[회신]
소득세법 제64조의 규정에 의한 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 적용대상이 되는 “1세대 3주택 이상을 소유한 거주자”라 함은 소득세법 제154조 제1항의 규정에 의한 「거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 주택을 3개 이상 소유한 1세대의 구성원」을 말하는 것이며, 이 경우 주택 수에는 같은 법 시행령 제167조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 주택은 제외하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 본인은 경매나 공매로 주택을 취득한 후 매도하는 부동산매매업자인 바, 소득세법 제64조 (부동산매매업자세액계산특례)의 적용과 관련하여, ○ 질의1 부동산매매업 사업자등록 후에 경매로 취득하여 본인의 모친 명의로 등기를 하고 본인과 모친이 동 주택에서 거주중인 경우 동 주택도 세액계산 특례 적용 시 주택수에 포함하여 3주택여부를 판정하는지 여부 ○ 질의2 3주택 여부 판정 시 소득세법시행령 제167조 의 3에서 규정하는 양도소득세 중과세율 적용대상에서 제외되는 주택은 제외하는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대3주택 이상을 소유한 거주자에 한한다)의 종합소득산출세액은 다음 각호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2003. 12.30. 신설) 1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액 2. 다음 각목에 의한 세액의 합계액 가. 주택매매차익에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택매매차익의 당해연도 분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액 ② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택매매차익의 계산 그 밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| (2003.12.30. 신설) ○ 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 법 제64조 제1항에서 "대통령령이 정하는 1세대3주택 이상을 소유한 거주자"라 함은 국내에 주택(제167조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대(제154조 제1항의 규정에 의한 1세대를 말한다)의 구성원을 말한다. (2003.12.30. 신설) ② 법 제64조의 규정에 의한 주택 매매차익은 당해 주택의 매매가액에서 다음 각호의 금액을 차감한 것으로 하되, 제167조의 3 제1항 각호의 규정에 해당하는 주택의 경우에는 매매차익이 없는 것으로 한다. (2003.12.30. 신설) 1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비 2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액 ③ 법 제64조의 규정을 적용함에 있어서 주택 보유수의 판정 및 세액계산 등에 관하여는 제167조의 3 제2항 내지 제7항의 규정을 준용한다. (2003.12.30. 신설) ④ 법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그밖에 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다. (2003.12.30. 신설) ○ 소득세법시행령 제167조 의 3【1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설) 1.「수도권정비계획법」제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2.19. 법명개정) |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| 가. 광역시에 소속된 군 및「지방자치법」제3조 제3항․제4항의 규정에 의한 읍․면 (2005. 2.19. 법명개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률․주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과「임대주택법」제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록 등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재「임대주택법」제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는「임대주택법」제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5.31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)․군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 다.「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액 (「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5.31. 개정) 3.「조세특례제한법」제97조․제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 "감면대상장기임대주택"이라 한다) (2005. 2.19. 법명개정) 4. 종업원(사용자와 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계에 있는 자를 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 "의무무상기간"이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 "장기사원용주택"이라 한다) 5.「조세특례제한법」제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2005. 2.19. 법명개정) 6. 제155조 제6항 제1호의 규정에 해당하는 문화재주택 7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) 8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 10. 1세대가 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설) 1. 다가구주택: 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. 2. 공동상속주택: 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2005. 2.19. 법명개정) ④ 1세대가 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 장기임대주택․감면대상장기임대주택 또는 장기사원용주택(이하 이 조에서 “장기임대주택 등”이라 한다)의 의무임대기간 또는 의무무상기간의 요건을 충족하기 전에 제1항 제10호의 규정에 의한 일반주택 등“이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보아 제1항 제10호의 규정을 적용한다. (2003.12.30. 신설) ⑤ 제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택 등의 의무임대기간 또는 의무무상기간의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항 제2호 각목 및 제3호의 규정에 의한 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고 시 제1호에서 제2호의 세액을 차감한 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 등 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 당해 의무임대기간 또는 의무무상기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 당해 임대주택 등을 계속 임대하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다. (2005. 2.19. 법명개정) 1. 일반주택 양도당시 당해 임대주택 등을 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부하였을 세액 2. 일반주택 양도당시 제4항의 규정을 적용받아 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부한 세액 ⑥ 제1항 내지 제5항의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 그 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003.12.30. 신설) |
| 가. 관련 법령 및 해석사례 (법률, 시행령, 예규 등) |
| ⑦ 제1항 제2호․제3호 및 제4항의 규정을 적용받고자 하는 자는 당해 임대주택 또는 일반주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 재정경제부령이 정하는 신청서에 다음 각호의 서류를 부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2003.12.30. 신설) 1. 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (2005. 2.19. 법명개정) 2. 임대차계약서사본 3. 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증사본 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지․건축물대장등본 5. 그 밖의 재정경제부령이 정하는 서류 |