임차인이 신축한 건물을 임대기간 만료시 무상증여를 조건으로 명의신탁을 한 경우의 선급비용 또는 선수임대료 상당액은 임대차계약의 실질적인 내용 등을 살펴 사실판단할 사항임
전 문
[회신]
임차인이 임대차계약에 의하여 부담한 자본적 지출에 해당하는 건물개수비 등은 임차인의 선급비용에 해당하는 것으로 임차기간에 안분하여 손금에 산입하는 것이고, 이 경우 임대인은 동 자본적 지출액 상당액을 당해 임대자산의 원본에 가산하여 감가상각함과 동시에 선수임대료로 계상한 건물개수비 등 상당액을 임대기간에 안분하여 수익으로 처리하는 것임을 알려드리며,
귀 질의의 경우와 같이 임차인이 신축한 건물을 임대기간 만료시 무상증여를 조건으로 명의신탁을 한 경우의 선급비용 또는 선수임대료 상당액은 임대차계약의 실질적인 내용, 신축건물에 관한 권리 및「부동산실권리자명의의 등기에 관한 법률」제2조 제1호 명의신탁약정 해당 여부 등을 종합적으로 살펴 사실판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) 임대인(갑)과 임차인(을)은 2001년 4월에 대지사용 계약을 다음과 같이 체결함 - 대지 면적 중 건축할 수 있는 220평을 1차 5년 계약기간으로 하고 추가로 5년(합 10년 ) 임대조건으로 월 750만원을 지급하기로 함 - “을”의 자금으로 연건평 340평을 짓기로 하고 “갑”은 “을”의 지상권행사를 막기 위해 건축물을 “갑” 명의로 명의신탁을 10년간 하였다가 “갑”에게 무상으로 주기로 화의 공증계약을 함 - “을”의 자금으로 건물공사 6억원과 내부시설 4억원 계 10억원을 투자하고 “갑” 명의의 취득세․등록세를 “을”이 지급하고 재산세도 지급함 - 건축물의 진입로에 문제가 있어 “갑”의 또 다른 대지 50평을 월 50만원에 사용하 기로 계약을 하고 3년 정도 영업을 하였으나 적자누적으로 제3자에게 저렴하게 영업권과 내부시설을 양도함 (질의내용) 위와 같은 경우 “갑”은 계약승계가 아닌 제3자와의 임대차계약이 형성되고 “갑”은 건물을 10년이 되기 전 3년 만에 무상으로 취득하게 되었는데, 이 경우 “갑”이 내 야할 세금은 어떤 것이며, 위 대지 50평을 임대하고 받은 금액에 대해 부가가치세 및 소득세를 무신고한 경우 어떻게 되는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요 경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. ④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산부채등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 기본통칙 39-9 【임차인이 부담한 건물개수비의 귀속연도】 임차인이 개수하는 조건으로 무상 또는 저렴한 요율로 건물을 임대한 경우 임 차인이 임대차계약에 의하여 부담한 건물개수비는 임대인의 임대수입에 해당 하므로 임대인은 동 자본적 지출상당액을 당해 임대자산의 원본에 가산하며 선 수임대료로 계상한 개수비상당액은 임대기간에 안분하여 수입금액으로 처리한다. 이 경우, 임차인은 동 개수비를 선급비용으로 계상하고 임차기간에 안분하여 필요경비에 산입한다. ○ 법인세법 기본통칙 40-71…3 【임차인이 부담한 건물 개수비의 손익 귀속시기】 임차인이 개수(자본적 지출에 한한다)하는 조건으로 무상 또는 저렴한 요율로 건물을 임대한 경우 임차인이 임대차계약에 의하여 부담한 건물 개수비는 임대 인의 임대수익에 해당하므로 임대인은 동 자본적 지출 상당액을 당해 임대자산의 원본에 가산하여 감가상각함과 동시에 선수임대료로 계상한 개수비상당액은 임대기간에 안분하여 수익으로 처리한다. 이 때 임차인은 동 개수비를 선급비 용 으로 계상하고 임차기간에 안분하여 손금에 산입한다. 다만, 개수비가 임대기 간의 통상임대료 총액을 초과하여 영 제88조 제1항 제7호에 해당하는 경우에는 개수 비 에서 통상임대료 총액을 차감한 금액을 손금불산입하고 개수완료일에 영 제106 조의 규정에 따라 임대인에게 소득처분한다. (2001. 11. 1 개정) |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 법인46012-787, 1999.03.03. 임차법인이 개수하는 조건으로 무상 또는 저렴한 요율로 건물을 임대한 경우 임차법인이 임대차계약에 의하여 부담한 자본적 지출에 해당하는 건물 개수비는 임차법인의 선급비용에 해당하는 것으로 임차기간에 안분하여 손금에 산입하는 것이며, 이 경우 임대인은 동 자본적 지출액 상당액을 당해 임대자산의 원본에 가산하여 감가상각함과 동시에 선수임대료로 계상한 개수비상당액은 임대기간에 안분하여 수익으로 처리하는 것이나, 귀 질의가 이에 해당하는 지는 임대차계약 및 건물공사의 실질내용에 따라 사실판단할 사항임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 법인46012-1879, 1997.07.10. 임차법인이 임차건물의 자본적지출에 해당하는 개수비를 임대차계약에 의하여 부담한 경우 동 개수비는 임대인의 임대수익에 해당하므로 임대인은 동 자본적지출 상당액을 당해 임대자산의 원본에 가산하여 감가상각함과 동시에 선수임대료로 계상한 개수비상당액은 임대기간에 안분하여 수익으로 처리하는 것이며, 이때 임차인은 동 개수비를 선급비용으로 계상하고 임차기간에 안분하여 손금에 산입하는 것이고, 다만, 개수비가 임대기간의 통상임대료총액을 초과하여 영 제46조 제2항 제8호에 해당하는 경우에는 개수비에서 통상임대료총액을 차감한 금액을 손금불산입하고 개수완료일에 영 제94조의 2의 규정에 따라 임대인에게 소득처분하는 것임 ○ 부가1265.1-2760, 1981.10.22. 사업자가 타인소유의 토지위에 자기계산에 의하여 건물을 신축한 후 그 소유권을 토지소유자에게 이전하고 그 대가로 동 건물에 대한 일정기간동안의 임대 권을 취득하는 것은 재화의 공급에 해당하므로 당해 건물이 이용가능하게 되는 때에 당해 건물의 시가를 과세표준으로 하여 부가가치세를 거래징수하여야 하며, 건물의 신축에 관련된 매입세액은 당해 사업자의 매출세액에서 공제되는 것임. 이 경우 토지소유자가 자기의 토지위에 다른 사업자로 하여금 건물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 건물의 소유권을 취득하는 것은 토지의 임대로 보아 부가가치세가 과세되는 용역의 공급에 해당되는 것 임 |