토지 임차료 계산방법

부당행위계산 부인 규정 적용시 적정 임대료(시가) 계산은 소득세법 시행령 제98조 및 법인세법 시행령 제89조의 규정에 의하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우, 우리청 기질의회신문(서면1팀-250, 2006.02.23 ; 서면1팀-55, 2006.01.17 ; 서일46011-10956, 2003.07.21 ; 법인 22601-796, 1988.3.21)을 참고하기 바람. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 “갑” 회사는 ○○년 ○월에 골프장건설을 완료하여 골프장 영업을 시작하였으며 , 골프장 부지(토지)는 갑회사와 갑회사의 대주주(이하 “을”이라 함) 및 △△시(이하 “병”이라 함)가 소유주임. 갑회사는 골프장 건설시 갑회사 이외의 토지소유자에게 토지사용승락을 받았으며 , 갑과 을의 임대차계약 내용은 아래와 같음. | - 계약기간 : 5년(계약만료일부터 30일 이내에 계약갱신 여부를 상대방에게 통지하지 아니하면 자동갱신됨) - 임 대 료 : 계약일로부터 골프장 공사 준공 후 사업이 개시될 때까지는 토지를 무상으로 제공 , 이후 사업개시 이후에는 적정 임대료를 지급 - 토지 관련 세금의 부담 : 을의 토지 중 갑이 사용하는 부분에 부과되는 각종 세금은 갑이 부담함. - 보상가액 : 임대차 계약 해지시 보상가격을 합의함. 즉, 을 소유 토지에 갑이 건설한 건물 및 구축물 등 시설물에 대하여 을과 갑이 각각 1개의 감정평가법인을 선정하여 산출된 평가금액의 평균금액을 최저 보상가액으로 하여 을이 갑에게 지불하여야 함. - 토지 우선 매입권 : 을은 토지를 판매할 경우 갑이 매입우선권을 가지도록 함. 단, 을이 제3자에게 판매할 때에는 상기의 보상가액을 갑에게 지출하도록 함. | 갑은 병에게 아래와 같은 방법에 의한 임차료(이하 “대부료”라 함)를 지불하고 있음 . - 병소유 부지의 대부료 산정을 위하여 2개 감정평가법인에 골프장 개발이전 상태로 감정 가격 산술평균액으로 토지가격을 산정하여 동 가격에 대부요율 10%를 적용하여 대부료를 산정함. ○ 질의내용 질의1 . 갑과 특수관계자인 을의 임대료 산정시 시가는 아래의 방법 중 어느 방법인지 (갑설) (계약일 현재 임대차 토지의 공시지가 × 50% - 보증금) × 계약일 현재 정기예금이자율 (을설) [{(계약일 현재 임대차 토지의 공시지가 -을의 토지에 대한 갑회사의 공사비투입액)-보증금} × 50% ] × 계약일 현재 정기예금이자율 (병설) (계약일 현재 임대차 토지의 공시지가 -을의 토지에 대한 갑회사의 공사비투입액) × 10% ※ 10%는 병 소유부지의 대부료 산정시 적용된 요율임 질의2 . 을에게 부과된 재산세 및 종합부동산세 등의 국세 및 지방세를 갑이 부담한 경우 임대료에 포함되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조 제1항 제6호의 3의 규정에 따른 배당소득만 해당한다)ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득 또는 기타소득이 있는 거 주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (2006. 12. 30. 개정) ② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29. 신설) ○ 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 ① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 1. 당해 거주자의 친족 2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족 3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족 4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30 이상이거나 당해 거주자가 대 표자인 법인 (2002. 12. 30. 개정) 5. 당해 거주자와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 이사의 과반수이거나 출연금(설립을 위한 출연금에 한한다)의 100분의 50 이상을 출연하고 그중 1인이 설립자로 되어 있는 비영리법인 6. 제4호 또는 제5호에 해당하는 법인이 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인 (2002. 12. 30. 개정) ② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 제1호 내지 제3호 및 제5호(제1호 내지 제3호에 준하는 행위에 한한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다. (2007. 2. 28. 개정) 1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자 에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부 하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다. (1999. 12. 31. 단서신설) 3. 특수관계 있는 자로부터 금전 기타 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 때 4. 특수관계 있는 자로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 때 5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 ③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 「법인세법 시행령」 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정) ④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 「법인세법 시행령」 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥 상장법인이 발행한 주식을 「한국증권선물거래소법」에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의 한다. (2007. 2. 28. 개정) ② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다 만, 주식 등을 제외한다. (2005. 2. 19. 개정) 2. 「상속세 및 증여세법」 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다. (2005. 2. 19. 개정) ③ 제88조 제1항 제6호 및 제7호에 따른 금전의 대여 또는 차용의 경우에는 제1항 및 제2항에 불구하고 재정경제부령으로 정하는 바에 따라 계산한 가중평균차입이자율(이하 “가중평균차입이자율”이라 한다)을 시가로 한다. 다만, 가중평균차입이자율의 적용이 불가능한 경우로서 재정경제부령으로 정하는 경우에는 재정경제부령으로 정하는 당좌대출이자율을 시가로 한다. (2007. 2. 28. 개정) ④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액 (직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 “원가”라 한다)과 원가에 당해 사업연도 중 특수관계자외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액 (2001. 12. 31. 개정) ⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. (1998. 12. 31. 개정) 나. 관련 예규 ( 예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례 등 ) ○ 서면1팀-250, 2006.02.23 소득세법 제41조 및 같은법 시행령 제98조의 규정에 의한 부당행위계산의 부인 규정을 적용함에 있어 「시가」라 함은 「당해 거래와 유사한 상황에서 당해 거주자가 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격」을 말하는 것으로 귀 질의의 경우 거주자가 특수관계 있는 자에게 자산을 임대하는 경우로서 법인세법 시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호 의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 하는 것임. ○ 서면1팀-55, 2006.01.17 거주자가 특수관계자인 법인에게 건물을 임대함에 있어서 적정임대료는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 거주자와 특수관계 없는 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래한 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이며, 이러한 적정임대료의 산정은 그 자산의 위치ㆍ규모ㆍ이용상황ㆍ사용범위 등 구체적인 사실관계 등을 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임. ○ 서일46011-10956, 2003.07.21 임대인이 부담할 임차건물에 대한 조세를 임대차계약내용에 따라 임차인이 부담하는 경우, 부당행위계산부인대상인 경우를 제외하고는 ‘임차료의 일부’로 봄 【질의】 임차인이 임대인이 부담하여야 할 각종 공과금 및 환경개선금을 부담하는 경우 필요경비 산입가능 여부 【회신】 우리청 기 질의회신문(법인 22601-796, 1988.3.21) 내용을 참고하기 바람. ○ 법인22601-796, 1988.03.21 임대인이 부담할 임차건물에 대한 조세를 임대차계약 내용에 따라 임차인이 부담하는 경우에는 법인세법 제20조 (현. 법인세법 제52조 )의 부당행위계산부인규정이 적용되는 경우를 제외하고는 당해 임차건물에 대한 임차료의 일부로 보는 것임. ○ 국심2004중54, 2004.08.10 적정임대료는 인근 유사임대사례에 따라 합리적으로 산정하여야 하고, 부당행위 계산된 경우 이 적정임대료는 임차인의 필요경비로 인정할 수 없음.