액으로 하는 것이며, 철거된 기존건물의 가액은 필요경비에 산입할 수 없는 것임. ○ 소득46011-3210, 1999.08.14. 【제목】 재건축조합이 분양하는 주택은 재고자산이므로 철거되는 기존 건축물의 취득가액은 필요경비에 산입할 수 없는 것임 【질의】1. 재건축조합은 주택건설촉진법령에 의하여 기존의 주택을 철거하고 새로운 주택을 건설하기 위한 조합임. 2. 재건축조합의 종전 토지와 건물은 주택건설촉진법시행령 제32조(사업계획의 승인계상 등) 제2항 제8호에 의하여 관리처분계획을 수립하여 관할구청의 승인을 득하여 사업을 진행함. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| 3. 서울특별시 재건축조합 표준규약 제40조(관리처분계획의 기준) 제2항에 의하면 종전의 토지와 건물의 평가는 2개 이상의 공인감정평가기관의 평가액을 산출평균한 금액으로 한다고 되어 있음. 4. 귀청의 예규(소득46011-3411, 1997.12.27.)에 의하면 총수입금액에 대응하는 상당액의 비용을 토지가액으로만 하고 이 때 철거된 기존건물의 취득가액은 필요경비에 산입되지 아니하는 것으로 되어 있음. 5. 그러나 소득세법 기본통칙 33-19(고정자산에 대한 자본적 지출의 예시) 제4호에서 자기소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위해서 기존건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 건축물에 대한 자본적 지출로 한다고 되어 있음. 즉, 기존건축물의 장부가액을 포함하고 있음. 6. 원가에 산입되는 비용은 관할구청이 인정하는 관리처분에 의한 종전토지, 건물의 평가금액으로 하는 것이 맞다고 생각함. 【회신】재건축조합이 분양하는 주택은 사업용 고정자산이 아니라 재고자산이므로 철거되는 기존 건축물의 취득가액은 필요경비에 산입할 수 없는 것임. ○ 소득46011-21079, 2000.08.14. 【제목】토지와 건물을 공동으로 현물출자한 주택신축판매업의 소득금액계산 【질의】 "갑" 37.5%, "갑"의 배우자인 "을" 12.5%, "병" 50%의 비율로 3인이 주택을 현물출자하여 공동으로 아파트 1동 14세대를 신축하여 그 중 2세대는 "갑"("을"의 배우자)과 "병"이 같은 명적의 아파트를 거주목적으로 사용하고 나머지 12세대를 분양하는 주택신축사업을 함에 있어 세무상에 의문이 있어 질의함. 1. 건물(주택)이 부속된 토지를 구입하여 토지 및 건물을 현물출자한 후 건물을 철거하여 아파트를 건축할 경우 현물출자된 건물가액도 분양원가에 포함되는지. 2. 거주목적으로 소유하는 "갑"("을"과 동일세대) 1세대, "병" 1세대는 분양수입금액에 포함되지 않는지. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| 【회신】 1. 거주자가 토지와 건물을 현물출자하여 공동으로 주택신축판매사업을 영위하는 경우 필요경비에 산입할 금액은 토지가액, 기존건물의 철거비용, 새로운 주택의 건축비용 등의 합계액으로 하는 것이며, 철거된 기존건물의 가액은 필요경비에 산입할 수 없는 것임. 2. 거주자가 공동으로 주택을 신축하여 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 소유하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액계산 시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임. ○ 소득46011-3507, 1996.12.17. 【제목】재건축조합의 소득금액계산 시 철거된 주택가액의 필요경비 산입 여부 【질의】소득세법기본통칙3-8-8...45(철거되는 건물의 필요경비산입)에 따르면 토지와 건물을 함께 취득하였으나 토지의 이용편의를 위해 건물을 철거하고 나대지 상태로서 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔해 처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 한다고 규정하고 있음. 재건축사업과 관련하여 철거되는 재건축대상인 기존 주택건물의 취득가액을 동 사업의 사업소득금액계산 시 필요경비로 산입할 수 있는지. 【회신】주택재건축조합의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 일반 분양하는 주택 등의 총수입금액에서 이에 대응되는 토지가액, 새로운 건물의 신축비용, 기존건물의 철거비용 등의 합계액으로 하는 것이며, 이때 철거된 기존건물의 취득가액은 필요경비에 산입할 수 없는 것임. |