사업상 목적으로 토지를 개발하여 판매할 목적으로 토지를 형질변경 등을 한 후 양도하는 경우 동 부동산의 양도로 인한 소득은 사업소득에 해당하는 것임
전 문
[회신]
부동산의 양도로 인한 소득은 부동산의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 부동산의 매매를 사업상 목적으로 하고 사업활동으로 볼 수 있을정도의 계속성과 반복성이 있는 경우에는 사업소득에 해당하며, 사업상의 목적 없이 일시적인 양도에 해당하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것으로서, 귀 질의의 경우 사업상 목적으로 토지를 개발하여 판매할 목적으로 토지를 형질변경 등을 한 후 양도하는 경우 동 부동산의 양도로 인한 소득은 소득세법 제19조 제1항 제12호의 규정에 의한 사업소득에 해당하는 것입니다.
사업자(소득세법 시행령 제147조의3에서 정하는 소규모사업자 제외)가 장부를 비치․기장하지 아니한 경우에는 그 기장하지 아니한 소득금액이 기장하여야 할 소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 20에 상당하는 금액을 무기장가산세로 납부하여야 하며, 복식부기의무자가 소득금액을 소득세법 시행령 제143조의 규정에 의하여 추계로 신고하는 경우에는 같은법 제81조 제1항 제1호의 규정에 의한 무신고가산세와 무기장가산세 중 큰 금액을 가산세로 납부하여야 합니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (질의1) 부동산을 임야에서 대지로 형질변경을 하고 지반공사를 하여 매매가치를 높여 매매하기 위하여 부동산매매업으로 사업자등록을 하고 개발을 완료하는 시점에 타인에게 매매한 경우 동 부동산 매매로 인한 소득의 소득이 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지 (질의2) 위 매매로 인한 소득이 사업소득으로 보는 경우 규모에 관계없이 추계소득금액이 기장소득금액보다 유리하여 추계신고를 할 경우 어떤 세무상 불이익이 있는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 10. 금융 및 보험업에서 발생하는 소득 11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 13. 교육서비스업에서 발생하는 소득 14. 보건 및 사회복지사업에서 발생하는 소득 15. 사회 및 개인서비스업에서 발생하는 소득 16. 가사서비스업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 시행령 제34조 【 부동산매매업의 범위】 법 제19조제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다. ③ 부동산매매저당․임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다. ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지․분합․조성변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. ○ 소득세법 제81조 【가산세】 ① 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 각호에 규정하는 금액을 결정세 액에 가산한다. 다만, 제1호의 규정을 적용하는 경우에는 제2호의 규정을 적용하지 아니한다. [2004. 12. 31. 개정] 1. 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 하지 아니한 경우에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액이 종합소득금액퇴직소득금액 또는 산림소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액(신고를 하지 아니한 소득금액에 대하여 소득세가 원천징수된 경우에는 당해 원천징수세액을 공제한 금액으로 한다. 이하 이 호에서 무신고가산세대상금액이라 한다)의 100분의 20에 상당하는 금액. 다만, 복식부기의무자가 부동산임대소득사업소득 또는 산림소득에 대한 과세표준확정신고를 하지 아니한 경우로서 산출세액이 없거나 무신고가산세대상금액의 100분의 20에 상당하는 금액이 당해 사업자의 총수입금액의 1만분의 7에 미달하는 경우에는 그 수입금액의 1만분의 7에 상당하는 금액으로 한다. [2004. 12. 31. 개정] |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 소득금액(당해 과세기간에 공제할 수 없는 이월결손금을 당해 과세기간의 소득금액에서 공제한 금액 등 대통령령이 정하는 소득금액을 제외한다)을 신고한 경우에는 다음 각목의 금액 [2004. 12. 31. 개정] 가. 그 미달하게 신고한 금액이 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가를 장부에 계상하지 아니하거나 과소계상함에 따라 총수입금액에 산입되는 금액 등 대통령령이 정하는 부당과소신고금액에 해당하는 경우에는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 종합소득금액 퇴직소득금액 또는 산림소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액(미달하게 신고한 소득금액에 대하여 소득세가 원천징수된 경우에는 당해 원천징수세액을 공제한 금액)의 100분의 20에 상당하는 금액 [2004. 