임대목적으로 토지를 연불조건부로 취득하였으나, 신축분양으로 사업목적을 변경하는 경우 용도변경 시점부터 이자비용은 필요경비로 계상하는 것임
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 연불조건부로 토지를 매입함에 있어 당해 토지 대금을 청산한 날과 사업에 사용되기 시작한 날(임대용건물의 건설에 착공한 날 또는 사업용 토지로 업무에 직접 사용한 날) 중 빠른 날까지 발생한 지급이자 상당액은 건설자금이자로서 당해 토지의 취득원가에 가산하는 것이며,
당초 임대목적으로 토지를 취득하였으나 경영상의 불가피한 사유로 신축분양으로 사업목적을 변경하는 경우 손익조절의 목적에 의한 것이라고 인정되는 경우를 제외하고는 용도변경 시점부터 토지 대금을 청산한 날과 사업에 사용되기 시작한 날 중 빠른 날까지 발생한 지급이자 상당액은 당해 토지의 취득가액으로 하고 그 이후에는 사업소득금액 계산에 있어 필요경비로 계상하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) 2006.5월경에 건물을 신축하여 부동산임대업을 영위하고자 2004.1월부터 한국토지공사로부터 토지를 연부취득하여 현재 중도금을 납입 중에 있으며, 중도금 납입을 위해 은행으로부터 대출을 받아 이자비용이 발생하고 있음 (질의1) 사업자등록은 2005.7월에 사업개시일을 2006.5월로 신청하여 발급 받았는 바, 사업자등록 전에 이미 지불한 중도금에 대한 이자비용을 어떻게 계상해야 하는지(건설자금이자, 필요경비, 필요경비불산입) 여부 (질의2) 추후에 사업환경이 바뀌어 위 토지의 용도를 변경하여 상가신축분양업을 하고자 하는 경우 기 계상한 건설자금이자 등에 대해 용도변경 시점에서 전체를 필요경비로 계상해야 하는지, 용도변경 이후부터 필요경비로 계상하는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】 ① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액사업소득금액일시재산소득금액기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. 10. 차입금 중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자 ○ 소득세법 시행령 제75조 【건설자금의 이자계산】 ① 법 제33조 제1항 제10호에서 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자라 함은 그 명목여하에 불구하고 당해 사업용 고정자산의 매입제작건설(이하 이 조에서 건설이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다. ② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 재정경제부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기 전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자 본적 지출 금액에서 이를 차감한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서이46012-10606, 2003.03.25. 법인이 당초 분양을 목적으로 아파트 건설에 착공하였으나 경영상의 불가피한 사 유로 관할 지방자치단체로부터 사업목적 변경승인을 얻어 임대용 아파트로 용도 를 변경한 경우 손익조절의 목적에 의한 것이라고 인정되는 경우를 제외하고는 용 도변경시점부터 건설자금이자를 계상해야 하는 것으로 귀 질의의 경우와 같이 동 건설에 소요되는 차입금에 대한 지급이자중 용도변경 전에 세무조정으로 손금산입(△유보)한 부분은 추후 동 임대용 아파트의 보유기간중 감가상각이나 처분시 세무조정으로 손금불산입(유보)하는 것임 ○ 법인46012-119, 1993.07.09. 자산을 연불조건부로 매입한 경우 부불기간중의 지급이자상당액은 당해자산의 취 득원가에 가산하는 것이나, 부불기간중 계약변경으로 연불조건부매매에 해당되 지 아니하게된 경우에는 당해자산의 취득시점에서 이미 취득원가로 계산한 지급 이자상당액중 계약변경일이후분의 지급이자상당액은 당해자산의 취득원가에서 차 감하여 수정하고, 계약 변경일 이후의 지급이자는 각사업연도의 손금으로 처리하는 것임 ○ 소득46011-1313, 1999.04.09. 매매목적으로 신축한 상가가 분양되지 아니하여 그 중 일부를 일시적으로 임대하는 경우 상가신축을 위하여 차입한 차입금에 대한 건물준공 후의 지급이자는 사업소득과 부동산임대소득의 소득금액계산에 있어서 당해 면적비율로 안분하여 필요경비에 산입하는 것이며, 이 경우 사업소득과 부동산임대소득에 대한 별개 의 재무제표를 작성하여 소득금액을 계산하고 종합소득으로 합산하여 소득세과세표준확정신고를 하는 것임 |