주택을 신축하여 토지대가로 신축주택을 대물변제시 총수입금액 여부

주택신축판매업의 총수입금액 계산상 신축주택의 일부를 당해 부지매입 관련 채무의 대물변제로 소유권을 이전시킨 경우도 총수입금액에 포함됨.

[회신] 귀 질의의 경우 토지소유자로부터 토지를 제공받아 주택을 신축하고 토지소유자에게는 토지에 대한 대가로 신축주택을 대물변제한 것인지 아니면 단순히 토지소유자의 의뢰를 받아 주택을 건설하여 준 것인지는 당사자간의 계약내용, 건축허가 기타 구체적인 사실관계 등을 종합적으로 조사ㆍ확인하여 판단할 사항이며, 신축한 주택의 일부를 당해 신축주택부지의 매입과 관련한 채무의 대물변제로 소유권을 이전시킨 경우 총수입금액에 포함 여부는 기질의회신문(재소득46073-36, 1999.03.04.)을 참고하시기 바람. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 질의자는 30여년 건설기술자로 건설현장에 종사하다가 1990년과 1991년에 주 택신축한 자로 기술은 있으나 자본이 영세하여 부동산 중개업자의 소개로 토 지소유자로부터 토지를 선제공 받고 국민주택기금을 운영자금으로 그 토지에 건물을 신축하여 토지의 대가로 토지 소유자에게 건물을 대물변제함. ○ 질의내용 이 경우 토지의 대가로 명도받아 실지 분양할 토지소유자가 납세의무자인지 아 니면 토지소유자로부터 토지를 선제공 받고 그 토지에 건물을 신축하여 토지 의 대가로 건물을 대물변제한 건축한 자가 납세의무자인지 여부. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) Ο 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(1994.12.22개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생 하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 Ο 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 Ο 소득세법 시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. 2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한 한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것 에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (2000. 12. 29 개정) Ο 재소득46073-36, 1999.03.04. 주택신축판매업의 총수입금액은 주택의 소유권이전으로 발생되는 수입금액의 합계액을 말하는 것으로서 신축한 주택의 일부를 당해 신축주택부지의 매입과 관련한 채무의 대물변제로 소유권을 이전시킨 경우에도 총수입금액에 포함되는 것임. Ο 소득46011-2051, 1993.07.10. 귀 질의의 경우, 연립주택소유자들이 자신이 거주하던 주택을 멸실하고 새 연 립주택을 신축하여 건물완공후 자신들이 각각 1세대씩 입주하고 남은 잔여세 대를 시공업자에게 공사비로 대물변제하기로 한 경우에 대물변제한 잔여세대에 대하여는 사업소득으로 과세되는 것이나, 다만 건축허가는 명의뿐이고 실질적으로 시공업자가 자신의 계산과 책임하에 주택을 신축하여 분양한 경우에는 당초 연립주택소유자는 토지를 양도한 것으 로 보아 양도소득으로 과세하는 것이나 이는 사실확인하여 판단할 사항임. Ο 서면1팀-182, 2005.02.07. 거주자가 주택신축판매업을 영위하면서 주택신축공사비를 신축주택으로 대물변 제하는 경우 대물변제하는 주택에 대한 수입금액은 당해 대물변제하는 주택의 소유권이전등기일 또는 사용수익일 현재의 ‘시가’가 되는 것이며, 당해 ‘시가’는 소득세법 시행규칙 제48조 규정에 따라 법인세법 시행령 제89조 를 준용하여 계산하는 것임. Ο 서면1팀-1579, 2004.11.30. 귀 질의의 경우 공동으로 연립주택을 신축하여 당해 거주자 본인이 거주할 목적으로 각각 1세대씩 소유하고 남은 잔여세대를 건설업자에게 공사비로 대물변제한 것은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은 법 시행령 제32조의 주택신축판매업에 해당하는 것이며, 그 총수입금액의 수입시기는 소유권이전등기일 전에 그 대금을 청산하거나 사용수익한 사실 없으면 소유권이전등기일로 하는 것임.