12. 31. 개정] 나. 가목 외의 경우에는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 종합소득금액 퇴직소득금액 또는 산림소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액 (미달하게 신고한 소득금액에 대하여 소득세가 원천징수된 경우에는 당해 원천징수세액을 공제한 금액)의 100분의 10에 상당하는 금액 [2004. 12. 31. 개정] |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일1254-2003,1992.08.07. 1.부동산을 매매함에 있어 부동산 매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 계속적인 사업으로 인정되는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것이나 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것입니다. 2.그러나 귀 질의의 경우와 같이 토지를 개발하여 주택지, 공업단지 등으로 분할하여 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것입니다. |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-2162,1997.09.10. 소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 취득한 부동산을 분할하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임 이 경우 소유하던 농지를 단순히 분할하여 양도하였는지 판매를 목적으로 취득한 부동산을 분할하여 양도하였는지 여부는 소관세무서장이 사실조사하여 판단할 사항인 것임 ○ 소득46011-780,1996.03.11. 【질의】 본인은 1993.10.경 경기도 포천군 소흘면 내에 2,488평(3필지)의 토지를 취득하여 본인 앞으로 등기하고, 위 토지에 건축을 하기 위하여 알아본 바 사업승인받을 여건이 안되어 위 토지를 여섯필지로 분할하게 되었음. 본인은 1993.10. 이후에는 위 토지 이외에는 부동산을 취득한 사실이 없고 위 토지만 16필지로 분할하여 3필지는 도로, 1필지는 놀이터, 1필지는 상가부지, 11필지는 빌라부지로 조성하여 10필지만 1995.5.-12. 사이에 타인에게 이전함. 현 6필지에 6동의 빌라(25평 이하 국민주택)을 건축 하고 있음. 이때 1995년에 분할양도한 토지에 대한 소득구분이 양도소득인지, 사업소득인지 【회신】 거주자가 잡종지를 주택지로 조성하여 분할판매하는 사업은 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 동법시행령 제36조 제3호의 규정에 의하여 부동산매매업에 해당하는 것임 ○ 도세22670-1760,1990.06.05. 【질의】 지방세법시행령 제84조 의 4 제3항 제2호에 의한 부동산매매업의 업종 판단기준에 있어 택지조성업(토지를 개발하여 분할판매하는 산업활동)이 부동산매매업에 포함되는지 |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 지방세법시행령 제84조 의 4 제3항 제2호에서 정한 "부동산매매업"에는 토지의 형질을 변경하여 매각하거나 원형대로 매각하는 경우를 포함하는 것입니다. ○ 소득22601-924,1990.04.20. 【질의】 소득세법기본통칙 2-4-8...20 부동산매매업 등의 업종구분 제1항 제3호에 규정된 "토지를 개발하여 주택지, 공업단지, 상가, 묘지 등으로 분할판매하는 경우"와 관련된 것으로 저는 59년에서 75년 사이에 원주시 XX동 일대의 농지를 구입하여 경작을 하여 오던 중 인근의 주택가 확산으로 인하여 83년 이후 여러 차례에 걸쳐 사도 등(일부는 시에 수용되었고, 일부는 현재 소유권만 가지고 있으나 사도로 사용하여 권리 행사하지 못함)을 개설하고, 건축이 가능한 면적(35평 - 150평)으로 분할하여 84년에서 88년 사이에 걸쳐 매도하였는데(분할시 성토.삭토.하수도 매설 등은 없이 단순분할) 위와 같은 내용이 위 기본통칙에 규정한 "토지를 개발하여 ..."내용에 해당되어 부동산매매업으로 소득세를 내야 된다고 하는데, 1.위 행위가 "토지를 개발하여 ..."내용에 해당되어 부동산매매업으로 소득세를 내야 하는지를 회신하여 주시고, 2.아울러 위 통칙에 규정한 "토지의 개발"의 명확한 개념과 내용을 예를들어 회신하여 주시기 바랍니다. 【회신】 거주자가 토지를 개발하여 주택지나 공업단지 또는 상가 등으로 분할하여 판매하는 사업은 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 동법 시행령 제36조 제3호에 규정하는 부동산매매업에 해당하는 것이며, 이 경우 "토지의 개발" 이라 함은 일정한 토지를 정지.분할.조성.변경 등을 함으로 인하여 당해 토지의 효용이 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 하는 일체의 행위를 말하는 것입니다. |