신축건물을 양도한 경우 소득구분

부동산 매매거래의 규모・횟수 등에 비추어 수익을 목적으로 하거나, 계속성・반복성을 지닌 경우 사업소득으로 보며, 사업목적이 없는 경우 양도소득으로 보는 것임

[회신] 판매를 목적으로 신축한 건물을 양도하거나 신축한 건물이 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하다가 양도하는 경우에는「사업소득」에 해당하는 것이고, 임대를 목적으로 신축한 건물을 임대사업에 사용하다가 양도하는 경우에는「양도소득」에 해당하는 것으로서, 이 경우 해당 건물의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지 여부는 당해 부동산의 신축 및 양도의 목적, 이용실태, 보유기간 및 거래의 규모 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항임을 알려드립니다. | 1. 질의내용 요약 | | 주택을 취득하여 동 주택을 철거한 후 2004년 4월 1일에 부동산/건물신축판매, 임대로하여 부부 공동명의로 사업자등록을 한 후, 동 자리에 근린생활시설을 신축하여 2004년 6월 21일 사용승인을 받고 소유권 보존등기를 한 후에 부동산임대업을 영위하다가 2005년 7월 21일 부동산을 양도 하였는 바, 동 건물의 양도로 인한 소득이 부동산매매업인지 아니면 양도소득에 해당하는지 여부 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) | | ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. [개정 2000․12․ 29] 1. 농업(작물재배업을 제외한다. 이하 같다)․수렵업 및 임업(산림소득에 해당하는 사업을 제외한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 2. 어업에서 발생하는 소득 3. 광업에서 발생하는 소득 4. 제조업에서 발생하는 소득 5. 전기․가스 및 수도사업에서 발생하는 소득 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 7. 도․소매 및 소비자용품수리업에서 발생하는 소득 8. 숙박 및 음식점업에서 발생하는 소득 9. 운수․창고 및 통신업에서 발생하는 소득 10. 금융 및 보험업에서 발생하는 소득 11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 13. 교육서비스업에서 발생하는 소득 14. 보건 및 사회복지사업에서 발생하는 소득 | | 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) | | 15. 사회 및 개인서비스업에서 발생하는 소득 16. 가사서비스업에서 발생하는 소득 ② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제 ③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. [개정 2000․12․29] ○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산 임대업에 해당된다. ③ 부동산매매․저당․임대 등에 따라 행하는 부동산 감정 업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다. ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지․분합․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. | | 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) | | ○ 서일-235, 2005.02.22. 【제목】부동산 매매거래의 규모․횟수 등에 비추어 수익을 목적으로 하거나, 계속성․반복성을 지닌 경우 사업소득으로 보며, 사업목적이 없는 경우 양도소득으로 보는 것임. 【질의】 건물신축 및 분양을 목적으로 취득한 토지 양도 시 소득구분 본인은 근린생활시설 건물을 신축하여 분양할 목적으로 ○○공사의 개발토지를 분양 계약자로부터 양도받아, 건물 신축판매 및 임대업으로 사업자등록을 함. 이후 토지대금 완납을 하고 토지사용 승낙을 받아 건설회사와 하도급계약을 하여 터파기공사 진행 중 시공사의 사정으로 계약이 파기되어 공사가 중지되었음. 또한 신축분양 계약실적도 전혀 없는 상태에서 위의 토지를 양도하고자 함. 이 경우 단순히 토지의 양도로 보아 양도소득세가 적용되는지 아니면 사업목적에 의한 토지의 양도이므로 종합소득 과세대상에 해당하는지. 【회신】부동산의 취득경위, 부동산 매매거래의 규모․횟수․양태․상대방 등에 비추어 당해 부동산의 양도가 수익을 목적으로 하고 있다고 인정되거나 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 경우에는 소득세법 제19조 가 정하는 사업소득에 해당하는 것이고, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은 법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며, 귀 질의의 경우 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 해당 부동산매매업에 대한 폐업신고의 내용, 관련 건축허가의 효력 등에 의하여 당초의 사업활동 또는 사업계획이 객관적으로 중단 또는 포기된 것인지 여부를 구체적으로 확인하여 판단할 사항임. ○ 서일46011-10816, 2002.06.17. 【제목】부동산을 일시 임대하다가 양도하는 경우 사업소득인지 양도소득인지 여부 | | 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) | | 【질의】 본인은 2002. 3.19.자로 대지 165.10㎡상에 다세대주택 295.33㎡와 업무시설 484.05㎡를 신축 하였으나 분양되지 않아 이들 중 일부를 임대하여 오다가 2002. 6. 1.자로 이 건축물 전부를 일시에 한사람에게 양도하였는바 이때에 사업소득으로 신고하여야 하는지 또는 양도소득으로 신고하여야 하는지 여부(건물신축 시 사업자등록증상 업태․종목은 부동산업/건물신축판매업) 【회신】 귀 질의의 경우 관련 조세법령과 우리청의 관련기질의회신문(제도46011- 10200, 2001. 3.22.)을 참고하기 바람. 참고예규: 제도46011-10200(2001. 3.22.) 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것임. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모․빈도․계속성․반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임. ○ 재경원소득46011-77, 1995.06.09. 【제목】임대목적으로 취득한 부동산의 임대 중 양도시의 소득구분 【질의】상가(토지 포함)를 취득하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 소유하여 오던 중 임차인들에게 양도할 경우 소득구분은 1. 매수인(임차인)이 20인 정도일 경우 매수인이 동 부동산을 분할하지 않고 공유로 취득할 경우 양도소득 또는 부동산매매업 중 어느 소득에 해당되는지. 2. 상기의 경우 매수인에게 각자명의로 분할양도하는 경우 양도소득 또는 부동산매매업 중 어느 소득에 해당되는지. 【회신】임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임. | | 가. 관련 법령 및 해석사례(법률, 시행령, 예규 등) | | 따라서 임대를 하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실판단할 사항임. ○ 소득46011-390, 1999.11.25. 【회신】1. 거주자가 주택을 신축하여 판매하는 경우(신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 포함)에는 사업소득(건설업)에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이나, 2. 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하지 아니하는 것임. ○ 소득46011-233, 1999.10.25. 【회신】 1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함. 2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임. |